Как узаконить перепланировку в новостройке

Перепланировка квартиры в новостройке

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство «коммерческих» новостроек — это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 — «Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия». Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото:

Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так — раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается «с нуля», то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

В 99% случаев это типовые панельные серии домов — П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

Максимум что можно теперь «выжать» из данной ситуации — это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома.

Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО — это обойдется дешевле, чем у автора дома. Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.

Пример технического заключения, фото:

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

• договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
• копия договора об уступке прав (если была).
• копия акта приема-передачи недвижимости.
• справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

• копия приказа городских властей о строительстве дома.
• подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
• справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
• документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2022 году?

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

• демонтированы или ослаблены несущие стены;
• создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
• система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
• система отопления вынесена на балконное пространство;
• кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
• расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
• перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
• площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2022: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

• перемещение санузла;
• создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
• обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
• другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

• акт приемки предоставленного жилья;
• справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
2. Ломают старое и строят новое.
3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.
5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2022 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
5. Копию проекта перепланировки квартиры.
6. Копию договора с проектной организацией.
7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

• заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспортов собственников или доверенности;
• решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
• нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Перепланировка квартиры в новостройке

Если нравится район Москвы, устраивает цена жилища, а планировка свободная (без перегородок) либо не соответствует желаемой — Центр согласования и проектирования «PereplanHome» составит договор, разработает план перепланировки квартиры в новостройке, согласует и получит необходимые разрешения.

Перепланировка квартиры в новостройке Москвы: что нужно знать

Решение вопросов перепланировки в новостройке характеризуется рядом моментов, которые мы намерены осветить в рамках этой статьи. Любое перепланирование, выполненное в новостройке без разрешения, будет незаконным. Чтобы перепланировать квадратные метры соответственно букве закона, необходимо придерживаться конкретных требований. О них мы расскажем ниже. С материалом о согласовании перепланировки квартиры целесообразно знакомиться согласно следующего плана статьи.

Содержание

1. Особенности перепланировки до вступления в право собственности на квартиру
2. Перепланировка квартиры доме с т. н. «свободной» планировкой
3. Проект перепланировки квартиры для согласования

Особенности перепланировки до вступления в право собственности на квартиру

Для получения свидетельства о собственности на жилье необходимо как выполнение множества условий, так и свершение ряда взаимосвязанных событий. Поэтому полный путь до вступления де-юре в заветное право растягивается на долгие месяцы. По опыту, ключи от квартир инвесторы получают намного раньше, чем эту важную бумагу. И здесь возникает почти правовая коллизия. Ее формируют два противоречия:

1. Будущим владельцам жилплощади невыгодно откладывать ремонт в то время, когда стены и крыша возведены, а необходимые коммуникации проложены;
2. Без разрешения уполномоченного органа — как это регламентирует п.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ — приступать к отделочным работам нельзя.

Совсем недавно получить упомянутую во втором тезисе санкцию без наличествующей выписки из ЕГРН либо свидетельства о собственности не представлялось возможным. Это обстоятельство провоцировало дольщиков на самовольное несанкционированное выполнение ремонта. К счастью, сегодня Жилищная инспекция Москвы ослабила указанные требования.

В отсутствие свидетельства о госрегистрации права собственности для инициирования процедуры согласования перепланировки квартиры разрешено (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы №508) предъявить два документа (оригиналы или заверенные у нотариуса копии), а также ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обязательными к предъявлению являются:

• Акт приема-передачи квартиры (Если в акте не указано, что дольщик выполнил взятые финансовые обязательства, об этом дополнительно представляется справка, выданная застройщиком);
• Договор долевого участия или уступки прав.

Ситуацию усугубляет требование 214-го Федерального закона РФ, касающегося долевого участия в строительстве многоквартирных сооружений. Согласно ему, в новостройках квартиры продаются по одному из двух договоров:

1. Об уступке прав;
2. О долевом участии.

Вдобавок, и в 508-м Постановлении ПМ тоже упомянуты только эти две формы продажи жилых квадратных метров. Поэтому для согласования перепланировки недвижимости в новостройках другие типы договоров — формально! — ко вниманию ответственными органами приниматься не должны. На деле же из этого правила начальники жилинспекций административных округов Москвы своим решением могут делать исключения. Весомым поводом для последних выступает согласие застройщика на переустройство проинвестированной площади.

Однако за пределами столицы органы местного самоуправления то ли менее лояльны к нуждам дольщиков, то ли более рьяно блюдут законодательные нормы. Там по-прежнему для согласования перепланировки квартир в новостройках спрашивают выписку из госреестра недвижимости либо свидетельство о собственности.

Не проще ситуация с покупкой новой квартиры в кредит. Во избежание непредвиденной бюрократической волокиты выдавшие кредит банки отказываются давать согласие на перепланировку до тех пор, пока заемщик не вступит в собственность. А без такой санкции получить разрешение на переустройство нереально.

Перепланировка квартиры доме с т. н. «свободной» планировкой

Сегодня в практике возведения жилья появились случаи сдачи квартир без внутренних перегородок. Подобную планировку называют «свободной». Говорят, что она выгодна инвестору по таким причинам:

• Снижается стоимость квадратного метра на этапе строительства;
• Отпадает необходимость разрушения построенных перегородок и вывоза строительного мусора;
• Появляется возможность максимальной адаптации будущей планировки квартиры к нуждам жильцов.

Однако подобные плюсы имеют обратную сторону.

С юридической точки зрения планировка квартиры свободного типа — нонсенс. Получив шанс устроить простенки и перегородки по своему усмотрению, инвесторы сталкиваются с проблемами вплоть до невозможности согласования перепланировки.

Рассмотрим, почему это происходит. После разработки проектная документация на строительство дома отправляется на экспертизу. В чертежах на планах квартир показаны абсолютно все ниши, простенки, перегородки между помещениями, коридорами, пр. Без указания на планах конфигурации кухонь, санузлов, кладовок невозможно пройти экспертизу и — тем более! — получить разрешение на строительство.

Отказавшись от возведения внутриквартирных перегородок застройщик отступает от проекта (де-факто — нарушает закон). Это позволяет ему уменьшить расходы и рекламировать квартиры, как подлежащие перепланированию по усмотрению их владельцев.

На этапе подготовки к сдаче в эксплуатацию дом инвентаризируют. Инвентаризация — это обмеры внутреннего пространства сооруженных квартир техниками БТИ или Ростехинвентаризации. В результате обмеров устанавливаются точные размеры жилых и нежилых помещений. Полученные значения закладываются в основу окончательных расчетов по договорам. На их основании также вносятся уточнения в прошедшую экспертизу проектную документацию (конкретно — в планы квартир). В случае «свободной» планировки реализуется один из двух возможных сценариев. На поэтажном плане техники Бюро технической инвентаризации:

• Пунктирной линией отмечают отсутствующие перегородки, а также выделяют жилые комнаты, санузлы, коридоры, ниши, кладовки;
• Очерчивают лишь зоны кухни и санитарных узлов, а остальное пространство обозначают, как жилую комнату.

В дальнейшем, при определении возможности перепланировки квартиры в новостройке или законности ее переустройства, чиновники руководствуются именно этими изменениями. Иначе говоря, изначальная планировка не является «свободной» и таковой принципиально быть не может. Она формально отвечает той, что указана на схемах БТИ. В первом случае перегородки, отображаемые на чертежах пунктиром, считаются возведенными. При перепланировке это влечет за собой необходимость соблюдения правовых норм и СНиП’ов, как в случае их физического наличия. К примеру, санузел может увеличиваться в размерах или смещаться только за счет нежилой площади — коридора, ниши, кладовой и т. п.

Второй случай — когда пространство вне кухни и санузлов имеет статус «жилого» — сложнее, ведь любое смещение либо расширение санитарной зоны или кухонного помещения запрещено законодателем. Но решение проблемы все-таки существует — ответственным чиновникам нужно показать, где именно замышлялись коридоры и жилые комнаты. Для этого у застройщика или в проектной организации из документации, которая прошла экспертизу, нужно взять архитектурно-строительный план квартиры. Там указаны межкомнатные перегородки, отделяющие плановые жилые метры от нежилых. Важно, чтобы упоминаемый план был занесен в базу информсистемы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), к которой у ЖИ имеется доступ.

Как бы там ни было, перед началом перепланировки жилья в новостройке в Бюро техинвентаризации нужно взять план на квартиру и все изменения конфигурации помещений планировать, опираясь на него. В противном случае, после вступления в право собственности инвестор Вы получит жилище, отремонтированное с массой нарушений, которые необходимо устранить.

И, наконец, последний нюанс, о котором следовало бы упомянуть. Стремление застройщика снизить расходы по каждой статье приводит к тому, что при сдаче объектов в эксплуатацию для выполнения инвентаризационных обмеров приглашаются не уполномоченные муниципальные или государственные БТИ, а обыкновенные кадастровые инженеры. Услуги последних обходятся дешевле. Однако нормативные документы, которыми руководствуется Жилищная инспекция, правомочность сделанных ими обмеров не признают. Поэтому для получения аутентичного технического паспорта, признаваемого ЖИ, все равно придется обратиться к специалистам БТИ.

Проект перепланировки квартиры для согласования

По установившейся в России практике подавляющее количество новостроек сдаются без внутренней отделки. В этом смысле Москва — не исключение. И в столице во многих домах стяжка заливается и полы устраиваются силами самих дольщиков. Раньше подобные работы приравнивались к перепланировке. Для их выполнения, соответственно пункту 2.2.8 первого приложения Постановления ПМ №508, требовалась разработка соответствующего эскиза. Сейчас такое требование упразднено, а пункт о необходимости разработки эскиза перепланировки исключен. Это привело к тому, что сейчас ремонтные работы узакониваются по проекту. Об этом, как и о других нюансах, можно прочитать в статьях на перепланировочную тематику, размещенных на нашем сайте PereplanHome.RU.

Стоимость наших услуг по согласованию перепланировки квартир

Стоимость проектной документации для перепланировки

• Поделиться: