Оформление перепланировки в частном доме

Как оформить перепланировку в частном доме

Перепланировка в частном доме имеет свои особенности по сравнению с перепланировкой квартиры.

В первую очередь отличие заключается в том, что изменения не затрагивают интересов соседей. Но, несмотря на это, любые изменения должны быть согласованы с контролирующими организациями.

Что представляет собой перепланировка в частном доме, и в какие инстанции необходимо обратиться, чтобы узаконить ее? Рассмотрим в нашей статье.

Законодательный аспект вопроса

Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.

В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.

Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.

Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.

У каждого региона могут быть изданы свои нормативные местные акты, которые регулируют данный вопрос.

Какие работы допустимы

Перепланировка в частном доме может предусматривать следующие виды работ:

Замена оконных конструкций.
Полная или частичная замена кровли.
Монтаж систем теплоизоляции, укрепление фасадной части здания.
Замена электропроводки.
Обустройство чердаков.
Пристройка дополнительных помещений.
Вырубка новых дверных проемов.

Важным моментом в перепланировке частного дома является то, что все дополнительные помещения, которые образовываются после ремонтно-строительных работ, должны быть обязательно отапливаемыми. Это положение особенно актуально в том случае, если в доме нет центрального отопления.

Все работы по перепланировке должны проводится строго в соответствии с подготовленной документацией. При составлении проекта необходимо учитывать тип перекрытия дома, затрагивание несущих стен. Их неправильная перестановка может послужить причиной обвала всей конструкции.

Любое запланированное изменение конфигурации помещения должно быть согласовано с компетентными органами. Для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление. К заявлению обязательно прикладывается технический паспорт каждой комнаты.

Особенности и обязательность оформления

Процесс согласования перепланировки в частном доме не отличается от порядка оформления проведения изменений помещений в квартирах многоэтажных домов.

Трудности могут возникнуть в том случае, если объект недвижимости расположен в исторической части города и относится к объектам исторического и культурного наследия.

Начинать оформление необходимо с обращения в жилищный отдел местной Администрации.

Заявитель пишет заявление, в котором подробно указывает:

точный адрес объекта;
список планируемых работ;
сроки проведения.

Осуществление работ могут разрешить только в том случае, если после проведенных изменений, у дома не поменяется его назначение. Не должно ухудшаться качество проживания в нем. Кроме того, жилой объект не должен нарушать безопасность жильцов соседних домов и ущемлять их интересы.

Если жилец планирует провести небольшие изменения, то для согласования достаточно предоставить эскиз. Но, если планируется масштабное переустройство помещения, оно должно делаться на основании проекта. Проектную документацию составляют фирмы, у которых есть соответствующая лицензия на проведение подобных работ.

План необходим обязательно, если планируется капитальное изменение в конфигурации здания:

При проведении изменений в несущих стенах, например, подготовка дополнительного проема.
Монтаж балконов, лоджий, изменение их конфигурации при наличии.
Все ремонтные работы, которые связаны с установкой дополнительной нагрузки на перекрытия.
Изменение фасада, перекрашивание в другую цветовую гамму. Всё, что затрагивает нарушение архитектурного стиля.
Монтаж новых лестниц, установка дополнительного санузла.

За получением разрешения должен обращаться собственник дома лично или третье лицо по нотариальной доверенности.

Пошаговая инструкция действий

Для того, чтобы обращаться с заявлением в местную Администрацию, необходимо подготовить пакет документов. К ним относятся:

Документ, подтверждающий право собственности заявителя на частный дом.
Выписка из домовой книги.
Письменное согласие всех соседей на возведение дополнительных частей дома.
Акт от коммунальной инспекции.
Разрешение, полученное из СЭС.
Фотография каждого внутреннего помещения и наружного вида.
Экспертная оценка соответствия дома всем санитарным нормам.
Технический паспорт из БТИ.
Проект или эскиз будущих изменений.

Перечень документов одинаковый как для проведения работ в квартире, так и в частном доме.

Для того, чтобы провести всю процедуру, необходимо:

Собрать все необходимые документы.
Заказать проект перепланировки дома.
Обращение в отдел градостроительства или архитектуры для составления заявления.
Полученный проект проходит согласование в пожарной инспекции, в санитарном надзоре и управляющей компании.

Время согласования может длиться от одного до двух месяцев. Чаще всего, если все документы предоставлены в полном объеме, согласование занимает 30 дней.

Стоимость

Оформление перепланировки частного дома требует не только времени, но и денежных затрат. Все справки выдаются после оплаты государственной пошлины. Необходимо платить за составление проекта перепланировки специализирующим компаниям.

Часто, чтобы сэкономить средства, лучше всего обратиться в организации, которые оказывают помощь в оформлении перепланировки. Каждая справка, которую необходимо предоставить, имеет ограниченный срок предъявления. Иногда, пока готовится одна, истекает срок другой. В таком случае заявителю приходится заказывать документ повторно. В среднем самостоятельная сборка документов, включая составление проекта, обходится заявителю в 20 000 рублей.

Цена может меняться в зависимости от сложности планируемых работ, площади помещения.

Что можно делать без получения разрешения

Не для всех ремонтно-строительных работ по перепланировке помещения нужно получать согласование.

Есть ряд мероприятий, которые можно провести без получения разрешения:

Владелец дома может самостоятельно делать косметический ремонт в помещении, переклеивать обои, перестилать напольные покрытия.
Не требует согласования установка газовых плит, сантехники, нагревательных приборов.
Заделывание дверных проемов в несущих стенах.
Устранение перегородок, которые не являются несущими.
Проделывание дополнительных дверных проемов в межкомнатных перегородках.
Изменение тамбура, если оно не касается увеличения в размерах.

Если планируемые изменения не несут опасность обрушения здания, они не подпадают под запрет.

Ответственность за самовольное проведение работ

Многие владельцы, особенно это касается собственников частных домов, считают, что они могут провести изменения самовольно, и никто про это не узнает. На самом деле, это мнение ошибочно.

Без внесения изменений в технический паспорт владелец не сможет ни продать, ни обменять дом. Даже, если он не планирует продажу своего объекта недвижимости, проблемы возникнут позже, когда его наследники будут вступать в права наследования. У них возникнут проблемы с оформлением наследства на дом.

Кроме того, самовольное проведение работ может грозить опасностью самим жильцам и их соседям. Если нарушена целостность перегородок и перекрытий, может произойти обрушение здания.

При обнаружении незаконных изменений контролирующие органы имеют право подать на владельца помещения в суд. Если суд откажется узаконивать сделанные изменения, гражданину придется оплатить штраф и вернуть все проделанное в первоначальный вид.

Граждане могут попытаться узаконить перепланировку уже после ее проведения. Для этого необходимо сразу обращаться с исковым заявлением в суд. Для подтверждения сделанных работ заявителю потребуется предоставить акт от строительной комиссии. Если суд вынесет отрицательное решение, хозяин дома должен будет переделать все так, как было ранее. Если перепланировку признают законной, с решением суда можно обращаться в БТИ для внесения изменения в технический паспорт дома.

Грамотное оформление рассмотренной в статье процедуры поможет избежать проблем с домом в будущем. Незаконное изменение конфигурации помещения приведет не только к штрафам, но и к невозможности пользоваться недвижимостью в полной мере.

О том, как правильно узаконить внесение изменений в конструкцию частного дома и квартиры, смотрите в следующем видеосюжете:

Как сделать перепланировку частного дома? Варианты переустройства дач и коттеджей на сайте Недвио

Если схематически описать частный жилой дом, то он состоит из каркаса или коробки, которая внутри разделена перегородками на отдельные помещения. Стены позволяют разграничить пространство и выделить комнаты разного целевого назначения. Так, чаще всего на 1 этаже размещают гостиную и кухню, на 2-ом — спальни и другие комнаты…

Но далеко не всегда базовая планировка коттеджа приходится по вкусу его владельцам. Ощущение комфорта и практичность стоят на первом месте, в то время как старые варианты планировки могут не отвечать современным требованиям. Если вы лишь недавно купили дом и не согласны с его планировкой, то всегда можно внести свои коррективы.

Если вы задумались об этом, необходимо понять, улучшит ли перепланировка текущее состояние дома, не навредит ли она функционированию коммуникаций или техническому состоянию жилья. Кроме того, немаловажную роль играет законодательный аспект. Рассмотрим все нюансы подробнее.

