Оформление перепланировки через суд

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Не всегда незаконная перепланировка возникает по злому умыслу хозяев. Например, владельцы помещения просто не знали, что некоторые конструктивные изменения в квартире необходимо согласовывать с компетентными органами. Некоторым достается в наследство или дар жилплощадь уже со сделанной перепланировкой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Как бы то ни было, если произведенные изменения не легализовать, то квартирой невозможно будет распоряжаться, так как ее фактическая конструкция не совпадает с планом, указанным в кадастровом паспорте.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить и какая ответственность за подобные действия? Ответ содержится в нашей новой публикации.

В большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем: если ремонт сделан по всем правилам и с соблюдением санитарных норм, то чиновники не станут чинить препятствия. Другое дело, если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания.

Что делать категорически запрещается?

сносить несущие стены или ослаблять их, прорубая арки или окна;
переносить или расширять дверные проемы в несущих стенах (при этом уменьшать проемы допускается);
переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухня;
добавлять квадратные метры санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат (за счет коридора — можно);
объединять кухню и комнату с помощью арки или дверного проема, если в кухне находится газовая плита (если электрическая — можно);
делать теплые полы в ванной или туалете за счет использования общей водопроводной системы.

Какие изменения необходимо согласовывать с архитектурным отделом администрации?

перемещение дверных проемов в обычных, не несущих стенах;
перенос оконных проемов;
изменение площади жилых комнат, кухни или санузла за счет коридора;
демонтаж или образование кладовок;
перенос ванной комнаты или санузла, в том числе перенос только унитаза, ванной или душевой кабины;
перенос или демонтаж радиаторов.

Более подробно условия расписаны в Главе 4 Жилищного кодекса, целиком посвященной переустройству квартир.

Таким образом, прежде чем начинать легализацию перепланировки, нужно убедиться, что она не нарушает норм.

Существуют два способа легализовать перестройку в квартире. Первый — оформить ее «задним числом», т.е. сделать вид, что ремонта еще нет. Второй — по закону, обратившись в суд с требованием признать перепланировку законной.

Последовательность действий

собирается пакет документов, необходимый для проведения перепланировки;
составляется простой эскиз перестройки, на котором прямо на плане красной пастой отмечаются снесенные участки, зеленой — построенные;
составленный эскиз предъявляется в санэпидемстанции и в отделе МЧС, оформляется разрешение от их имени;
владелец квартиры подает заявление в отделе архитектуры на получение разрешения о проведении перепланировки, прикладывает справки с СЭС и пожарного надзора;
после получения разрешения проходит 2-3 месяца, якобы в это время производится ремонт;
вызывается межведомственная комиссия, которая оценивает качество ремонта и его соответствие заявленному эскизу;
если всё в порядке — выдается акт;
с помощью акта в БТИ заказывается новый технический паспорт;
после оформление техпаспорта нужно оформить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

Таким образом, подобный план действий ничем не отличается от стандартной процедуры, когда ремонт еще не сделан. Это поможет избежать трат денежных средств, времени и нервов.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить?

В каких случаях подобный способ нельзя использовать?

инженер БТИ может захотеть взглянуть на квартиру ДО перепланировки — а так как она уже сделана, выходит, что владелец жилплощади допустил нарушение закона два раза: незаконно перестроил жилище и попытался обмануть представителей власти;
эскиз может не пройти согласование в СЭС или МЧС, и придется все переделывать обратно, кроме того, специалист служб также может захотеть взглянуть на квартиру ДО ремонта;
план может не получить поддержки в отделе архитектуры, если нарушает какие-то градостроительные нормы;
если конструктивные изменения серьезные, эскизом хозяин квартиры не отделается — придется заказывать проект, а это намного дороже и требует предварительного осмотра квартиры специалистами.

Чтобы не рисковать, нужно легализовать перепланировку через суд. В некоторых случаях его единственный доступный вариант.

Последовательность действий

Владелец недвижимости обращается в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.
Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.
Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.
Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться: нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения.

