Перепланировки не требующие согласования

Жилищный Консультант

7078

Что такое перепланировка?

Видоизменение конструкции жилья, ее составных частей и отделов называется перепланировкой. Техническое состояние жилья отмечено в паспорте на квартиру. Если в результате конструктивного изменения недвижимости стены, перегородки и проемы поменяли свое изначальное местоположение, то такие работы необходимо проводить с разрешения Федеральной жилищной инспекции.

Вопросы законности перепланировки рассматриваются следующими нормативными актами:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Ст. 25 ЖК РФ (Жилищный кодекс) – общие вопросы и понятия переустройства собственности.
Постановление № 170 от 27.09.03 – перечень допустимых изменений в конструкции жилья (некоторые понятия устарели).
Постановление № 508 — ПП от 25.10.11 – актуальная информация по порядку самостоятельной перепланировки и ее узакониванию принятому правительством г. Москвы.
Ст. 29 ЖК РФ – особенности узаконивания самовольного изменения конфигурации жилого объекта.
ФЗ № 384 от 30.12.2009 – рассматривает виды незаконных перепланировок.
Ст. 7.21 КоАП – определяет меру наказания и размер штрафа за самоличную перестройку.

Самовольная перепланировка квартиры – видоизменение конфигурации строения без получения согласия Жилинспекции или отступление от разрешенных изменений. По определению самовольная перепланировка без согласия недопустима. Но при работах, не нарушающих целостность конструкции недвижимости, такую переделку впоследствии можно узаконить.

Законодательством различаются понятия перепланировка и переустройство. Перепланировка – изменение конструкции жилого помещения, отраженной в ее технической документации. Переустройство – улучшение качеств жилья для комфортного проживания индивида. Под этим понятием подразумевается:

Замена окон и дверей.
Установка либо снос дополнительной не несущей перегородки из гипсокартона.
Замена полов.
Перенос сантехники в пределах отведенного помещения.
Обновление системы отопления: труб и радиаторов.

Разрешение на перепланировку

Проект перепланировки квартиры необходимо согласовывать в отделении ГЖИ (государственная жилищная инспекция). При этом составляется письменное обращение с просьбой предоставить услуги эксперта для оформления самостоятельной перепланировки. На основании предоставленного прошения собственнику выдается уведомление о дате назначения экспертизы.

После проведенного анализа перестройки помещения агентом БТИ, комиссией Федеральной жилищной инспекции будет вынесено решение о правовой законности перестройки. Обычный срок рассмотрения перепланировки квартиры в 2022 году составляет 10-30 дней с момента проведения экспертизы.

Лицо, желающее перепланировать квартиру, должно являться собственником жилья либо его официальным представителем.

При обращении собственника у него должны быть регистрационные документы, кадастровый паспорт недвижимости. Поверенному лицу необходимо дополнительно обладать доверенностью, заверенной в нотариальной конторе.

Услуги доверенного исполнителя необходимы в следующих случаях:

Собственник жилья – несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Владелец имущества – отечественная или зарубежная компания.
Хозяин недвижимости находиться за рубежом, и не может представлять собственные интересы самостоятельно.

Какая перепланировка не требует согласования?

Согласно определению перепланировки, требуют согласования и разрешения только те работы, которые могут повлиять на целостность конструкции недвижимости, изменение и перекрытие систем вентиляции и подвода коммуникаций. Деятельность, последствия которой не влияют на перечисленные характеристики, является разрешенной и не требует узаконивания в Жилинспекции.

Согласно постановлению №508 и № 170, виды перепланировок не требующие согласования:

Работы с проемами в конструкции ненесущих перегородок.
Замена элементов системы отопления.
Установка дополнительной вытяжки и системы кондиционирования.
Остекление балкона.
Разбор и закладка «хрущевских» холодильников и стенных шкафов.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по видам работ в квартире не требующим согласования

Вопрос: Здравствуйте. Являюсь владельцем однокомнатной квартиры площадью 46 кв.м. Первоначальная планировка напоминала студию. Я – семейный человек, ожидающий появление первенца. В результате этого достаточно просторную комнату решил разделить перегородкой. Как лучше это сделать? Что можно дополнить в конструкцию комнаты без получения разрешения от Мосжилинспекции? Артем.

Ответ: Артем, согласно постановлению №170 от 27.09.03 содержащего перечень допустимых переделок жилья и ФЗ №384 от 30.12.2009 регламентирующего незаконную перепланировку, есть несколько вариантов выхода из вашей ситуации:

Постройка дополнительной перегородки из тяжелого строительного материала. В этом случае если квартира находится на втором и более уровне, то перепланировку придется узаконить. Достройка дополнительной не несущей стены в частном доме или на первом или цокольном этаже разрешена при условии соблюдения небольшой толщины перегородки.
Монтаж легкой перегородки из гипсокартона. Такую перепланировку не нужно согласовывать и узаконивать.

Заключение

Перепланировка – изменение конструкции помещения отличной от первоначальной схемы, указанной в технической документации.
Перепланировка, не требующая согласования, должна соответствовать нормам.
Незаконное изменение конструкции карается штрафом и обязанностью восстановить нарушенную конструкцию.
Самостоятельная перепланировка может быть узаконена, если она соответствует техническим нормам.
Переустройство не требует согласования в государственном органе. Такие работы не влияют на целостность жилого объекта и не влекут в дальнейшем возникновение разрушений.
В случае отказа привести недвижимость в исправное состояние, собственнику грозит уплата штрафа.
Уклонение от уплаты компенсации приведет к начислению нового штрафа или аресту недвижимости.

Список законов

Статья 25 ЖК РФ

Постановление № 170 от 27.09.03

Постановление № 508 — ПП от 25.10.11

Статья 29 ЖК РФ

ФЗ № 384 от 30.12.2009

Статья 7.21 КоАП

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Какие перепланировки не требуют согласования

О том, какая перепланировка не требует согласования, и какие работы выполнять категорически запрещено можно узнать из статей законодательных актов или на консультации со специалистом.

Общие же сведения по вопросу относительно видов работ по перепланировке можно прочесть ниже.

Что это такое

Перепланировки, не требующие согласования – это работы, которые не могут ухудшить прочностные характеристики здания или отдельных его элементов, а также никак не ухудшают санитарное состояние на объекте.

Перепланировочные действия могут быть различными, поэтому, прежде чем затеивать ремонт, необходимо получить консультацию специалиста по поводу необходимости согласования.

Отличие от переустройства

Переустройство – это подраздел перепланировки, в котором заключены работы по изменению в инженерных сетях.

В 90 % случаев перепланировка сопровождается и работами по переустройству. Переустройство также как перепланировочные работы может воздействовать на сантехническое и физическое состояние строения и поэтому вопрос согласования нужно решать до начала реализации работ.

Видео: «Перепланировка и переоборудование в квартире»

Кто может обратиться

Начать перепланировку может:

собственник жилья;
лицо, проживающее в помещении по договору соц. найма;
дольщик по договору долевого участия может начать перепланировку сразу после сдачи объекта строительства в эксплуатацию;
арендатор жилой площади, если заключен договор долгосрочной аренды;
арендатор офисных, нежилых помещений, при условии наличия договора аренды.

Если ремонт затеял не собственник, то при необходимости согласования перепланировки нужно будет получить согласие от владельца, государства или застройщика.

Виды перепланировки квартиры, не требующие согласования

Прежде чем определить, что не нужно согласовывать при реализации ремонта необходимо понять, какие вообще бывают виды перепланировок.

Разновидностей перепланировок четыре и все они отличаются друг от друга процессом согласования.

Перепланировка с созданием индивидуального проекта. Данный вид должен проходить обязательное согласование, т.к. в число работ по нему входят и те, что воздействуют на несущие элементы здания.
Перепланировка, которую можно согласовать по эскизу.
Ремонт, сделанный по ранее созданному (типовому) проекту, который можно применять к однотипным помещениям.
Мероприятия, которые не нужно согласовывать вовсе.

