Порядок согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений в Москве и Московской области

Согласование перепланировки нежилых помещений

Помимо перепланировки и/или переустройства, проводимых в квартирах, часто объектами перепланировки становятся нежилые помещения.

Точного определение нежилого помещения в законодательстве нет, но сложившаяся юридическая практика к ним относит помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком).

Для жилых и нежилых помещений требуется согласовывать мероприятия, приводящие к отличию итоговой планировки от первоначального плана БТИ.

В данной статье мы рассмотрим основные моменты, связанные с согласованием перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях и в многоквартирных домах.

Расположение нежилых помещений

Важным фактором с точки зрения согласования работ в нежилом помещении является его расположение, так как от этого зависит, в какой надзорный орган требуется обращаться за согласованием.

Примеры расположения нежилых помещений

Для помещений, расположенных в отдельно стоящем нежилом здании, главным надзорным органом является Бюро технической инвентаризации.

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Москвы, основным надзорным органом, осуществляющим согласование, является Государственная жилищная инспекция г. Москвы. 

Для нежилых помещений, расположенных в жилых домах Подмосковья, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки является Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города (городского округа). 

Состав документации, необходимой для согласования, в зависимости от места расположения объекта будет отличаться. По окончании ремонтно-строительных работ приемочная комиссия надзорного органа осуществляет визуальный осмотр выполненных изменений, проверяет их на соответствие согласованному проекту.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Москвы

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству, является постановление Правительства Москвы №508-ПП. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования планируемых и выполненных работ. 

Остановимся подробнее на различиях в составе документации, необходимой для согласования перепланировки и/или переустройства нежилого помещения, до начала работ и «по факту»:

• Для планируемых работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ».

Проект перепланировки и техническое заключение, в том случае, если работы не затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома, может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Если планируемые работы требуют изменения несущих конструкций здания, то разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

На сегодня в Москве авторов-проектировщиков домов замещает ГБУ «Экспертный центр».

• Для согласования выполненных работ требуется разработка проектной документации в составе проекта перепланировки и/или переустройства помещения и технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Если не затронуты несущие конструкции дома, проект перепланировки и техническое заключение сможет разработать организация с допуском СРО.

В случае изменения несущих конструкций здания разработку технического заключения должен выполнить автор-проектировщик многоквартирного дома или замещающая его организация.

При согласовании перепланировки «по факту» нежилого помещения в жилом доме собственнику предстоит выплатить штраф за самовольно выполненные работы, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей, а для юридических – от 300 до 350 тысяч рублей.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме возможно познакомиться здесь.

Особенность согласования ремонтных работ в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах, в том, что вне зависимости от функционального назначения перепланируемого помещения требуется анализ проектной документации со стороны Роспотребнадзора. В случае положительного заключения на проект собственник /арендатор помещения направляет проектную документацию для согласования в надзорный орган.

В некоторых случаях проектная документация требует дополнения, что определяется будущим функциональным назначением помещения:

•    размещение предприятий общественного питания;

•    размещение детских учреждений;

•    размещение аптек и медицинских учреждений.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором развернуто описывается как само помещение (уровень освещенности, цвет стен, материалы, цветовое решение полов и т. д.), так и состав проводимых мероприятий. В большинстве случаев раздел «Технология» значительно увеличивает объем проектной документации.

Необходимым условием для получения согласования перепланировки является наличие отдельного (обособленного) входа в нежилое помещение. 

В том случае, если при перепланировке планируется/выполнено устройство отдельного входа, то в проектную документацию надлежит добавить раздел «Архитектура». Кроме того, этот раздел необходим в случае любых изменений, касающихся фасада здания, таких как:

• замена окон витринами;
• устройство внешних тамбуров и козырьков;
• устройство пандусов и дебаркадеров;
• пристройка крылец и лестниц, а также многое другое.

Проектная документация с мероприятиями, вносящими изменения в архитектурный облик здания, направляется не только в Мосжилинспекцию, но и в главное архитектурное управление города.

Самым сложным для согласования вариантом является перепланировка нежилого помещения, расположенного в доме с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями.

Перепланировка в таких зданиях, выполняемая без согласования, является крайне рискованной во всех отношениях. Кроме риска возникновения трещин и иных повреждений здания, высока вероятность проведения масштабных и дорогостоящих восстановительных работ по предписанию надзорного органа.

Кроме того, здания «старого фонда» часто являются (оформленными или выявленными) памятниками архитектуры, что требует уже разработки проектной документации по «приспособлению объекта культурного наследия для современного использования». Проектная документация и сами работы в данном случае контролируются Министерством Культуры.

Подробнее об отличиях перепланировки в домах с деревянными или смешанными перекрытиями написано в этой статье.

Согласование перепланировки нежилых помещений в отдельно стоящем здании

При данном расположении объекта для согласования перепланировки нежилого помещения готовится проектная документация в составе:

► Проекта перепланировки;

►  Для предстоящей перепланировки – технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» 

►  Для выполненной перепланировки – технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Документы для согласования предоставляются в надзорный орган (в данном случае это БТИ), после чего изменения фиксируются техником БТИ при проведении итогового обследования с обмерами объекта.

Пример проектной документации для согласования перепланировки в отдельно стоящем нежилом здании

Более подробно с примером проектной документацией для согласования перепланировки нежилого помещения в отдельно стоящем здании возможно познакомиться здесь.

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых домах Подмосковья

Согласование перепланировки нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, в Москве и Московской области практически не имеет отличий. В данном случае согласование осуществляет БТИ области.

Для согласования перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного кодекса РФ, санитарные и строительные правила.

В большинстве районов Московской области комплект документов, подаваемый на согласование, не отличается от Москвы – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в некоторых районах Подмосковья достаточно только проекта). 

На этапе планирования работ на объекте, расположенном в Подмосковье, будет не лишним обратиться в надзорный орган для консультации и оценки допустимости проектного решения.

Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО. 

Процесс согласования перепланировки в Московской области отличается еще и тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает узаконивания ранее выполненных ремонтных работ. Поэтому перепланировку/переустройство с надзорным органом возможно согласовать только как планируемые мероприятия. А уже выполненную перепланировку возможно сохранить лишь на основании решения суда.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области. 

Вы можете направить на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий. 

Дополнительно к планам необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы можете задать вопрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн-чате, а также по телефону.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения

Помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения

К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в  техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.

Перепланировка помещения может включать в себя следующее:

• Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых

• 
  

  Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения

• Изменение общего метража помещения

• Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом

• 
  

  Изменение расположения окон, дверей или стен

• Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)

• Смена или перенос сантехники на новое место

Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.

Как правило перепланировка нежилого помещения  необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.

Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или  санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.

В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.

Сбор исходной документации

• Техническая документация БТИ

• 
  

  Технические условия (при необходимости)

• Нотариальное согласие собственников

• Проектная документация

• 
  

  Правоустанавливающая документация

• Проект перепланировки (возможно могут понадобиться дополнительные разделы: электроснабжение, технологическое оборудование, вентиляция, отопление, водоснабжение и водоотведение)

• Разработка проекта (выполняется по результатам технического обследования конструктивных элементов и всех имеющихся инженерных коммуникаций)

При проведении перепланировки нежилого помещения запрещается:

• переустройство помещений в строениях, которые предназначены к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения (если такая перепланировка не является вынужденной для обеспечения безопасности эксплуатации);

• переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (лестничным площадкам и межкомнатным холлам, входным дверям);

• 
  

  демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов;

• проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, технических, санитарно-гигиенических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения;

• переустройство или установка перегородки, если в результате образуется помещение без приборов отопления или без естественного освещения;

• 
  

  объединение помещения по вертикал;

• переустройство помещений, в результате которого образуется помещение площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м;

• замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;

• 
  

  увеличение либо расширение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.

Сбор документов для реализации проекта перепланировки помещения представляет собой процесс трудоемкий и длительный, если заниматься им самостоятельно. Самым оптимальным решением для прохождения всех этапов, а также минимизации затрат и рисков, станет обращение к профессионалам. Квалифицированная помощь в юридических вопросах поможет избежать различных «подводных камней» на пути к нужному результату.

Стоимость согласования перепланировки помещения и сроки принятия решения зависят от следующих факторов:

• 
  

  В каком районе города расположено данное здание и имеет ли оно историческую ценность

• Непосредственно назначение нежилого помещения

• Насколько сложной будет предполагаемая архитектурная перепланировка

• 
  

  Понадобится ли монтаж новых дверных и оконных проемов

• Насколько предполагаемая перепланировка будет соответствовать санитарным и пожарным нормам

• Потребуется ли проведение работ с электроснабжением и газовыми магистралями, вентиляцией и водопроводом

Как согласовать перепланировку помещения

Специалисты отдела согласования перепланировки нежилого помещения окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки помещения, а также по вопросам оформления перепланировки помещения!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Нужна консультация по перепланировкам?

Время работы: 10:00 — 18:00

Пн — Пт: +7 (499) 113-0763

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Последнее изменение: Март 2022

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

• разборку и перенос окон и дверей;
• разбор и перенос перегородок;
• изменение площади;
• прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

• инженерных коммуникаций;
• сантехники;
• электрооборудования;
• других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

• характеристики объекта;
• перечень работ;
• требования к безопасности;
• планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

• заявление;
• проектную документацию;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт (для граждан);
• учредительные документы (для юридических лиц);
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• проектную документацию;
• технический паспорт;
• заключения контролирующих органов;
• технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.