Методики оценки стоимости земли в 2022 году

Как оценить стоимость земельного участка?

В случае продажи земельного участка собственнику придется обращаться к специалистам для того, чтобы провести его оценку.

В результате такой процедуры будет установлена рыночная стоимость земельного участка. Она нужна для того, чтобы продавец четко понимал, сколько именно стоит его земля, а также исключить резкие скачки на рынке недвижимости.

Экспертная оценка земельного участка – гарантия и для покупателя, он приобретает надел по реальной цене, не переплачивая за удобства.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 2022 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
Земельный план участка.
При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
В случае проведения процедуры отчуждения земли.
При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.

Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

Актуальность оценки

В отчете на проведенную оценочную процедуру по земельному участку в обязательном порядке ставится дата, когда данный документ был составлен. Это в первую очередь связано с тем, что рыночные цены не стоят на месте и постоянно меняются.

Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.

Кто имеет право проводить оценку?

Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земли

В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

Методические рекомендации по оценке земли прописаны в распоряжении Минимущества России от 6 марта 2022 года, данный документ на 2022 год не утратил своей актуальности:

Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Нужно взять несколько источников частных объявлений, берите наиболее популярные, к ним больше доверия, а значит всегда в наличии большое количество актуальных предложений. Произведите выборку аналогичных предложений, для получения более объективной картины потребуется 15-20 предложений.

Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

Сколько стоит оценка земельного участка?

Стоимость составления данного отчета зависит от целого ряда параметров:

Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
Размер земельного участка и наличие построек на нем.

Итак, сколько же стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может обойтись в 2-50 тысяч рублей.

Да, порой цены кусаются. При этом нужно понимать, что частное подворье размером в несколько десятков соток обойдется в минимальную стоимость, а вот оценка земли промышленного назначения размером в несколько сотен гектаров обойдется в те самые 50 000 рублей.

Поэтому не торопитесь подписывать договор с первым же агентством, потратьте время, помониторьте организации. Платите деньги только в том случае. Если уверены, что оно того стоит.

Как определить стоимость земельного участка и кем устанавливается оценка?

Большинство землевладельцев не понимают разницы между стоимостью по рынку и по кадастру, несмотря на то, что это совершенно разные понятия. Рыночная стоимость нужна собственнику, а стоимость по кадастру – налоговой. Для определения цены земельного участка (ЗУ) на рынке нужно учесть разные показатели и прибегать к разным методам вычисления. Тонкости этих методов и процесс фиксации стоимости на рынке регламентирует законодательство.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночной ценой называется та сумма, в которую оценен конкретный ЗУ исходя из того, куда движется рынок недвижимого имущества. Ее используют чаще всего при сделках по купле или продаже недвижимых объектов, располагающихся на участках, возведенных по всем нормам капитального строительства.

Устанавливается эта сумма произвольным образом и зависит от того за сколько ее хочет продать собственник, но продажа так или иначе осуществится по актуальной цене.

Стоимость можно узнать:

обратившись к независимому специалисту;
обратившись в компанию по сделкам с недвижимым имуществом;
вычислить ее собственными силами.

Если было принято решение рассчитать ее самостоятельно, то есть несколько способов расчета, однако все они основаны на простейших арифметических вычислениях и не требуют дополнительных знаний.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

оформлении ипотечного кредита для физического лица;
приватизации человеком ЗУ;
сдаче надела в качестве арендуемого;
передаче управления землей согласно доверенности;
Методы оценки земли
оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
продаже;
условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
составлении контрактов между супругами при заключении брака;
изымании этого участка у гражданина;
расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

Первым делом устанавливают задачу;
Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
Согласуют результаты расчетов.
Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

цель, с которой проводится оценка;
для чего оценка предназначена;
дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
по каким стандартам будет проведена оценка;
правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Виды данных	Характеристика
Данные о регистрации и описание с юридической точки зрения	договор, по которому осуществляется передача титула участка; документация, в которой описаны где заканчивается участок и какую площадь он занимает; данные арендатора и/или собственника; описание сервитута земельного участка; правила деления на зоны и то, как именно можно использовать землю; предъявляемые градостроителем требования к использованию земли; ограничения, накладываемые законом, экологами и т.д.
Физические параметры ЗУ	Эти данные подразумевают подробное изложение информации о размере и форме участка, его геометрических размерах, фронтальных границах, а также дефектах (при их присутствии). На основании этих данных оценщик может сделать вывод о том, как они могут повлиять на стоимостную характеристику объекта. Особенно внимательно оценщик относится к каким-либо данным, которые не характерны для района, в котором находится участок. Размер и форма влияют по-разному – это зависит от того как предполагается использовать тот или иной участок. Если участок нестандартной формы, то он может использоваться под застройку жилого помещения, но не может быть использован для построения производственных зданий или иных коммерческих целей.
Экономический анализ	С точки зрения экономики важными данными являются: какова средняя цена участков-соседей; есть ли на рассматриваемом участки инженерные коммуникации, и, если их нет, то возможно ли их проложить, и сколько это будет стоить; за сколько продавались подобные ЗУ; сколько стоит аренда подобных участков; сколько будет стоить построить на этом участке что-либо или улучшить уже имеющуюся постройку; насколько доходным будет данный объект; эксплуатируется ли этот участок сейчас или эксплуатация временно приостановлена. Ведутся ли на нем подготовительные работы для продажи или передачи.
Данные, которые вытекают из места расположения участка	Оценщиком прикладывается карта местности, на которой указано где именно располагается участок. Помимо этого, он прилагает фотоснимки ЗУ и то как он был улучшен (если был).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

возможно физически;
не нарушает закона;
оправдано с точки зрения экономики;
можно осуществить с финансовой точки зрения;
позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

остаточный метод;
метод предполагаемого использования;
метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

С=ЧОД/К

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

ПД-Р=ПРД

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

УРС=(ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3)/ОПУ

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
паспорт по кадастру или выписка из него;
документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость?

Между кадастровой и рыночной ценой участка земли есть взаимосвязь. Для стандартных сделок по покупке или продаже земельного участка работает правило, которое гласит, что стоимость рынок выше кадастра примерно на 30%. Различия же между этими двумя величинами заключается в том для чего они предназначены:

Рыночная	Кадастровая
Нужна того чтобы совершить сделку (покупку, продажу, сдачу в аренду и т.д.)	Нужна для того чтобы правильно обложить налогами тот или иной участок земли

Кадастровая стоимость считается посредством формул членами комиссии, которые основывают свои действия на законе №52-ФЗ от 07.02.08 г., который регулирует деятельность по оценке участков в России.

Ревизия может быть назначена федеральными или региональными властями исходя из 66-ой статьи ЗК РФ. С помощью нее выясняют постоянную суму, которая остается таковой до следующей проверки. Исключительные случаи, когда стоимость по кадастру может быть изменена без проверки, определяются в судебном порядке.

Средняя величина кадастровой стоимости утверждается исполнительными властями конкретного субъекта РФ. Оценка по кадастру проводится по крайней мере 1 раз в пятилетний период, но не более 1 раза в 3-х летний срок. Оценка базируется на том, как классифицируются земли по предназначению и способу их использования:

земли, лежащие в черте городов и сёл, садоводств, огородов и дач. Оценка исходит из анализа статистики цен на рынке и других данных;
Классификация земель по целевому назначению
угодья сельскохозяйственного назначения, которые лежат вне городов или сел, а также земельных участков, принадлежащих лесным фондам. Они оцениваются исходи из капитализации дохода по ренте;
иные земли, которые находится вне поселков и городов. Оценка также базируется на расчетном рентном доходе и его капитализации и количестве трат, требующихся для того, чтобы сохранить или воспроизвести ценность земельного участка.

Когда происходит оценка государственного земельного кадастра территория делится на оценочные зоны. Оценочной зоной называются части земли, которые имеют одинаковое или близкое предназначение по кадастру.

В зависимости от того, насколько велика оценочная зона их совмещают с границей участков, учитывая уже сложившуюся застройку различными объектами, а также квартальные и районные границы.

В результате такой оценки появляется карта на которой отмечены все оценочные зоны и кадастровые стоимости одного квадратного метра каждой из них. При оценке по кадастру в учет берутся земельные, градостроительные, лесные, водные кадастры и их данные. Полученные результаты заносятся в государственный земельный кадастр.

Выводы

Рыночная цена ЗУ необходима для совершения сделок по нему. Кадастровая же стоимость нужна для законного обложения участка налогами. Существует 3 основные методики расчета стоимости.

Однако, самостоятельно стоимость рассчитать довольно сложно. Это так, потому что у человека может попросту не хватать данных, что приведет к достаточно приблизительным результатам, а сбор всей необходимой информации у человека, не специализирующегося на покупке/продаже земли может сильно затянуться.

Для того, чтобы начать процесс оценки земли будет достаточно предоставить в компетентные органы выписку из ЕГРН, однако если ее нет можно обойтись и другими документами, которые дадут полную информацию о владельце и его земельном участке.

Кадастровая оценка по новым правилам

Кадастровую оценку проводят раз в пять лет, и каждый раз — по новым правилам. С начала 2022 года они вновь изменятся. Результаты последних расчётов стоимости земель сельхозназначения, промышленности, водного фонда, а также особо охраняемых территорий по новой методике Минэкономразвития РФ для многих бизнесменов оказались неутешительными. Так, в 2022 году в Челябинской области средняя цена участков для размещения промышленного производства выросла на 80%, для нужд сельского хозяйства — на 68%, в отдельных случаях стоимость увеличилась десятикратно.