Эскиз

Перепланировка по эскизу возможна, когда не планируется изменять сильно конфигурацию строения и не будут проделаны работы с воздействием на несущий скелет.

Документ можно разработать самостоятельно или заказать у проектировщиков.

Эскиз – это изображение того, что должно получиться после ремонта.

Отличие от проекта в менее строгих правилах оформления документа.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2022 году самостоятельно? Узнайте здесь.

Что такое типовой проект

Типовая перепланировка делается по типовому проекту.

Это проект, созданный автором серийной застройки для определенной серии зданий.

Типовой проект доступен на сайте автора построек и может быть применен в перепланировке бесплатно.

Типовая документация согласована уже со всеми необходимыми инстанциями и поэтому, в некоторых случаях, получать разрешение на перепланировку по типовому проекту не нужно, достаточно лишь оповестить БТИ о том, что проделаны определенные работы в помещении.

Сложность при использовании типового проекта в том, что:

помещение и план должны быть полностью идентичны;
работы, которые описаны в нем, должны быть выполнены в полном объеме.

Что можно, а что нельзя

В ходе ремонта главное знать не то что можно делать без согласования, а то, что реализовывать ни в коем случае нельзя, дабы не подвергать опасности ни себя, ни других лиц, находящихся в границах объекта.

Если выполнить работы, находящиеся в списке запрещенных, можно добиться следующего:

ухудшение условий жизни;
нарушение сан. состояния;
ускорение состаривания объекта;
обвал конструкций здания.

В список работ, не разрешенных к выполнению, входит:

перенос радиаторов или иных обогревательных проборов на балкон или лоджию.
снос, разбор, разработка проемов без усиления в несущих стенах.
перенос помещения туалета, ванной или кухни, на площадь, где должна быть жилая комната или на площадь, под которой расположено жил. помещение.
убирать порожек между помещением и балконом или между каким-либо помещением и санузлом.

Некоторые действия в помещении становятся невозможны из-за запрета от автора застройки.

Поэтому при планировании ремонта обязательно нужна консультация опытного инженера или проектировщика.

Какие работы не надо согласовывать

Не согласовывают такие работы, как:

замена стеклопакетов, без изменения проемов;
остекление балконов/лоджий;
установка климатического оборудования;
замена перегородок, не являющихся несущими, на аналогичные или на те, что сделаны из легких материалов;
перестановка бытовой техники;
замена сантехники, но без изменения расположений сантехнических узлов.

Ограничения

Существуют различные ограничения по работам, которые, как кажется, не портят ничего.

Например, нельзя заменить без согласования газовую плиту на электрическую. Также не разрешено создавать проем в ненесущей стене, если проем планируется между газифицированной кухней и жилым помещением.

Какие изменения необходимо оформить

Закон четко определяет работы, которые нужно согласовать с органами власти.

Так если планируется сделать одно из следующих действий, то процесса согласования не избежать.

Изменение расположения перегородки.
Разработка новых проемов под двери или окна.
Расширение или уменьшение имеющихся проемов.
Изменение расположения сантехнических узлов.
Объединение тех или иных помещений (балкона и кухни, двух жилых комнат, комнаты и части коридора и т.д.).

Куда идти

Согласование перепланировки должно производиться путем посещения некоторых инстанций.

Главной организацией при согласовании является жил. инспекция (для нежилых объектов – отдел градостроительства и архитектуры).

Проектная документация должна же быть исследована на безопасность и соответствие всем нормам и стандартам в:

отделе по обеспечению безопасности гражданам России (МЧС);
пожарной инстанции;
СЭС;
горгазе;
водоканале;
элекросетях;
управляющей компании.

Необходимые документы

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку нужно будет собрать не малый пакет документов.

Копии страниц паспорта.
Свидетельство на собственность.
Проектная документация.
Заключение по безопасности и соответствию ото всех заинтересованных организаций.
Заявление на получение разрешения (образец можно получить в жил. инспекции).

Проект

Проект – это основной документ согласования ремонта, поэтому к его созданию и оформлению выставлены определенные требования.