Планировка дома. Что можно улучшить?

Прежде чем приступить к планированию ремонта, важно оценить общую картину, определить бюджет и последовательность работ.

У собственника дома в данной ситуации есть два пути. Он может улучшить помещение за счет создания дополнительного пространства или полностью изменить внутреннюю планировку. Выбор того или иного решения зависит от бюджета и семейных обстоятельств (например, ожидания пополнения в семье).

Как правило, стремление к улучшениям связаны со следующими причинами:

Появился еще один член семьи, для чего требуется выделение новой комнаты, есть возможность посредством передвижения межкомнатных перегородок на верхнем этаже создать отдельную спальню;
Ремонт устарел, владельцем выбран новый стиль и для воплощения идей требуется перепланировка пространства;
В купленном доме некомфортно жить, распределение места плохо продумано;
Текущий дизайн надоел, хочется кардинальных перемен;
Планируется расширение и надстройка дома.

На первоначальном этапе нужно сформировать перечень улучшений и пожеланий. Вам понадобится тщательный анализ для ряда изменений, ведь принимаемые меры могут отразиться на эксплуатационных характеристиках коттеджа.

Для проведения работ по перепланировке дома или дачи рекомендуется привлекать профессионалов строительной отрасли. Они помогут избежать инженерных ошибок, создадут проект и помогут вам воплотить его с минимальными затратами.

Какой должна быть грамотная перепланировка?

Владельцу загородной недвижимости следует учесть, что большинство домов строится по типовым проектам, которые уже доказали свою эффективность. Если хочется изменить стандартную планировку на индивидуальную, нельзя бездумно сносить стены и строить их заново в другой части. Такие перемещения могут поставить под угрозу целостность здания. К примеру, снос несущей стены без установки армированных опор может привести к разрушению дома.

При перепланировке важно соблюдать принципы эргономики:

шумные помещения (кухня, гостиная, ванная комната) не должны прилегать к тихим комнатам и должны быть обеспечены дополнительной звукоизоляцией;
устанавливать кухню и ванную следует в месте пролегания соответствующих коммуникаций (стояков);
застройщик сдает коттедж с учетом предположительной планировки здания — на это указывает месторасположение розеток и проводов. Следовательно, при перепланировке придется их переносить.

Прежде чем перепланировать дом, сопоставьте задуманные планы с документацией. Внесение изменений потребует согласования с жилищно-архитектурным ведомством. Если вы не разбираетесь в этих нюансах и не хотите «влезать» в эти подробности, заблаговременно обратитесь к архитектору-дизайнеру. Специалист предоставит вам проект перепланировки в техническом и визуальном виде, состоящий из:

заключения по координации действий с архитектурно-строительными учреждениями;
проектом водоснабжения, водоотведения и электроснабжения;
архитектурно-конструктивную часть, в которой расписана перепланировка.

В беседе с дизайнером вы сможете в полной мере описать свои пожелания. Профессионал обязан учесть все моменты в проекте и предоставить альтернативы в случае невозможной реализации поставленных идей.

Чтобы быстро найти правильное решение, необходимо отталкиваться от реальных возможностей. Например, в условиях 50-метровой квадратуры помещения не получится сделать 5 отдельных спален. В зависимости от назначения комнаты, для нее полагаются свои нормы площади.

Варианты перепланировки

Изменение расположения комнат и стен дает возможности для творчества, новых идей и вселяет новую жизнь в привычное пространство. Основной принцип, которого нужно придерживаться – они должны менять дом в лучшую сторону и учитывать потребности всех его жителей.

Существует несколько вариантов перепланировки, отвечающих современным тенденциям интерьерного дизайна.

1. Прихожая

Основная проблема прихожих заключается в том, что они, в основном, выглядят как темная и узкая коморка.

Чтобы сделать прихожую просторной и светлой, можно объединить ее с соседней комнатой или установить вместо стены перегородку с выемками под полки. Прилегающими к прихожей должны быть либо гостиная, либо столовая.

2. Кухня

В наше время кухня должна быть не только местом для приготовления еды, но и красивым украшением дома. Установка готового кухонного комплекта со столешницами и встроенной бытовой техникой превратит комнату в настоящее произведение искусства.