Порядок обращения в суд и необходимые документы

Далее следует обращение в суд. По согласованию с БТИ это делает либо администрация, либо сам владелец квартиры.

В любом случае понадобятся документы:

паспорт хозяина;
свидетельство на квартиру;
договор, на основе которого получено право на квартиру;
старый технический паспорт квартиры и новый, заказанный в БТИ;
кадастровый паспорт;
все полученные разрешения;
проект;
исковое заявление;
квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей).

Обычно заседание назначается через 2-3 недели после поступления иска.

Как узаконить перепланировку через суд?

Что делать после удовлетворения исковых требований?

Если суд удовлетворит иск, то владельцу квартиры нужно будет:

получить в БТИ разрешение на перепланировку и проверочный акт, подтверждающий, что перестройка выполнена в соответствии с проектом;
обратиться с разрешением и актом в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта;
обратиться в Регпалату для получения нового свидетельства о праве на квартиру.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Если же суд вынесет отказ, то есть не легализует перепланировку, придется возвращать вид квартиры к исходному за свой счет. Этот процесс будет контролировать межведомственная комиссия, которая проследит, чтобы восстановление произошло без нарушений.

Кроме того, суд в любом случае обяжет владельца квартиры заплатить штраф. Получить новые документы на жилище он сможет только после его оплаты — до этого на квартиру будет наложен судебный арест.

Если же владелец жилья попытался обмануть администрацию и оформить перепланировку «задним числом», то его ждет дополнительная ответственность — за клевету или подлог.

В случае несвоевременной уплаты штрафа или при уклонении от его уплаты наступает ответственность за неисполнение решения суда. Это чревато не только увеличением размера санкции в два раза, но и административным арестом, исправительными работами, а в исключительных случаях — и тюремным заключением.

Кроме того, если владелец жилья уклоняется от ответственности вернуть состояние квартиры в исконный вид, а произведенная им перепланировка создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, то его могут принудительно выселить.

Минимальный размер штрафа за произведение незаконной перепланировки — 2022 рублей. Если самовольно была проложена проводка, то самый маленький штраф составит 2022 рублей.

Как оплатить штраф?

напрямую в кассе любого банка;
в банкомате или в терминале самообслуживания;
посредством интернет-портала предоставления государственных услуг;
посредством интернет-банкинга;
с помощью электронных платежных систем, например, Яндекс.Деньги.

Во всех случаях необходимо сохранять платежные документы.

После оплаты штрафа их необходимо направить либо в службу судебных приставов, либо в администрацию — в зависимости от того, куда определил взыскание суд.

Дополнительные расходы

Помимо штрафов, за легализацию самовольной перепланировки придется заплатить и в других случаях:

обращение в суд — 2022 рублей (госпошлина);
в сложных случаях понадобится помощь адвоката — от 2022 рублей;
получение разрешений от МЧС, санэпидемстанции и УК — от 500 рублей за каждое;
оформление разрешения соседей на проведение перепланировки (если это потребуется в ходе заседания) — от 2022 рублей за каждого собственника;
составление проектной документации в лицензированной фирме — от 2022 в зависимости от сложности проекта (обычно цена проекта выходит в районе 15-20 тысяч, если произведено более одного конструктивного изменения);
заказ нового техпаспорта в БТИ — от 500 рублей;
заказ нового кадастрового паспорта в Росреестре — 2022 рублей (госпошлина);
заказ нового свидетельства о регистрации права на квартиру — 2022 рублей на каждого собственника (госпошлина);
оформление доверенности у нотариуса — от 2022 рублей.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку — не самые большие издержки. Гораздо больше придется заплатить за составление проекта и получение в оперативном порядке справок от контролирующих органов. Если делать перепланировку после получения всех документов, то можно значительно сэкономить.

Так, полная стоимость законной перепланировки небольшой сложности для одного собственника составляет порядка 2022 рублей, в то время как легализация самовольной перестройки обойдется минимум в 15000 рублей, считая штраф и оформление всех документов.

Самовольная перепланировка квартиры — узаконить подобные действия можно и нужно! Как это сделать вы можете узнать в новом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Согласование перепланировки через суд

В жизни может сложиться такая ситуация, что перепланировку и переустройство квартиры возможно будет согласовать только через суд. Чаше всего подобные ситуацию случаются по Московской области, так как в регламенте согласования перепланировок по области нет четкого алгоритма согласования выполненных перепланировок, а описан только путь согласования предполагаемой перепланировки.

В данной статье мы разберем все основные нюансы согласования перепланировки через суд.

В каких случаях можно узаконить перепланировку через суд

Есть несколько случаев, когда собственник вынужден обратиться в суд для согласования перепланировки и сохранения квартиры в перепланированном состоянии:

Квартира находится в Московской области и перепланировка зафиксирована в документах БТИ.
Получено предписание от управляющей компании и/или жилищной инспекции Московской области.
На вашу перепланировку уже пожаловались в суд, и у вас нет выбора, как согласовывать перепланировку.
Вы пробовали обратиться в администрацию или жилищную инспекцию для согласования перепланировки, но вам было отказано по какому-то основанию. Вы не согласны с отказом и готовы отстаивать свои интересы в суде.

В какой суд обращаться с исковым заявлением о перепланировке

Все зависит от конкретного спора. Если максимально упростить картину обращения в суд, возможны два варианта обращения:

В легких спорах, связанных с вопросами интересов нескольких собственников, в спорах с управляющей компанией и прочих, в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации ст. 22. «Подсудность гражданских дел» и ст. 30. «Исключительная подсудность», необходимо обращаться в районный или городской суд по месту нахождения объекта недвижимости.
В более сложных спорах с жилищной инспекцией или администрацией города, в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, необходимо обращаться в территориальный суд по месту нахождения органа, давшего отказ в согласовании перепланировки.

Как узаконить перепланировку в квартире через суд

Разберем два гипотетических случая обращения в суд для согласования перепланировки.

Случай первый.

В собственности квартира, находящаяся в г. Лобня Московской области. Собственник квартиры произвел незначительную перепланировку квартиры, не получив предварительного согласования в администрации. Перепланировка заключалась в объединении санузла и ванной, устройстве гардеробной за счет части комнаты и устройстве одной перегородки между прихожей и комнатой.

Мероприятия незначительные, но требующие согласования. И вот собственник решил продать квартиру, а покупатель попросил новые документы БТИ с внесенными изменениями по перепланировке.

Собственник вызвал техника БТИ, который произвел обмер квартиры и выдал новый технический паспорт. Но, помимо нового плана квартиры, в техническом паспорте появилась отметка о неузаконенной перепланировке.

И собственник оказался в ситуации, когда перепланировка уже зафиксирована. Что делает собственник: он обращается в проектное бюро и заказывает проект перепланировки, прикладывает к нему документы БТИ, выписку о собственности и подает документы для согласования. Но получает отказ от администрации, в котором написано, что согласовать перепланировку по действующему регламенту можно только если работы еще не проведены, а по документам БТИ видно, что перепланировка уже сделана.

В данной ситуации у собственника есть все шансы согласовать перепланировку через суд, так как администрация, несмотря на отсутствие внутреннего регламента согласования выполненной перепланировки, могла воспользоваться статьями ЖК РФ, и есть возможность обжаловать данный отказ и одновременно с этим просить суд сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

С цитатой подобного решения суда г. Санкт-Петербурга № 2-4969/2015 2-4969/2015~М-3408/2015 М-3408/2015 от 15 сентября 2022 г. по делу № 2-4969/2015 вы можете ознакомиться ниже.

Цитата: Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

В данной цитате, помимо подтверждения возможности согласования самовольной перепланировки, внимание суда также акцентируется и на соответствии мероприятий по перепланировке требованиям законодательства. Для того, чтобы доказать суду, что перепланировка соответствует всем требованиям и нормам, необходимо предоставить в суд экспертное заключение. Более подробнее о нюансах такого заключения в следующем разделе.