Первым и главным требованием является то, что создать проектную документацию может проектировщик со специальным образованием, достаточным опытом и наличием членства СРО проектировщиков.

Немаловажным считается то, что оформление проекта должно проводиться согласно специальным нормам и правилам.

При проверке документации в жилищном отделе администрации ошибка в оформлении проекта служит основанием для отказа в согласовании.

Законодательство

Законом о перепланировке признан Жилищный кодекс РФ с изменениями от 2022 года, т.к. в нем существует целая глава, посвященная процессу реализации крупного ремонта.

Закон по реализации перепланировки не единственный нормативный акт, которым регулируется процесс согласования. Так же существуют локальные документы, например, Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.2011 г. (с изменениями от 2022, 2022 и 2022 года)«о перепланировке и переустройстве в Москве».
При создании проекта и при непосредственном проделывании работ по перепланировке необходимо руководствоваться СНиПами и СанПиНами.

Самовольное переустройство

Перепланировочные действия строго контролируются властями, т.к. они могут изменить прочностные показатели строения и при неправильном выполнении работ привести к обрушению и жертвам.

Если собственник решил сделать ремонт без согласования по причине незнания, уверенности в том, что работы, им запланированные, не должны согласовываться или если владелец помещения просто надеется на то, что его действия не будут обнаружены, его ждет наказание.

Наказание за самовольно сделанный крупный ремонт определено кодексом об административных правонарушениях.

Ответственность

Так при обнаружении факта самовольного ремонта собственник квартиры должен уплатить штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей.
Если самовольная перепланировка сделана в частном доме, то штраф меньше – 1-1,5 тысячи.
При переделывании нежилых помещений штрафы могут достигать сотни тысяч, если владельцем площади будет юридическое лицо.

Нюансы

Есть некоторые нюансы, знать о которых должен каждый, планирующих перепланировку.

Ответственность за незаконные действия в помещении всегда несет собственник.
В различных ситуациях для согласования может потребоваться дополнительные бумаги, например, если ремонт в ипотечной квартире, без разрешения от банка не обойтись.
Если для перепланировки выбран типовой проект из категории А, то его согласовывать не нужно, достаточно после завершения работ прийти в БТИ и зафиксировать изменения. Но если по типовому проекту будут выявлены недоработки или, напротив, дополнительно сделанные действия, перепланировку признают незаконной и заставят все вернуть по местам.

Любой ремонт должен проводиться с получением предварительной консультации во избежание различных разногласий с органами власти.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Виды перепланировок, которые не требуют согласования

Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2022 году, разъясняет тонкости законодательства.

На какую перепланировку не требуется разрешение

Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.

7 работ, на которые не нужно получать разрешения:

остекление лоджий;
оклейка обоев;
установка кондиционеров;
замена сантехнического оборудования;
монтирование вытяжки;
укладка ламината;
замена линолеума.

Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.
Что относится к переустройству

Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.

5 основных действий, которые являются изменением планировки:

объединение санузла;
объединение лоджии и жилой зоны;
перенос или ликвидация стен;
установка душевой кабины;
перенос радиаторов отопления.

Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.

Последствия самовольного переустройства

Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.

Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.

Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен

Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?

Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.

2 действия, которые нельзя делать без разрешения:

увеличивать санузел;
переносить сантехнику за пределы санузла.

После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.

Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.

При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.

Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены

Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:

частичное удаление не несущего ограждения;
создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
трансформации несущих конструкций.

Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»

Согласование переноса дверного проема

Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.

Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.

Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.

От каких изменений придется отказаться

Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.

3 запрещенных приема изменения планировки:

размещение санузла над жилыми комнатами;
подключение обогрева пола к общим системам отопления;
соединение комнаты и кухни с газовой плитой.

Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.

Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.

Как оформить переустройство

Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.

Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.

Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.

Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.

Как сэкономить на переустройстве

Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.

Итог

Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2022 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.

Какую перепланировку можно делать без разрешения, а какую придется согласовывать

Стандартная планировка жилплощади редко когда позволяет воплотить дизайнерские идеи владельцев. Тогда собственники жилья задумываются о переобустройстве «квадратов». Но большинство конструктивных изменений подпадают под перепланировку, а значит, нуждаются в получении разрешения от жилищной инспекции и других надзорных органов.