Объединять ли кухню с гостиной? Это дело вкуса и личных пожеланий. Некоторые не хотят, чтобы запах готовящейся еды попадал в общие комнаты, а другие монтируют хорошую вытяжку и наслаждаются общением с друзьями, не разделяя это время с приготовлением закусок.

3. Ванная

Санузлы — это специфические помещения закрытого типа. Их должно быть достаточное количество. Современные тенденции в жилом строительстве — каждая спальня = один санузел. Однако на практике, не всегда есть такая возможность, ввиду ограничения по площади и расположения коммуникаций.

В таком случае один из возможных вариантов решения – разделение одного с/у на 2 части и соединение дверьми с ближайшими спальнями.

Но это возможно если санузел просторный по площади. В обратном случае, если нужно расширить площадь с/у, и ванная и туалет разделены перегородкой, объединение небольших комнат создаст дополнительное пространство для размещения нужной бытовой техники и более длительного пребывания в комфортных условиях.

Почему лучше снести лишние стены?

Как правило, наличие большого количества глухих стен и перегородок создает тесноту, скрывает солнечный свет и препятствует свободному перемещению воздуха. Из-за этого атмосфера в доме становится более замкнутой, может возникнуть дискомфорт после длительного пребывания в таких комнатах.

Смещение или удаление отдельных стен может решить эту проблему, распределить воздух и сделать дом более светлым. Поделить пространство по назначению поможет прием зонирования пространства.

Еще один из вариантов оптимизации, о котором многие забывают, это использование подвалов и чердаков. В условиях коттеджа чердак может превратиться в живописную мансарду. Если технические параметры дома позволяют это сделать, можно установить дополнительную терассу наверху, которая даст тень и поможет выделить место на крыльце под беседку.

Таким образом, вы не только задействуете еще один этаж, но и благоустроите зону у входной двери.

Снесенные внутри коттеджа стены помогут объединить цветовую гамму внутренней отделки, создать индивидуальный стиль и сделать дом более гармоничным. Некоторые заказчики просят архитекторов предусмотреть расположение комнат по частям света и продумать планировку в соответствии с принципами древних учений (фен-шуй, аюрведа и др.).

Уменьшение больших комнат создает пространство под другие зоны, например, дополнительную спальню, рабочий кабинет, комнату отдыха, гардеробную и т.д. Для создания индивидуального комфорта вы можете проявить творчество и воплотить любую задумку.

10 советов по переустройству коттеджей от профессионалов

1) Вы можете провести перепланировку постепенно и сопрягать эти работы с текущим ремонтом. Это поможет вам сэкономить бюджет и быстро привыкнуть к изменениям.

2) Когда делается перепланировка, воспользуйтесь моментом для оценки текущего состояния проводки и труб. Возможно, они износились и требуют ухода. Лучше сделать это во время работ, чем потом сталкиваться с протечками или короткими замыканиями.

3) Отталкивайтесь от реальных возможностей площади и не расширяйте дом вопреки проектной документации. Это вопрос безопасности и рационального использования пространства.

4) Там, где вы не понимаете как поменять стены или есть опасения, проконсультируйтесь с экспертом. Не жалейте денег, ведь потраченные на некорректную работу стройматериалы не получится использовать повторно.

5) Делая перепланировку в текущий момент, задумайтесь о будущем. Если есть вероятность, что через 5 лет вы обзаведетесь ребенком, лучше заранее выделить комнату, в которой будет обитать новый член семьи. Не обязательно сразу обставлять детскую. Используйте комнату как рабочий кабинет и резерв для расширения семьи.

6) Учтите, что после утверждения проекта с дизайнером, будет поздно вносить корректировки. За переделку проекта придется заплатить дополнительные деньги.

7) Во время ремонта проведите необходимые тепло- и звукоизоляционные работы. Таким образом, вы повысите технические характеристики здания и за один раз решите несколько проблем.

Не экономьте на строительных материалах, которые быстро изнашиваются. К этой категории относятся напольные покрытия, окна, двери и отделка стен. Мебель поменять значительно легче, чем сделать ремонт.

9) Если перепланировка проводится без существенных ремонтных работ, не забудьте защитить стены и перекрытия пленкой и бумагой.

10) Иногда воплотить новое дизайнерское решение можно без перепланировки — посредством перекраски стен, установки аксессуаров и нового освещения. Оцените целесообразность переустройства коттеджа, прежде чем заказывать проект и приступать к его реализации.

Правильная планировка частного дома позволит максимально выгодно и комфортно использовать каждый его метр. Если есть возможность переустройства и необходимость в этом, не стоит откладывать и боятся изменений, проконсультируйтесь с профессионалами, после чего смело воплощайте свои идеи и задумки.

Оформление перепланировки в частном доме

Многим владельцам частных домов кажется, что на их собственность не распространяются правила перепланировки, которые предусмотрены для собственников квартир и на приватной территории они могут проводить любые работы без риска вступить в конфликт с законом.

Действительно, пространства для перепланировки в частном доме гораздо больше, чем в квартирах, владельцы которых вынуждены учитывать интересы соседей. Однако это не означает, что в случае масштабной перестройки можно обойтись без обращения в контролирующие инстанции, в настоящей статье мы поговорим о том, как оформить перепланировку в частном доме.

Проектная документация: проект или эскиз

Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:

• изменений в несущих конструкциях;

• установки лестниц;

• монтажа нового оборудования;

• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.

Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.

Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.

Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме

Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.

Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.

Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.

Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам. В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии. Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.

Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.

В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?

Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:

• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;

• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;

• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;

• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.

Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.

Нужно ли узаконить изменения во внешнем облике частного дома?

Внешние изменения, которые нельзя производить без согласования, касаются всевозможных пристроек и надстроек, установки ролл-ставней и других современных конструкций, сложных фасадных работ и разного рода архитектурных усовершенствований. Даже если речь идет о небольшом дачном домике, к которому решено пристроить крошечную веранду, необходимо оформление перепланировки.

Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?

Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.). Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.

Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.

Как узаконить перепланировку частного дома в судебном порядке

Невзирая на многократные предупреждения об обязательном оформлении перепланировки, многие владельцы частных домов все же выполняют работы без разрешений и даже без каких-либо эскизов, а проблема с узакониванием возникает при попытке провести какую-либо сделку с жильем. Надо заметить, с каждым годом оформить перепланировку «задним числом» становится все сложнее.

Жилищным Кодексом (статья 29) предусмотрена возможность легализации проведенных работ в судебном порядке. Эта процедура пройдет относительно безболезненно, если перепланировка выполнена без нарушения нормативов, с согласия всех совладельцев дома и с соблюдением интересов соседей.

Готовясь узаконить перепланировку в суде, стоит очень внимательно отнестись к подготовке документов, не упуская нюансов, а также приготовить деньги не только на погашение текущих издержек, но и на уплату штрафов, если изменения были проведены с нарушениями. Если все правила соблюдены, и суд принял положительное решение, это решение основанием для того, чтобы перепланировка была узаконена на всех уровнях.

Обращаемся в суд: порядок действий

Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка. Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.

Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.

Заключение

Штрафы за незаконную перепланировку частных домов немаленькие, а проходить процедуру согласования рано или поздно все равно придется. Поэтому при всей нелюбви к волоките и желании сэкономить на составлении проекта, лучше все же оформлять перепланировку своевременно. Это важно не только в ракурсе приведения документов в порядок для обеспечения возможности проводить различные сделки с недвижимостью, но и с точки зрения безопасности, так как даже незначительные, на первый взгляд, нарушения могут иметь очень неприятные последствия.

Игорь Василенко

Перепланировка частного дома

В перепланировке дома многие нуждаются очень часто. На то существует ряд причин, которые до этого не были предусмотрены. Чтобы переделать дом в частном секторе, необходимо знать множество нюансов, основной из которых — согласование с инстанциями, контролирующими данный вопрос. В будущих комнатах обязательно должно присутствовать отопление, поэтому лучше этот процесс доверить профессионалам, чтобы дальше не было проблем.

Основные правила перепланировки и получения разрешения

Перепланировка дома может включать в себя:

установка новых дверей или окон;
капитальная либо косметическая замена кровельных материалов;
теплоизоляция;
ремонт чердака;
манипуляции с проводкой и прочее.