Уже сегодня кадастровая стоимость определяет величину налога с продажи объекта и размер оплаты услуг нотариуса при его наследовании. Налог, рассчитанный по новым правилам, пилотные регионы платили с 2022 года. Как изменится сумма платежа и какие функции будет выполнять институт государственного оценщика рассказывет партнёр и руководитель по оценке активов Consul Group Александр Вереин.

— Каковы предпосылки появления закона о кадастровой оценке?

Существуют разные мнения, но наиболее достоверные из них — это:

желание государства монополизировать рынок установления базы для обложения имущества налогом или арендными платежами;
намерение сделать результаты наиболее достоверными путём консолидации в единое информационное поле данных по объектам, разбросанных по различным ведомствам.

Только единение этих двух факторов может задать новый виток реформы. Желание контролировать собираемость налогов и намерение привести в порядок текущий информационный хаос в реестре недвижимости в конечном счёте могут привести к созданию отличной информационной системы. Она объединит достоверные данные об объектах, на базе которых возможна более качественная кадастровая оценка.

— С 2022 года во всех субъектах Российской Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Почему это важно?

Субъекты, которые успели до 2022 года провести в своём регионе не одну государственную кадастровую оценку, в полной мере оценили несистемность такой оценки по правилам Федерального закона «Об оценочной деятельности». Из раза в раз она проходила без привязки к результатам прошлой кадастровой оценки. Зачастую её проводила новая оценочная компания, у которой не было достаточно опыта и времени для подготовки к такой объёмной работе.

По новым правилам оценку производит бюджетное учреждение, созданное в субъекте. В отличие от частной оценочной компании, такая организация имеет больше полномочий и возможностей, например, доступ к различным базам данных об объектах недвижимости. В дальнейшем орган также будет проводить переоценку объектов недвижимости в субъекте, что позволяет рассчитывать на более достоверные результаты.

— Скажется ли это на стоимости недвижимости?

Оказать прямого влияния закон не сможет, поскольку стоимость формируют в основном рыночные факторы, однако может существенно снизиться доходность коммерческой недвижимости в случае повышения налоговой нагрузки на собственника.

— Налог на какие земли может увеличиться в несколько раз из-за некорректной кадастровой оценки?

Сложности в определении стоимости сельхозземель и достаточно широкий разброс цен в зависимости от характеристик земельных участков и привлекательности региона делают высокой вероятность ошибок при массовой оценке, причём не в пользу собственника.

— Создание института государственного оценщика — негативная тенденция или позитивная? Почему?

У подобных явлений всегда есть две стороны. С точки зрения возможности сбора информации по объектам недвижимости, её объёма, качества и, как следствие, системности проводимой оценки государственное учреждение обладает несомненным преимуществом. При наличии чёткой методологической основы и системной обработки информации государственная оценка со временем будет самосовершенствоваться и, вполне возможно, даст максимально адекватные рынку результаты.

С другой стороны, в руках государства сконцентрированы возможности по манипуляции налоговой базой. Учитывая тенденцию в налоговой политике к увеличению собираемости налогов, это дополнительные нерыночные риски.

На наш взгляд, введение государственной кадастровой оценки в текущих реалиях — явление неизбежное, однако возможность корректировки её результатов с помощью частных оценщиков позволит держать систему в балансе.

— Что будет с целым пластом малого и среднего бизнеса, который ранее ведал кадастровой оценкой?

С учётом того, что определение кадастровой стоимости в рамках Закона № 135-ФЗ проводили преимущественно компании, не имеющие отношения к традиционному малому бизнесу, их введение именно государственной кадастровой оценки не затронет. Что касается среднего бизнеса, здесь этот вид работ никогда не являлся основным и носил разовый характер. Принимая во внимание потенциальную ответственность за результаты определения кадастровой стоимости для среднего бизнеса, то, что оценка перешла в руки государства — скорее благо.

С другой стороны, для многих оценочных компаний крупный рынок, порой основной — это возможность оспаривать результаты государственной кадастровой оценки. В случае если эту возможность запретят на законодательном уровне, можно будет говорить о существенном сокращении объёма рынка оценочных услуг.

— Сколько времени потребуется для полного перехода всех субъектов страны на новую систему кадастровой оценки? Готовы ли к этому регионы?

Это зависит от того, есть ли в регионе соответствующие специалисты, которые могут составить штат и определить бюджет для содержания учреждения такого формата: всё очень индивидуально.

— В чём принципиальное отличие расчёта кадастровой стоимости и инвентаризационной?

Основная разница — в полном отсутствии привязки инвентаризационной стоимости объекта к рыночной, в то время как кадастровая стоимость, даже с учётом её массовой природы, призвана быть наиболее приближённой к рыночной.

С точки зрения механизмов определения инвентаризационная стоимость безнадёжно устарела: в её основе лежит восстановительная стоимость. Определяется она на уровне цен 2022 года с дальнейшей индексацией по не менее устаревшим параметрам.

Кадастровую стоимость, несмотря на все её недостатки, рассчитывают гораздо более современными способами, на основе рыночных данных. Плюс возможность её установления в размере рыночной стоимости даёт весьма достоверный способ определения справедливой налоговой базы.

— Представляют ли новые правила угрозу для рынка строительства и недвижимости?

Учитывая реальные угрозы, которые стоят перед девелоперами, риск изменения стоимости финансирования, норм регулирования, цен на стройматериалы и новые правила определения кадастровой стоимости вряд ли представляют ощутимую опасность для строительного рынка.

Однако очередной риск повышения расходов на владение недвижимостью делает менее привлекательными инвестиции в неё, так что в целом новые правила развитию рынка вряд ли способствуют.

Поскольку само понятие кадастровой стоимости существует уже давно, нововведений для строительной отрасли тоже нет. Поэтому, на мой взгляд, введение новых правил расчёта кадастровой оценки для рынка угрозы не несёт.

— Есть ли, на ваш взгляд, недостатки у новой системы?

Недостатков, как и у любой новой сложной системы, в избытке. Основной, неустранимый, кроется в природе кадастровой стоимости — это её массовость, что делает практически невозможным учесть индивидуальные характеристики объекта недвижимости.

Однако оценивать систему с позиции недостатков — занятие неблагодарное: предложить иную, более достоверную и устраивающую все стороны налоговых правоотношений систему определения стоимости огромного количества объектов недвижимости в сжатые сроки пока никто не смог.

На мой взгляд, единственный действенный способ нивелировать искажение результатов определения кадастровой стоимости — институт её оспаривания. Соблюсти баланс интересов всех сторон позволит использовать систему ГКО с учётом оценки частными игроками рынка непосредственно рыночной стоимости недвижимости.

— Что подразумевает «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки»?

Процесс подготовки к проведению ГКО заключается в сборе и обработке информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. На данном этапе ГБУ запрашивают всю необходимую информацию в федеральных органах исполнительной власти и подведомственных им организациях.

Что стоит отметить отдельно, так это возможность собственника предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости — данная опция даёт собственнику возможность предоставить для оценки максимальное количество информации, которая будет учтена при определении кадастровой стоимости.

Очевидный плюс новой системы — обязанность ГБУ учитывать информацию об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена. Действенность этой опции ещё не была проверена на обширной практике, но сама по себе возможность учесть результаты прошлых споров — положительное новшество.

— Изменятся ли правила оспаривания результатов оценки в суде?

На данный момент всё по-прежнему: дело в том, что бюджетное учреждение не является ответчиком по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Но в скором времени всё может измениться. Так, сейчас на рассмотрении Госдумы законопроект в первом чтении: законотворцы предлагают вернуть обязательный досудебный порядок оспаривания в бюджетном учреждении. В случае если от ведомства получен отказ, следующим шагом будет обращение в суд, чтобы оспорить не саму кадастровую стоимость, а обоснованность решения бюджетного учреждения. Такие поправки могут существенно усложнить собственникам недвижимости доступ к правосудию.

— Каким образом закон предусматривает исключить дополнительные расходы правообладателя при исправлении ошибок в кадастровой стоимости?

Правообладатель, как и ранее, имеет право обратиться в бюджетное учреждение с заявлением, подтверждающим обоснование ошибки. Раньше такие вопросы решала комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или суд. А в субъектах, где расчёты произведены по старым правилам, комиссия ещё выносит решения без расходов заявителя.

Также по новым правилам, если бюджетное учреждение обнаружит ошибку в кадастровой стоимости какого-то объекта или группы объектов, может исправить её самостоятельно, без заявления правообладателя.

— Единая система справедливого налогообложения — миф или реальность?

Механизмы, которые помогут найти баланс между мифом и реальностью, существуют. Предполагаем, в ближайшие 10 лет этот баланс будет найден.

К СЛОВУ

Со вступлением закона в силу появилось новое понятие — «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки». Суть нововведения — проверять правильность учёта характеристик объектов и контролировать, соблюдает ли бюджетное учреждение методику оценки кадастровой стоимости. Полномочиями наделён федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации — Росреестр. Надзор будет проводиться в момент сдачи официального отчёта.