Однако беспокоиться об этом нужно не всегда. Если знать, какая перепланировка квартиры или дома не требует согласования, можно существенно сократить временные и финансовые расходы.

На какую перепланировку не требуется разрешение

Конструктивные изменения жилых площадей, которые требуют внесения в техническую и кадастровую документацию, считаются перепланировкой. Если вследствие подобных перемен предполагается изменение площади жилых и нежилых зон, а стены сменят первоначальное положение, такая деятельность должна идти только с разрешения жилинспекции.

Но если учитывать определение перепланировки в Жилищном кодексе, то согласовывать необходимо лишь перемены, способные влиять на конструктивную целостность квартиры или дома, изменение ее площадей и перекрытие вентиляционных выходов, подведения коммуникативных магистралей. Те работы, которые не оказывают влияния на вышеупомянутые показатели, считаются разрешенными и не требуют какой-то дополнительной легализации.

Какие виды перепланировки не надо согласовывать:

оформление или зашивка проемов в некапитальных перегородочных элементах;
разбор антресолей, стенных шкафов;
установка дверных полотен, в том числе вращающихся и раздвижных, витрин без изменения их размеров;
обустройство встроенной мебели и бытовой техники без создания новых закрытых зон;
монтаж перегородки, которую несложно разобрать и перенести на новое место.

Не всегда нужно разрешение на остекление балкона либо лоджии, хоть это и перепланировка. Если нагрузка на плиту перекрытия почти не увеличивается, а внешний вид не выбивается из дизайнерской концепции здания, то облагораживание этих элементов можно делать без всяких согласований. Если, конечно, ваш дом не относится к памятникам культуры и архитектуры. В этом случае нужно получить согласие специалистов соответствующего отдела администрации населенного пункта.

Также можно установить дополнительную вытяжку и сплит-систему, не убирая старые, установить москитную сетку.

К не требующим согласования действиям, не считающимися перепланировкой, также относится косметический ремонт любой сложности. Это может быть облицовка стеновых, потолочных и половых покрытий. В эту же категорию входит замена сантехприборов, а также элементов отопительной системы. Но, скажем, перенести сантехнику в комнату, даже без изменения выходов трубопроводов, без согласования нельзя.

Нелегальную перепланировку вполне реально узаконить, если она не нарушает строительные и санитарно-гигиенические нормативы. Но, вполне возможно, делать это и не нужно, если изменения не относятся к тем, которые требуют разрешения.

Требуется ли разрешение на переустройство не несущих стен

Если вы затеяли видоизменение некапитальных стенок без их переноса, в большинстве случаев перепланировку можно не согласовывать. Это может быть демонтаж старых конструкций и возведение новых на том же месте в точном соответствии с техпаспортом.

Можно не регламентировать перегородочные конструкции, построенные на новом месте, если они небольших размеров, легко демонтируются. К таким можно отнести:

легкие арочные перегородки;
барные стойки;
кухонные «островки»;
уступы и ниши;
стеллажные переборки;
стеклянные раздвижные створки;
ажурные экраны и разнообразные ширмы.

Если предполагается монтаж перегородки, которая не несет нагрузки на плиту перекрытия, соответствует санитарным нормативам, но при этом трансформирует жилую площадь, получать разрешение на перепланировку в жилинспекции не потребуется. Достаточно будет внести изменение в техплан в БТИ по эскизу и в данные Росреестра. Наиболее частый пример подобной перепланировки: разделение смежных комнат на отдельные.

Все эти действия предусмотрены Жилищным кодексом. Согласно ему, любые изменения, которые вносятся в конструкцию жилья или касающиеся его площади, непременно должны отразиться в техпаспорте. Даже если не нужно получать разрешение на перпланировку.

Процедура довольно простая: специалист Бюро технической инвентаризации осматривает помещение, сравнивает с эскизом и дает добро на ремонтные работы. После них проводится проверка и оформляется новый технический документ. Если же такая перепланировка уже была сделана, ее проще и быстрее всего узаконить.