Любая перепланировка в частном доме предусматривает создание специальных документов, в которых будет всё подробно указано. Самый важный пункт касается перегородок, несущих плит или перекрытий. То есть комиссия должна убедиться в том, что после перепланировки частного дома он не разрушится.

Чтобы узаконить перепланировку частного дома, необходимо оформить заявление и передать его в соответствующие органы. К этому заявлению прикрепляются документы с техническими планами.

Согласование перепланировки происходит по регламентам и положениям Жилищного кодекса РФ. Данный процесс в некоторых случаях усложняется. Например, если объект является историческим наследием или культурной достопримечательностью. В сложившейся ситуации придётся побывать в нескольких местах, одним из которых является департамент по охране архитектурных памятников.

Для рассмотрения заявления выделяется не более месяца. После этого срока уполномоченные органы должны дать ответ.

Необходимая документация для осуществления перепланировки

Чтобы начать переустройство деревенского, сельского или любого другого дома, следует получить разрешение на перепланировку у соответствующих органов.

Чтобы его оформить, стоит собрать следующую документацию:

удостоверение о том, что заинтересованное лицо имеет право на пользование данным помещением;
справку из жилищной конторы обо всех прописанных в этом доме лицах;
свидетельство из бюро технической инвентаризации;
при планировании пристройки следует дополнить данный список разрешением из жилищно-коммунальной конторы;
заверенное согласие соседей;
акт соглашения коммунальной инспекции;
санитарную документацию;
фото внутренних комнат, а также наружных частей.

Кроме перечисленных бумаг, контролирующая организация вправе требовать документ о праве собственности на землю, где расположен дом. Многие задаются вопросом: перепланировка деревянного дома предусматривает сбор проектной документации?

Рекомендуем ознакомиться:

Оформление подобного акта необходимо в таких случаях:

если перемены касаются несущей конструкции;
если в планах демонтаж лестницы;
если планируется смена оборудования в туалетной комнате или ванне;
при будущем давлении на какие-либо перекрытия, особенно этот пункт касается старой постройки;
при изменении остекления;
при перепланировке фасада.

Если перепланировка частного дома задумана без каких-либо изменений, которые касаются несущих конструкций, то достаточно будет эскиза, полученного в компетентной организации. Следует обратить внимание на то, что у выбранной компании должно быть свидетельство СРО (саморегулируемая организация).

Цену такого проекта сложно определить точно. Всё зависит от расценок фирмы.

Перепланировка дачного дома или любой другой жилой конструкции непосредственно внутри помещения может осуществляться своими руками либо с помощью профессионалов.

Если будет сноситься какая-либо несущая перегородка, понадобится дополнительная железная балка. На неё будет распределяться вся нагрузка. В случае пробивания окна или новой двери сверху обязательно устанавливаются специальные перемычки.

Величина проделанных работ будет зависеть от изменений, которые предусмотрены. Всегда необходимо рассчитывать на появление новых забот из-за дополнительных действий.

Отличие судебного разрешения на перепланировку от административного

Как узаконить перепланировку, которая осуществлялась без необходимой документации? Да, бывают и такие ситуации, но всё поправимо. Следует реализовывать новый проект. Куда обращаться в данном случае? Несомненно, в суд. Таким образом, разрешается самостоятельно узаконивать перепланировку недвижимого имущества. Главное, чтобы никто из соседей или членов семьи не был против подобного переустройства.

Оформление данных документов не займёт много времени.

Суду необходимо представить следующие бумаги:

Рекомендуем ознакомиться:

Технический паспорт жилого помещения до перепланировки и после неё.
Акт экспертной комиссии о том, что несущие конструкции находятся в пригодном состоянии.

Как узаконить или легализовать самовольную перепланировку, если она была произведена без согласования с контролирующими инстанциями? Здесь понадобится терпение и грамотность. Несомненно, без суда в этом случае не обойтись. Процедура может немного затянуться, но при предоставлении всей необходимой документации можно добиться успеха.

Как сделать перепланировку законной?

