Регистрация договора субаренды земельного участка

Регистрация договора субаренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора субаренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Субаренда:
Договор субаренды
Договор субаренды автомобиля
Договор субаренды нежилого помещения
Образец договора субаренды
Ещё…

Формы документов: Регистрация договора субаренды

Зарегистрируйтесь и получите полный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Согласие на передачу нежилого помещения в субаренду (приложение к договору аренды нежилого помещения (с условиями о регистрации и обеспечительном платеже))
(Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2022)

Зарегистрируйтесь и получите полный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Заявление на получение согласия арендодателя на передачу помещения в субаренду (поднаем) (приложение к договору аренды нежилого помещения (с условиями о регистрации и обеспечительном платеже))
(Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2022)

Судебная практика: Регистрация договора субаренды

Зарегистрируйтесь и получите полный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перечень позиций высших судов к ст. 609 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора аренды»2.2.2. Требования Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды применимы и к договору субаренды (позиция ВАС РФ) >>>

Зарегистрируйтесь и получите полный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Позиция ВАС РФ: Требования Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды применимы и к договору субаренды
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Применимые нормы: п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 651 ГК РФ

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация договора субаренды

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)1.2.1. Налог на прибыль при получении права на заключение договора субаренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации

Зарегистрируйтесь и получите полный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора3.2.2. Государственная регистрация договора

Нормативные акты: Регистрация договора субаренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Регистрация договора субаренды

Апрель 05, 2022 Нет комментариев

В текущих российских реалиях довольно сложно приобрести нежилое помещение для занятия предпринимательской деятельности.

Благодаря чему возможность оформления договора аренды и получить право временного пользования объектом недвижимости, позволяет развивать малый и средний бизнес.

Но в отдельных случаях организация или частное лицо теряет интерес в дальнейшем съеме недвижимого имущества либо предприниматель не может больше выплачивать арендную плату. В этом случае он может пересдать нежилое помещение по договору субаренды.

В этой статье рассматриваются вопросы о том, в чем заключается суть сделки субаренды, кому она выгода, порядок ее заключения, условия сделки, а также права и обязанности сторон по договору и нужна ли ее регистрация в ФКП Росреестра.

Суть сделки

Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.

Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.

На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.

Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.

В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.

При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.

Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:

Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды	При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости
Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта	наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде

Договор субаренды – это юридический документ, в котором должны в обязательном порядке содержаться следующие условия:

Сведения о сторонах сделки	арендаторе и субарендаторе
Описание предмета договора	Чтобы обезопасить себя от возможных спорных моментов, необходимо дать предельно подробное описание недвижимости, передаваемой в наем, включая его технические параметры и иные характеристики
Обязательства контрагентов	существенный пункт, который устанавливает правоотношения сторон сделки субаренды
Размер арендной платы и порядок ее уплаты	в этом пункте стороны определяют порядок и систематичность внесения платы по договору за пользование арендованным имуществом
Срок действия	договор может оформляться на срок, который не превышает срок действия основного арендного соглашения

Правовое регулирование

Договор субаренды согласно действующему законодательству является разновидностью сделки аренды. Вследствие чего в отношении нее подлежат применению те же правила и нормы, что и в отношении аренды (ст. 606 – 625 Гражданского кодекса РФ).

К соглашению субаренды предъявляются определенные условия:

Отдельные существенные условия основного договора аренды	также должны содержаться в субарендном договоре
Вслед за заключением сделки	ответственность за сохранность нежилого помещения все равно лежит на первоначальном арендаторе
Сделка субаренды должна пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра	в случае, если ее срок более одного года. Если договор субаренды нежилого помещения на срок более 1 года не зарегистрирован, то сделка между сторонами является недействительной
Описание предмета субаренды	должно быть полностью сходным с описанием недвижимости по основному соглашению аренды

Какие риски несут стороны

Заключая сделку субаренды, его стороны несут определенные риски:

Риски, которые несет собственник

сводятся к тому, что по соглашению субаренды сдается его собственный объект недвижимости (строение, помещение, земельный участок и т.д.). Понизить вероятные риски до минимума можно с помощью оформления договора страхования имущества от возможных страховых случаев (ущерб, пожар, подтопление и т.д.)

Риски нанимателя

сдавая в наем нежилое помещение, у его владельца всегда возникают риски. Сдавая в субаренду чужую недвижимость, арендатор также в большой степени рискует.

Неответственный субарендатор может причинить вред помещению либо ухудшить его состояние и не возместить ущерб вследствие этого. Ответственность по договору за приведение нежилого помещения в пригодное состояние и возмещение морального вреда понесет непосредственно арендатор. Кроме того, если договор будет досрочно расторгнут, арендатору придется возмещать убытки субарендатора.

Риски 3-их лиц

При оформлении сделки поднайма важно понимать, что это соглашение находится в зависимости от выполнения обязанностей первоначальным арендатором. Если возникают конфликтные ситуации между владельцем имущества и арендатором (неуплата арендной платы, невыполнение текущего ремонта и др.) негативные последствия прежде всего понесет и субарендатор. Он вынужден будет освободить занимаемый объект недвижимости, вне зависимости от его возможных убытков

Особенности договора

Как и другие юридические сделки, договор субаренды имеет ряд нюансов, соблюдая которые позволит сторонам избежать проблемных ситуаций:

Получение разрешения собственника имущества	является обязательным требованием при оформлении сделки субаренды, иначе она является недействительной, и не порождает возникновение прав и обязанностей у контрагентов
Регистрация сделки в службе Росреестра	Если срок действия договора составляет более одного года, то он подлежит государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии. Это условие необходимо для государственного учета недвижимого имущества и контроля легитимности сделок с ним
Срок действия договора поднайма не может быть больше, чем срок основного арендного договора	иначе такая сделка будет признана незаконной, а стороны должны будут возвратить все полученное по такому соглашению
Возможность регистрации организации по адресу нежилого помещения, являющегося предметом субаренды	адрес признается юридическим адресом по договору поднайма

Образец дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения ищите в статье: дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения.

