Перепланировка и переустройство жилых помещений – не одно и тоже

Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

В обиходе часто работы по переустройству также называют пе­репланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.

Переустройство — установка, замена или перенос инженер­ных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический па­спорт жилого помещения.

• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разгра­ничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетент­ные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые . относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанав­ливаться региональными властями.

Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обяза­тельно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ

В каждом регионе согласованием перепланировки и переу­стройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. На­пример, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.

В любом случае узнать, кто именно занимается этими во­просами можно в своей администрации.

УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?

Согласование может быть уведомительным и разреши­тельным.

При уведомительном порядке человек уведомляет ответ­ственный орган уже после того, как сделал работы, заранее раз­решение получать не нужно.

Например, в большинстве регионов в таком порядке регистри­руются:

• перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• типовое остекление лоджий и балконов;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на пере­крытия дома;
• разборка ненесущих перегородок (за исключением межквар- тирных);
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и другие.

Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает

подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывает­ся проект предстоящих изменений. Только после того, как упол­номоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет при­ступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделы­вать заново.

• Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие не­сущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

• установка и перестановка газовых приборов с прокладкой до­полнительных труб;
• замена кухонных плит одного типа на другой (например, элек­трическую вместо газовой);
• перенос ванных комнат и туалетов;
• устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;

• разборка ненесущих перегородок, воспринимающих допол­нительную нагрузку (так называемых разгружающих перегоро­док);
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрыти­ями;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, кры­шах);
• устройство балконов, лоджий и террас;
• объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями и другие.
• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В лю­бом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать само­вольными.

Если же требовалось предварительное разрешение, а вы про­вели работы без него, первым делом обратитесь в контролиру­ющий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попро­бовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

• Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО

Работы, которые не признаются перепланировкой или переу­стройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:

• косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных по­крытий стен, полов, потолков;
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

• замена инженерного оборудования аналогичным по параме­трам (без перестановки);
• перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и другие.

ПОД ЗАПРЕТОМ!

А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не полу­чится взять разрешение. В региональных законах могут устанавли­ваться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:

• образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
• оборудование уборной и ванной (или душевой) непосред­ственно над жилой комнатой или кухней (исключение — размеще­ние на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
• перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на лоджии и балконы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем го­рячего водоснабжения и отопления;
• ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• устройство проемов и ниш в стенах-пилонах, стенах-диа­фрагмах, колоннах, в местах связей сборных элементов стен;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Также не получится согласовать и другие работы, которые ве­дут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочно­сти и устойчивости несущих конструкций здания.

• П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологи­ческие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
• П. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартир­ные»
• Пп. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентя­бря 2022 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм техниче­ской эксплуатации жилищного фонда»

ВАЖНО!

Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников.               \

А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципа­литет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, по­требуется согласие всех остальных жильцов, даже вре­менно отсутствующих.

КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмо­трена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

• Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонаруше­ниях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвра­щена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:

• собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с тор­гов и выплатят прежнему собственнику выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры;
• с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и высе­лить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

Переустройство и перепланировка квартиры. Какая между ними разница?

Начнем с того, что хозяева могут свободно делать текущий ремонт, устанавливать встроенную мебель, убирать антресоли, менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству. На это специального разрешения не требуется. Прочие изменения необходимо предварительно согласовывать, а после вносить в техпаспорт квартиры. А что нужно знать, если вы планируете сделать переустройство или перепланировку квартиры?

В первую очередь необходимо отметить, что право на проведение таких работ имеют только собственники. Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то вам следует обратиться с разрешением к наймодателю. К тому же потребуется письменное согласие всех членов семьи. Причем при рассмотрении заявлений на переустройство и перепланировку квартиры от собственников и нанимателей применяют разный подход. Например, собственнику разрешают уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а нанимателю нет. Город же не заинтересован в том, чтобы терять в своих квартирах жилые метры.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка и что такое переустройство квартиры.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

полная или частичная разборка несущих перегородок, за исключением межквартирных;
устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

Эти работы делают по эскизам.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении двух смежных квартир по горизонтали);
устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях;
устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен; изменение конструкции полов.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым — те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
Установка бытовых электроплит вместо газовых.
Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором — изменяете планировку, т. е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.

В общем, что перепланировка, что переустройство квартиры — дело нешуточное. Забот уж точно не оберешься.

Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

• При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
• Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
• Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
• Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения это одно и тоже? Каков порядок?

Изабелла Ученик (122), закрыт 11 лет назад

Татьяна Высший разум (129872) 11 лет назад

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ) .
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) ;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя) , занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма) ;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26)

Александр Реутт Мудрец (13363) 11 лет назад

Это не одно и тоже, а порядок согласования — одинаков. Пишите заявление (форма заявления унифицирована) , прикладываете к нему копии правоустанавливающих документо на помещение (заверенные нотариально) , копии технического паспорта на жилое помещение и поэтажного плана с экспликацией, оформленный проект.