Необходимо следовать такому алгоритму действий:

составление заявления для жилищного департамента, в котором указан факт самостоятельной перепланировки;
составление иска в суд для получения разрешения уже сделанной перепланировки;
подготовка документов в бюро технической инвентаризации с указанием в них всех осуществляемых действий;
оформление кадастровых документов на переустроенный недвижимый объект;
передача подготовленных бумаг в Федеральную службу государственной регистрации, чтобы она внесла все изменения;
дождаться получения нового документа на право собственности.

Можно ли обойтись без всей этой волокиты? Ответ однозначный – нет. Действия будут признаны незаконными, а собственнику придётся раскошелиться на оплату штрафа.

Уплата штрафа касается тех жильцов, кто нарушил жилищное законодательство. Иногда сумма достигает 25 минимальных размеров оплаты труда. Так что лучше согласовывать все действия и не переплачивать.

Стоимость перепланировки

Чтобы разобраться в стоимости перепланировки, достаточно знать цену каждой процедуры.

Для тех, кто перестроил частный дом:

Координация эскизов – до 20 тыс. руб.
Координация моментов внутреннего переустройства – до 60 тыс. руб.
С включением несущих конструкций – до 65 тыс. руб.
С объединением нескольких комнат – до 100 тыс. руб.
Написание проекта перепланировки – до 30 тыс. руб.
Обследование несущих конструкций – от 30 тыс. руб.

Следует уделить внимание и суммам штрафов.

Тем, кто перестроил свой дом без разрешающих это документов, грозят следующие санкции:

Дополнительная пристройка к частному дому – до 5 тыс. руб.
Изменения в расположении окон и дверей – до 5 тыс. руб.
Перемещение кухни – до 4 тыс. руб.
Изменение всей конфигурации помещения – до 6 тыс. руб.
Установка новых несущих балок – до 2 тыс. руб.
Установка газа – до 1,3 тыс. руб.
Несоответствие технической документации – до 10 тыс. руб.

Собственники, сделавшие перепланировку своего дома без согласования, должны быть готовы к выплате подобных штрафов. Важно учесть, что сумма не изменяется и не растёт вместе с квадратными метрами. Общая площадь никак не влияет на размер установленных санкций. Так что согласование переустройства должно стоять на первом месте. Лучше перестраховаться и узнать все тонкости этого дела заранее. Ведь даже самое минимальное изменение может повлечь за собой нарушение.

Если контролирующие организации при проверке жилого помещения выявят его несоответствие документации, придётся заплатить не только за её обновление, но и штраф.

Данная процедура предназначена для того, чтобы защитить всех жильцов, а также соседей. И речь здесь идёт не только о здоровье, но и о жизни.

Перепланировка частного дома

Каждый хозяин хочет сделать уютным, теплым и красивым свой дом. Затевая ремонт, не все знают, что за изменение размера комнаты или утепление пола без разрешения может быть наложен штраф. При совершении перепланировки следует знать, куда и в каких случаях обращаться.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

Требуемые согласования:

проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
по устройству инженерных систем и их функционированию;
по охране окружающей среды;
по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

по переносу проемов дверей и окон;
по изменению размера и количества комнат;
по устройству несущих стен, проемов;
по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
по обустройству дополнительных нежилых помещений;
по замене радиаторов;
при вмешательстве в систему вентиляции;
при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
по переносу санузла или газового оборудования;
по переносу кухни;
по обустройству индивидуального отопления;
объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

установки встраиваемой мебели;
проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
остекления балконов и лоджий, установление антенн;
при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
установки кондиционера на стене фасада дома.

Особенности перепланировки частного дома

Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

замене кровли;
замене оконных и дверных конструкций;
переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
замене инженерных систем;
переносу дверных проемов;
изменению расположения теплоизоляции;
пристройке новых помещений;
изменению фасада (в том числе при его утеплении).

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
технический паспорт жилого помещения;
согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
заявление;
доверенность (в случае подачи заявления представителем);
паспорт заявителя.

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Вам может стать интересно, как получить кадастровый паспорт на дом.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

В согласовании перепланировки:

несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.

В оформлении акта о завершении перепланировки:

уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

заново собрать необходимый пакет документов;
обжаловать отказ в судебном порядке.

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
технический паспорт жилого помещения.

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

перепланировка произведена прежними хозяевами;
не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
отсутствуют негативные последствия;
произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Читайте: как правильно провести перепланировку в квартире?

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.