Государственная регистрация договора субаренды

При заключении субарендного соглашения на срок более одного года, оно подлежит обязательной процедуре государственной регистрации в службе Росреестра.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, сделка, которая подлежит госрегистрации, считается заключенной с момента их регистрации.

Поэтому без прохождения процедуры государственной регистрации подписанного договора, он не будет являться действительным.

Иначе говоря, до момента оформления регистрации договора субаренды нежилого помещения в установленном порядке субарендатор не имеет право занимать объект недвижимости.

Нежилого помещения

В случае необходимости заключения договора субаренды недвижимого имущества на срок более одного года, важно знать, что эта сделка обязательно требует регистрации в службе Росреестра. Заявление на регистрацию может быть подано через местного отделение МФЦ.

На основании поданного заявления и приложенных документов специалисты регистрационной службы осуществляют внесение записи в ЕГРН (Единый реестр недвижимости).

В ходе оформления сделки субаренды нежилого помещения не установлено какого-либо конкретного срока для совершения процедуры ее государственной регистрации.

Чтобы сократить срок процесса заключения сделки рекомендуется внести соответствующее условие в текст договора (в какой срок стороны договора подают документы на регистрацию, в какое отделение МФЦ, какие документы подготавливает каждая из сторон).

Земельного участка

В ходе сдачи участка земли в субаренду применяются другие нормы, чем при поднаёме в отношении нежилых помещений.

Для передачи арендованного земельного надела на основании субарендного соглашения другим лицам, не нужно разрешения владельца земли.

Необходимо просто известить о дате совершения такой сделки. Указанное правило регулируется п. 6 статьи 22 Земельного Кодекса РФ.

В остальном порядок заключения договора субаренды земельных участков аналогичен порядку заключения поднайма других видом имущества:

в рамках срока основной арендной сделки;
требуется регистрация сделки в Росреестре, которая оформляется на срок более 1-го года.

Комплект документов

Чтобы осуществить процедуру государственной регистрации договора субаренды в отношении коммерческих площадей, нужно подать в отделение МФЦ по месту нахождения недвижимости необходимый комплект документов.

Исходя из предмета соглашения сторон (здание, нежилое помещение, земельный участок и др.), список бумаг может видоизменяться, как правило, подлежит подаче следующие:

Заявление	инициировать процедуру регистрации могут и арендатор, и субарендатор
Оригинал договора аренды	этот документ составляется и заверяется в установленном порядке
Технический паспорт на арендуемое помещение	а также паспорт заявителя
Заявление о постановке на учет ИП как налогоплательщика	ИНН и ОГРН
Если стороной сделки является юридическое лицо	Устав организации, приказ о назначении руководителя, ОГРН, а также квитанция об оплате государственной пошлины

Срок регистрации

В соответствии с действующим законодательством не действует установленного срока, в течение которого нужно совершить госрегистрацию договора субаренды недвижимого имущества.

Стороны сделки самостоятельно уславливаются об удобном времени обращения в регистрационную службу

Следует напомнить, что до момента регистрации и внесения определенных сведений в ЕГРН такая сделка считается незаключенной.

Исключением считается только сделка субаренды жилья. Договор поднайма жилого помещения должен пройти регистрацию в течение одного месяца после подписания.

Сколько стоит

Стоимость регистрации договора субаренды в службе Росреестра зависит от правового статуса сторон сделки:

Для граждан	госпошлина равна 2 тыс. руб., если за регистрацией обращаются обе стороны госпошлина делится между ними поровну
Для организаций	стоимость составляет 22 тыс. рублей, если за регистрацией субаренды обращаются несколько юр.лиц государственная пошлина делится между ними поровну

Если одним из участников по сделке выступает государственный или муниципальный орган, то пошлину он не уплачивает согласно Налоговому кодексу РФ. В этом случае весь размер государственной пошлины уплачивается другой стороной сделки.

В заключение стоит отметить, что сделка субаренды достаточно распространена между коммерческих предприятий и частных лиц в нашей стране.

Важнейшим условием законности этого правового действия является согласие владельца недвижимости, а также регистрация его в службе Росреестра.

Видео: Регистрация договора субаренды нежилого помещения:

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

Использовать землю исключительно по назначению.
Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
Не передавать имущество в субаренду.
По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
Своевременно вносить оплату.
Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

культурно-исторических памятников;
редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

детальное описание территории;
кадастровый паспорт;
график внесения платежей за аренду;
технические паспорта расположенных на земле сооружений;
выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

акт приема-передачи земельного участка;
протокол разногласий;
протокол согласования разногласий;
дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

дата и место, в котором была заключена сделка;
идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
порядок внесения оплаты и реквизиты;
права и обязанности сторон;
санкции за пренебрежение условиями соглашения;
период действия договора;
порядок разрешения спорных ситуаций;
количество экземпляров договора;
подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Скачать бланк договора субаренды земельного участка
Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

перепахивание;
выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

S – площадь надела;
C – установленная ставка;
K1 – личный коэффициент;
K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
Описание участка земли.
Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
Дата и подписи.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.