Важно, чтобы не изменились не только площади жилых и нежилых помещений, но и не выросла нагрузка на половое перекрытие. Если решено возвести тяжелую монолитную стену, она потребует согласования, поскольку нарушение технологии может привести к разрушению здания.

При видоизменении перегородок не разрешается:

строительство и удаление несущих стен;
возведение таких фальш-стенок, которые создают глухие зоны без освещения и центрального отопления;
конструкций, меняющих архитектуру здания.

Также не разрешается встраивание газопровода в новую стенку или перекрытие выходов вентиляции.

Подавать заявление о перепланировке в жилинспекцию и создавать проект потребуется, если запланировано перенесение перегородочных конструкций под окна и двери, увеличение жилой площади за счет нежилых помещений, обустройство дополнительных нежилых зон, например, кладовых.

Требуется ли разрешение на снос или перенос не несущей стены

Если новая стенка не затрагивает капитальные перекрытия, не нагружает их, не меняет площадь квартиры, ее возведение относят не к перепланировке, а к ремонтным или реконструктивным работам. Разрешительная документация не потребуется. И чтобы ее узаконить, не нужно обращаться в жилинспекцию. Достаточно общения со специалистами БТИ.

Не требуется вообще никаких согласований, если ваша перегородка легко разбирается. Даже при продаже квартиры, если конструкция не понадобится новому владельцу, ее просто демонтируют.

Но прежде чем начинать ремонт, надо самостоятельно узнать все нюансы ЖК, санитарных и строительных нормативов или обратиться за консультацией в проектное бюро. Возможно, что именно в вашем случае понадобится вносить изменения в техпаспорт и согласовать их с надзорными органами.

Некоторые виды переносов стенок произвести не получится, даже если они не капитальные. Не разрешается:

уменьшать площадь комнат более чем на четверть;
переносить перегородки так, чтобы образовывались комнатки без окон и радиаторов;
закрывать несъемной переборкой инженерную сеть или усекать вентиляционный канал.

Запрет положен и на уменьшение размеров кухни. Это помещение является самым пожароопасным в квартире. С уменьшением площадей риски воспламенения возрастают.

Что касается сноса некапитальных перегородочных конструкций, здесь есть свои нюансы. Существуют определенные запреты по демонтажу даже не несущих стен. К ним относится устранение перегородок, установленных в разных помещениях:

снос стенки между комнатой и кухней с газовой плитой в однокомнатной квартире;
объединение лестничной площадки и коридора;
ликвидация порогов, размещенных на балконных выходах;
расширение лоджии за счет комнаты;
демонтаж подоконных блоков;
соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди.

Нельзя сносить перегородку между санузлом и кухонным помещением. Зато несложно согласовать объединение туалета и ванной в единую зону – такую трансформацию достаточно будет заверить в БТИ.

Если в квартире, купленной на вторичном рынке, уже возведена перегородочная конструкция и не внесена в технический паспорт, ее нужно сделать узаконенной. Или демонтировать без всяких согласований – снос конструкции, не указанной в документации, в перепланировку квартиры не входит.

Согласование переноса дверного проема

При перепланировке жилых помещений часто возникает вопрос о необходимости согласования переноса дверного проема. Ведь трансформации площадей при этом не происходит.

Здесь есть тот же нюанс, что и при возведении новой переборки. Если конструкция, где изменяют местоположение двери или делают арку, легко демонтируется, то и с проемами тоже проблем не будет. Никакого разрешения или последующего узаконивания такие действия не требуют, поскольку и перепланировкой жилья не считаются.

Но в иных случаях перенос дверного проема в некапитальной стенке потребует обращения в БТИ. Ведь, несмотря на то, что изменений по площадям не было, двери отмечены в техплане. Поэтому документацию придется обновить. Но сделать это проще, нет необходимости даже менять записи в Росреестре.

Внесения новых данных в техплан здесь будет достаточно, в отличие от трансформации проемов в капитальных стенах. Там необходимо разрешение жилинспекции, ведь такое переобустройство способно повлиять на конструктивные характеристики жилого здания.

Есть в формировании или зашивке проемов и запрещенные моменты. Так, нельзя прорубать второй проход на кухню. В этом случае создается аэродинамическая труба, которая ухудшает вентиляцию. Также нельзя видоизменять оконные проемы в капитальных стенах.

От каких изменений придется отказаться

Согласно санитарным и строительным нормативам не разрешается трансформация жилого помещения, которая способна:

ухудшить общие условия эксплуатации здания и требования к проживанию людей в нем;
затруднять доступ к главным инженерным коммуникациям, включая водопровод, канализацию и сети энергообеспечения;
нарушать прочность и изменять показатели устойчивости капитальных стен и перекрытий (во избежание разрушения здания);
уменьшать диаметр каналов вентиляции или попросту убирать их.

Если ваша задумка подпадает хоть под один из этих пунктов, она никогда не будет разрешена. При обнаружении нелегального переобустройства представители надзорных органов требуют полностью обратить не разрешенные законом трасформации и выпишут штраф за незаконную перепланировку. Такие жесткие правила связаны с тем, что изменения в доме могут представлять опасность или доставлять дискомфорт проживающих в нем.

То же самое касается увеличения показателей нагрузки на несущие элементы сверх допустимых по проектной документации:

при установке новых стяжек на пол;
при демонтаже легких перегородок и их замене на перекрытия, выполненные из тяжелых материалов;
при размещении дополнительного оборудования на жилой площади.

Впрочем, некоторые перегрузки капитальных перекрытий иногда допускаются. Это возможно в случае дополнительных конструктивных усилений по тщательно выверенному проекту, что потребует значительных расходов и во многом зависит от материала, из которого выстроено здания, его срока эксплуатации и этажности. Так, к примеру, согласовав, можно создать новый дверной проем в капитальной межкомнатной стене добротного дома.

Изменения под запретом, которые никогда не согласуют:

Помещения	Перепланировка, в которой будет отказано
Вся квартира	Обустройство проемов на участках соединения связующих конструкций со сборными элементами.
	Создание штроб для проведения электрокоммуникаций или водных магистралей в горизонтальных швах под стеновыми панелями, в плитах перекрытия.
	Установка теплых полов путем отвода теплоносителя от общей трубы обогрева.
	Демонтаж несущих стен, перекрытий.
	Разборка подоконных блоков.
	Строительство перегородок, которые препятствуют естественному освещению и делят помещения на зоны без отопления.
Комнаты	Уменьшение площади более чем четверть.
Кухня	Объединение с комнатой в однокомнатной газифицированной квартире.
Санузел	Перенос входов и выходов магистралей ХВС, ГВС, труб водоотвода – так называемых «мокрых мест». Это касается и кухни.
Санузел	Перенос сантехники в жилое помещение или коридор.
Балкон и лоджия	Увеличение площади архитектурного элемента за счет жилой комнаты.
	Расширение уже существующих конструкций на входе в жилое помещение.
	Снос порогов, размещенных на балконных выходах.
	Установка радиаторов и приборов для приготовления пищи.
Коридор	Соединение с лестничной клеткой.

Если вашей задумки в списке нет, вероятность, что перепланировку согласуют, велика. Если кардинальных изменений не предвидится, то достаточно будет решения БТИ с внесением новых показателей в техплан и в Росреестр. Если перепланировка значительная, то потребуется проект. Его также можно заказать в БТИ или обратиться в специализированное бюро.

При нелегальной перепланировке, тип которой находится под запретом, стоит постараться вернуть жилищу прежний вид. Узаконить ее все равно не удастся, а вот административное наказание в денежном эквиваленте будет назначено непременно.

Как оформить переустройство

Если ваша перепланировка относится к не требующим согласования, ничего оформлять не нужно. Можно спокойно закупаться стройматериалами и заниматься ремонтом. В иных случаях потребуется собрать документы, без которых не примут заявление о предоставлении возможности перепланировки. Оно составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилинспекции.

К нему должны прилагаться:

документ из Росреестра, подтверждающий, что вы собственник жилья;
техпаспорт помещения;
письменное одобрение всех зарегистрированных на потенциально перепланированных квадратных метрах.

Если предполагаются кардинальные изменения, необходимы будут проектные документы. С этим помогут в БТИ либо в проектно-архитектурных бюро. Обращаться нужно только в организации, имеющие лицензию.

Сложности могут возникнуть, если здание имеет статус культурного или исторического наследия. В этом случае понадобится разрешение на перепланировку от специалистов местной администрации, курирующих эти направления. Практика показывает, что они согласовывают изменения не слишком охотно.

Собственник нежилого помещения, желающий его перепланировать, не может быть просто физическим лицом. Разрешены изменения в таких зданиях только учредителям ООО или ИП.

Когда все бумаги собраны, требуется обратиться в МФЦ, жилинспекцию или административный отдел, курирующий жилищные вопросы в вашем городе. После подачи заявления нужно будет ожидать решения полтора месяца, хотя обычно все согласовывается быстрее – за две-три недели.

После этого вы получите разрешительный документ, в котором будет указано время, которое дается на перепланировку. По его истечении к вам в гости придет приемная комиссия, оценит качество изменений, соответствие их проекту. Если все сделано правильно, в технический и кадастровый план, а также в записи Росреестра будут внесены изменения по вашей перепланировке.

Следует различать перепланировку и переустройство. Под последним подразумевается изменения в сфере инженерно-технических коммуникаций. Для них следует получать разрешения от Роспотребнадзора, службы пожарных, экологов, МЧС. Но общение с представителями БТИ чаще всего не требуется, поскольку в плановых документах при переустройстве обычно ничего не меняется.

Не все перепланировки согласуют сразу, даже не нарушающие требований. Есть риск получить отказ. При небольшом непонимании или проблеме можно внести коррекцию в проект и прийти с новым заявлением спустя 90 дней. При этом следует потребовать пересмотра предыдущего решения. Очередной безосновательный отказ можно оспорить в суде.

Если требуется узаконивать перепланировку, которая уже сделана, нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации. Возможно, будет достаточно эскиза для коррекции технического плана. Простые и соответствующие нормативам изменения легализуют быстро и без проблем. После этого вы получите новые кадастровые и технические документы, а также сведения о вашем недвижимом имуществе будут изменены в Росреестре.

Если жилье было сильно изменено, чтобы узаконить перепланировку, придется судиться. Для этого потребуется тот же список документации, что и при оформлении заявления, а также оценка специалистов, которые проведут строительно-техническую экспертизу. Если пожарные, санитарно-гигиенические и строительные нормы не нарушены, вероятность решения в вашу пользу велика.

Чем грозит самовольное переустройство

Если перепланировка квартиры не требует разрешения, хозяину квадратов не грозит ничего. Он может спокойно продавать, менять, дарить недвижимость, приглашать в гости представителей надзорных органов. Небольшая нелегитимная перепланировка.

Последствия крупной нелегальной перепланировки квартиры без согласования плачевны. Конечно, пока факт трансформации площадей не выявлен, владелец помещения живет спокойно, иногда и десятки лет. Но если он захочет продать или подарить квартиру, либо на последствия перепланировки пожалуются соседи, придется пытаться ее узаконить.

Некоторые граждане трансформируют свое жилище, как им заблагорассудится, поэтому легализация не всегда удается. Такому человеку придется заплатить штраф – 2022 рублей и восстановить недвижимость в соответствии с техпланом.

Если хозяин «квадратов» отказывается, и суд не встает на его сторону, его квартира может быть продана на аукционе, а часть средств от реализации пойдет именно на возвращение проектных характеристик. При этом желание бывшего собственника учтено не будет.

Даже если вам кажется, что запланированное переобустройство жилья не должно нуждаться ни в согласовании, ни в получении разрешения, лучше все же получить консультацию в БТИ. Возможно, есть необходимость внесения изменения в технический и кадастровый паспорт или даже потребуется создание проекта. Лучше утвердить все изменения заранее, чем впоследствии платить штрафы и судиться.