Случай второй.

Собственник сделал самовольную перепланировку и через некоторое время получил письменную претензию от соседа или управляющей компании примерно следующего содержания: «Мною был дан запрос в жилищную инспекцию/администрацию и я узнал, что согласование перепланировки не производилось. Я предлагаю мирное решение – вернуть планировку квартиры в первоначальное состояние. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд для принуждению к возврату планировочного решения в проектное состояние».

Прошел месяц, собственник не ответил на претензию и не вернул квартиру в состояние «до перепланировки». И вот он получает повестку в суд. Какие действия необходимо предпринять в данной ситуации:

Заказать экспертное заключение о том, что перепланировка не нарушает действующих норм, квартира безопасна для проживания и перепланировка не вредит другим собственникам дома.
Подать встречный иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Если экспертное заключение подтверждает позицию собственника квартиры, суд с высокой долей вероятности встанет на сторону хозяина самовольно перепланированной квартиры.

Документы в суд на перепланировку

Вариантов документации для успешного согласования перепланировки через суд может быть достаточно много, в каждом конкретном случае юрист, ведущий процесс, готовит необходимый комплект, создавая необходимую доказательную базу для положительного решения суда. Если рассматривать общую информацию, то основной пакет следующий:

Заявление в суд (имеет свою специфику в зависимости от конкретной ситуации).
Правоустанавливающие документы на квартиру (выписку из ЕГРН или свидетельство на собственность).
Экспертное заключение на перепланировку и переустройство.
Поэтажный план и экспликация БТИ.
Квитанция оплаты госпошлины.

Судебная экспертиза перепланировок- что это такое?

Это экспертиза допустимости и безопасности ранее выполненных работ, в которой эксперт проводит всесторонний анализ выполненных работ на предмет их соответствия действующим СП, СанПиН, ВСН, ЖК, ГОСТами, нормам местного регулирования и отвечает на вопросы, поставленные перед ним.

Экспертиза может быть предоставлена сторонами на суде, а может быть назначена судом, в случае отсутствия у сторон либо противоречивости выводов двух экспертиз, предоставленных сторонами.

Очень важно правильно провести экспертизу и предоставить выводы, исключающие двоякое толкование мероприятий.

Эксперта, подготовившего экспертизу, могут вызвать в суд для дачи разъяснений. Эксперт должен обладать умением защиты экспертизы в суде.

В саму экспертизу, помимо выводов эксперта, могут быть включены и другие, подтверждающие правильность выводов, дополнительные документы. Например, справки из Мосгаза о правильности подключения оборудования, заключение дополнительных экспертиз, акты на скрытые работы строительной организации и прочее.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения через суд

Узаконивание перепланировки нежилого помещения схоже по регламенту с узакониванием жилого помещения. Дополнительно может потребоваться экспертное заключение Роспотребнадзора. К нежилым помещениям предъявляется больше требований, чем к жилым. Многое зависит от конкретного назначения помещения: офис, магазин (пищевых товаров или не пищевых), медицинское учреждение (с лабораториями или без, с опасным оборудованием (рентген или томограф), с проведением процедур и без и пр.), дошкольное учреждение, фитнес-центр или парикмахерская. Для каждого назначения нежилого помещения требуется своя технология использования и, соответственно, пригодность помещения под нужную технологию.

Экспертное заключение для нежилого помещения более объемно и содержит значительно больше выводов, чем для квартир.

В каком случае суд может отказать в перепланировке

Мы часто сталкиваемся с вопросами собственников примерно такого содержания: «Я перенес санузел в кухню, а кухню в жилую комнату, и теперь сосед снизу на меня пожаловался в жилищную инспекцию, помогите мне согласовать перепланировку».

И после того, как мы объясним собственнику, что данные мероприятия в принципе запрещены, собственник, несогласный с требованиями норм, обычно начинает искать логичный выход, который вытекает в следующее умозаключение: «А если мы сделаем хорошую звукоизоляцию и гидроизоляцию полов? Тогда сосед вообще не будет меня слышать, и я не смогу навредить ему».

Нам приходиться еще раз расстроить собственника, объяснив, что закон так не работает. Запрет – есть запрет, в нем нет каких-то спасительных нюансов. И на этом этапе собственник вспоминает про суд, думая, что суд учтет его добрые намерения по гидро-звукоизоляции и пойдет ему на встречу.

Но суд апеллирует действующими нормами и правилами. И надеяться на суд, в случае выявления конкретных нарушений норм, не имеет смысла. К сожалению, решение суда будет одно – привести квартиру в соответствие с действующими нормами и правилами.

Может ли управляющая компания подать в суд за перепланировку

Управляющая компания отвечает за общедомовое имущество, качество проживания всех собственников и в ее обязанности, в том числе, входит контроль за содержанием жилых помещений, общедомового оборудования в них и соответствие этих помещений действующим требованиям.

Управляющая компания может обратиться с жалобой на самовольную перепланировку одного из собственников в Мосжилинспекцию, а может и подать иск в суд, заставив собственника вернуть квартиру в проектное положение.

Поэтому, в случае возникновения конфликтной ситуации с управляющей компанией, получения от УК предсудебной претензии, связанной с самовольной перепланировкой, рекомендуем искать мирный путь решения сложившейся ситуации.

Как узаконить перепланировку без суда

Узаконить без суда можно очень много перепланировок, суд является последней инстанцией, когда регламентные пути не дали положительного результата. В Москве действует регламент согласования как предполагаемых перепланировок, так и ранее выполненных. Вы можете обратиться к нам за консультацией, и мы совершенно бесплатно и профессионально ответим на все ваши вопросы.

Оформление перепланировки через суд

Не всегда перепланировка позволяет получить выгодный результат. Особенно когда этому препятствуют государственные органы.

Во многих случаях, особенно когда производиться самовольная перепланировка, госорган отказывает в регистрации, ссылаясь на неправомерные действия. И тогда приходиться защищать свои права в судебной инстанции.

Что нужно знать?

Перепланировка – это долгий процесс, включающий в себя не мало расходных операций и временных затрат. Но многие просто не могут жить в типичных сталинках и хрущевках, поэтому проектируют более современный дизайн.

Некоторые даже не догадываются, что их действия могут привести к разрушению здания в общем. А это угрожает жизни и здоровью не только собственника, но и его соседей.

В связи с чем, в определенные правовые акты были внесены поправки, где оговариваются все действия, которые необходимо заблаговременно согласовывать.

Существуют также действия, которые нельзя выполнять в любом случае, так как это повредит конструкции многоквартирного дома.

Стоит понимать, что собственники вправе самостоятельно делать ремонт, вне зависимости от предпочтений государства. К таковым действиям относят остекление лоджии, создание балкона на первом этаже, монтаж кондиционера.

Это несложные работы, которые не несут в себе дополнительной нагрузки на несущие стены. Поэтому такие действия не согласовываются с БТИ.

А вот при монтаже балкона свыше второго этажа или при нарушении целостности несущей стены необходимо получить согласования. Если этого не сделать, то в лучшем случае можно получить штраф, а в худшем лишиться квартиры или жизни.

Все действия, которые должны согласовываться, отражаются в техпаспорте и поэтажном плане.

Это позволяет покупателям изначально знать, что недвижимость потерпела перепланировку. И если она законная, то право собственности об этом даст знать. Сейчас стало очень много сделок купли–продажи, когда собственник не предупреждает покупателя о таком «маленьком» нюансе. В связи с чем увеличилось количество исков по отмене сделки.

После покупки вся ответственность по незаконной планировке ложиться на нового владельца. И он может не только потерпеть финансовые расходы, но и лишиться покупки.

Поэтому нужно заранее предупреждать покупателей о таком действии и делать существенную скидку для оплаты расходов на узаконивание перепланировки.

Право на проведение перепланировки имеет только собственник квартиры. Если это муниципальная собственность, то для начала нужно получить разрешение наймодателя.

Дополнительно потребуется предоставить письменное соглашение всех членов семьи, оформленное должным образом.

Уменьшать или увеличивать квадратуру жилого помещения, но не более чем на четверть, вправе только собственники. Наниматели же такого права не имеют.

Законодательство и правила оговаривают какие действия можно не регистрировать:

косметический ремонт, в том числе и покраска стен;
монтаж встроенной системы или демонтаж ее;
монтаж новых радиаторов или замена сантехнического оборудования;
монтаж антенны или кондиционера с улицы;
замена кухонной плиты на аналогичное оборудование по типу;
монтаж витрины магазина;
демонтаж перегородки – не несущей стены.

Необходимо регистрировать следующие действия:

все ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей;
монтаж отопления на лоджии;
полностью демонтировать несущую стену нельзя, но вот проем стоит регистрировать;
монтаж отопления в виде теплого пола;
объединение нескольких квартир;
работы в аварийном здании;
увеличение квадратуры за счет привлечения общей площади;
монтаж газовой трубы в стену;
иные конструкции, оказывающие влияние на несущую стену;
создание комнаты без естественного освещения;
минимизация отверстия вентиляции.

Закон

Регулируют вопрос следующие правовые акты:

статья 26 и статья 25 Жилищного кодекса России;
статья 7.21 и статья 7.22 КоАП РФ.

Здесь представлены основные понятия и особенности проведения процедуры. Также оговаривается возможность подачи апелляции в суд при отказе в регистрации.

В последнем правовом акте говорится о штрафных санкциях за неузаконенную перепланировку.

Порядок оформления

Для оформления перепланировки нужно придерживаться следующему алгоритму действий:

Сбор необходимой документации.
Покупка проекта в специализированной компании, имеющей на это лицензию.
Предоставление полного пакета документов в БТИ вместе с заявлением установленного образца.
Выбор времени для посещения представителя БТИ.
Анализ недвижимости для перепланировки, составление акта согласования представителями БТИ.
Проведение ремонтных работ.
Подача заявления в БТИ по окончанию рабочего процесса.
Выезд специалиста для проверки соответствия.
Выдача техпаспорта.
При изменении площади недвижимости обращение в Жилкомиссию.
Получение нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться?

Если это квартира, то достаточно будет обратиться в БТИ, а затем в Жилкомиссию. Если это частный дом или офисное помещение, то необходимо вызвать сотрудников МЧС и СЭС.

Они составят акт соответствия противопожарным и санитарным нормам и уже затем необходимо обращаться в БТИ и Жилкомиссию.

Необходимые документы

Для обращения понадобиться предоставить заявление установленного образца и дополнительно следующие документы:

правоустанавливающее свидетельство;
технический паспорт;
документ, удостоверяющий личность заявителя;
проектная документация;
иные документы, которые необходимы для предоставления в конкретном регионе.

Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

образец технического паспорта,

образец проекта перепланировки.

Сроки

Действующее законодательство устанавливает и сроки рассмотрения заявления. Для согласования потребуется выделить 1 месяц. А для окончательной регистрации 3 месяца.

Но в каждом отдельном регионе этот срок несколько отличается. Во многих городах согласование можно уже получить через 10 рабочих дней.

Стоимость

Стоимость процедуры напрямую зависит от региона места нахождения недвижимости, ее квадратуры и типа перепланировки.

В целом, средняя цена равна:

покупка типового проекта 15 000 – 30 000 рублей;
приобретение индивидуального проекта – до 150 000 рублей;
согласование – 30 000 рублей;
за каждый документ по 2 000 рублей.

Причины отказа

Причинами для отказа в 2022 году могут стать:

некорректное заполнение заявления;
некорректная документация;
несоответствие проекта нормам;
несоответствие проделанной работы согласованному проекту;
отсутствие какой–либо документации.

Перепланировка через суд

Перепланировка через суд доступна тем, кто не получил регистрацию составленного проекта и проделанной работы. В этом случае необходимо обращаться в судебную инстанцию и доказывать свои права уже здесь.

Изначально лучше обратиться с письменным требованием к начальству БТИ с просьбой разъяснить причины для отказа.

Если эти недочеты устранить невозможно, тогда уже обращаться в судебную инстанцию. Нужно понимать, что такое действие запрашивает дополнительные расходы и временные затраты.

Для обращения потребуется предоставить:

исковое требование;
паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
письменный отказ представителя БТИ;
техпаспорт или новый, или старый;
кадастровый паспорт;
полученные разрешения в ходе работы;
проектная документация;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Квартиры

Для узаконивания перепланировки квартиры нужно следовать алгоритму действий:

создать полный пакет документов для предоставления в БТИ и судебную инстанцию;
после принятия заявления происходит согласование с представителями БТИ;
далее нужно обратиться в СЭС, представитель выезжает по месту перепланировки и составляет акт соответствия;
затем заказывается техпроект;
предоставляется вся документация в Жилинспекцию;
затем происходит обращение в судебную инстанции при отказе последнего учреждения.

Нежилого помещения

При перепланировке нежилого помещения собственник обязуется предоставить следующую документацию:

поэтажный план недвижимости;
все правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
выписка из ЕГРП;
разрешение на перепланировку от ТСЖ и ЖЭУ.

Возможно потребуется предоставление и дополнительной документации.

Частного дома

Частный дом может затрагивать достаточно большие расходы. Ведь перепланировка такого рода может быть существенная и иметь в себе сложные операции.

В этом случае потребуется вызов представителей МЧС и СЭС. После акта согласования возможно обращение в суд.

Документация для предоставления аналогична квартире.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит в себе всю информацию. В том числе:

персональная информация об истце, не обязательно тут должен быть собственник, указывается ФИО, контактные данные, адрес регистрации, паспортные данные;
об ответчике – оговаривается компания, представитель, действующий в интересах организации;
информация о помещении – адрес, собственник, время произведения перепланировки;
проектная документация, вид имущества;
состав всех лиц, участвующих в процессе;
причины отказа;
реквизиты заключения акта соответствия СЭС и МЧС;
возможно привлечение независимого эксперта;
просьба истца оставить перепланировку без изменений;
список прилагаемых документов;
дата составления и подпись.

Образец искового заявления на перепланировку здесь.

Оплата госпошлины

Чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд исковое заявление подается как можно скорее.

Дополнительно придется оплатить государственную пошлину и приложить квитанцию об уплате к исковому заявлению. Стоимость процедуры – 2022 рублей.

Оплатить ее можно через отделение Сбербанка, терминал или онлайн через личный кабинет.

Что делать после судебного отказа?

Если заявитель не смог доказать свою точку зрения, то он вправе обратиться с апелляцией в течение 30 дней. Но тогда лучше привлечь эксперта и высококвалифицированного юриста для увеличения шанса одобрения перепланировки.

Ответственность за самовольное переустройство

Если ремонтные работы уже выполнены, то нужно также узаконить перепланировку. Для этого производятся аналогичные действия, что и описаны ранее. Но дополнительно придется понести ответственность за содеянное.

Штраф

В качестве ответственности здесь предполагается штраф в размере 2000–2500 рублей.

Дополнительно существуют и другие штрафные санкции:

возвращение помещения в первоначальный вид;
двойной штраф;
реализация недвижимости на торгах.

Последняя ответственность не так часто используется. Активной штрафной санкцией сейчас становится запрет выезда за границу.

На видео о том, как узаконить переустройство

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
снос несущих конструкций (стен и перегородок);
уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

техпаспорт квартиры;
поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

написать заявление о перепланировке;
правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
решения с заключением компетентных инстанций;
технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео: