Кадастровый учет перепланировки в 2022 году

Перепланировка квартиры и кадастровый учет

Чтобы начать перепланировку квартиры, собственнику имущественного права необходимо знать нюансы, как федерального закона, так и региональные требования, которые вытекают как раз из положений общефедерального законодательства. Помните одну вещь, что перепланировку, точнее документальную часть, необходимо осуществлять до начала ремонтных работ, а не после того, как вы сделали реставрацию. Скажем сразу, если вы сделали перепланировку без каких-либо документов, ждите визиты проверяющих организаций, а также готовьтесь к неизбежному суду.

Здесь вы ничего не сможете поделать, так как есть факт незаконных действий со стороны собственника недвижимости. Случай незаконных перепланировок мы не станем рассматривать, укажем только общие характеристики, что вас ожидает в будущем. Для тех, кто хочет сделать перепланировку на законных основаниях и соблюсти букву закону мы расскажем подробно как действовать на примере столичного региона. Законодательство Москвы адаптировано под общероссийские стандарты, поэтому, аналогичные законы и требования по правилам перепланировки вы можете найти у себя, на официальных сайтах Департаментов по недвижимости.

Постановление № 432 Москва

Этот документ является основным для проведения перепланировки в Москве. Документ содержит следующие реквизиты: принят в 2022 году 24 августа, присвоенный номер 432-ПП. Здесь указаны все требования, как для правообладателя, так и для заказчика процедуры перепланировки.

В Приложении № 2 дословно перечислены работы, для которых не предусмотрено никаких получений разрешения на перепланировку.
Необходимо наличие государственной или экспертной комиссии для начала проведения перепланировки. Требования эксперты выносят только к несущим и основным ведущим конструкциям здания.
После того, как будет получено положительное заключение, необходимо документ предоставить в Мосжилинспекцию.

В некоторых регионах страны, как и в некоторых управах столицы не требуют получение заключения экспертной комиссии. В ряде случаев допускается провести «узаконивание» задним числом, если все же перепланировка было осуществлена. Но, здесь есть определённые сложности, которые в любом случае потребуют вмешательства судебных инстанций. После детального изучения дела суд принимает решение об «узаконивание» перепланировки, но может пойти на попятную – приказать привести стены в исходное состояние, и к тому же вам выпишут солидный штраф. Важно! В результате перепланировки вы получите не только технический план, но и техническое заключение. Это два взаимосвязанных документа, без которых невозможна дальнейшая регистрация права на недвижимость с перепланировкой.

Федеральный закон № 218

Все остальные действия по недвижимости с перепланировкой регламентируются кадастровым законом ФЗ-218, который был принят в 2022 году, частичные положения вступили в силу в 2022 году, основные статьи приобрели силу закона в 2022 году. Некоторые оставшиеся статьи будут введены только в 2022 году. Исходя из этого закона, укажем некоторые моменты, связанные с перепланировкой:

Все характеристики с изменёнными данными по технической части квартиры отображаются в ЕГРН. Основанием для внесения и изменения данных является как старый, так и новый технический план.
Допускается образование арендных отношений на время перепланировки, но при этом образуется временный объект права с новым кадастровым номером. Но, это допустимо только в том случае, если арендованная площадь не имеет капитальных стен, которые имеют отношение к перепланировке. Временный кадастровый номер распространяется только на ту часть помещения, которая е имеет отношение к перепланировке. После реконструкции номер снимается и все возвращается в прежнее состояние.
По окончании перепланировки и завершения всех действий в ЕГРН появляются АКТУАЛЬНЫЕ сведения, которые будут отличаться от того, что было до перепланировки, но в части кадастрового плана, а не права собственности, если иное не предусмотрено договорами на объект имущественного права.

Росреестр является уполномоченным органом, который будет фиксировать все изменения до и после перепланировки. Выписка из ЕГРН является основным документом, который актуализирует технические и информационные данные по недвижимости. На время проведения перепланировки, объект получает статус ВРЕМЕННЫЙ, также фиксируется ВРЕМЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР для помещения, которое будет в аренде в это время, но не подлежит перепланировки (этот момент чаще всего используют для коммерческой недвижимости).

Проектная документация для перепланировки

Изменение конфигурации внутренних перегородок осуществляется только при наличии проектной документации. Разработка проекта, это дело рук не первого попавшегося проектировщика, вот тут надо также будет учитывать некоторые нюансы. При проектировании учитывают не только несущие конструкции, но и инженерные коммуникации. В Москве в качестве регламента по Проекту для перепланировки используют Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Также в обязательном порядке учитывают федеральные регламенты стандарта ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Сама техчасть проектной документации выглядит так:

Общие информационные данные о проектной организации.
Подробная пояснительная записка и обоснование проведение перепланировки. Существует специальная форма заполнения для проектировщиков.
Схематическое изображение помещений до ремонта, и после перепланировки.
План промежуточного помещения, где будут производиться ремонтные работы.
Дополнительная часть, которая касается пола, стен, а также переноса инженерных коммуникаций.
Схематическая часть для усиления.
Расчётная база, фото и видеоматериалы при наличии.
Информация о наличии допуска СРО на проведения ремонтных работ (обязательно для СРО проектировщиков требование!!!).

Как правило, проектная документация разрабатывается параллельно с разработкой технического задания. Это ускоряет рабочий процесс и уменьшает сроки на оформление технической документации. При этом важно наличие допуска СРО у проектировщиков, иначе есть риск столкнуться с мошенниками или получить незаконные схемы перепланировки из-за отсутствия допуска и разрешения от СРО.

Техническое заключение

Разработка и утверждение Технического Заключения осуществляется на основании Постановления №432. Как правило, техническое задание предусматривает наличие экспертной оценки и проектной документацию. Когда эти документы будут готовы, издаётся Техническое Заключение.

Указываются выводы экспертов о безопасности эксплуатации здания после перепланировки.
Заключение могут оформлять эксперты, имеющие членство профильного СРО. Специалисты с дипломом, но без членства СРО не имеют правового действия по Заключению.
В Заключение даётся Утверждение, что перепланировка и несущие конструкции не создают угрозы для здания и прочих конструкционных элементов. Отсутствие этого заключения, даже при благоприятных моментах перепланировки не даёт право на осуществление ремонтных работ.

Обмер и поэтажные работы

Теперь к делу приступает кадастровый инженер, который должен зафиксировать все изменения. Он должен разработать новый технический план. Но, при этом опирается на данные старого техплана. правильно было бы пригласить кадастрового инженера и до, и после работ. Но, поскольку старые планы имеют юридическую силу, к привлечению кадастрового инженера до перепланировки прибегают очень редко. Главная задача специалиста провести обмер помещения по новым данным:

Первоначальный обмер проводится по внутренним точкам границы действующего помещения.
Если были полноценные изменения конфигурации, кадастровый инженер осуществляет геодезическую съёмку, фото и видеосъёмку.
Все результаты работ и обследований переносятся как в текстовую часть, так и в схематическое изображение. Не допускается искажений ни текстовой, ни схематической части.

Все работы осуществляются на основании сертифицированного оборудования, которое имеет заключение к эксплуатации. Инженер проверяет данные и сведения с действующей базой ЕГРН. Результаты обмера становятся основой для разработки технического плана.

Технический план

Учитывая требования ФЗ-218, статья 14, основным документом для схематического и графического изображения объекта права является технический план, который разрабатывает кадастровый инженер. Правила разработки техплана оговорены в статье 24 того же ФЗ-218.

Необходимо указывать сведения не только о действующей перепланировке, но о технических частях помещений, которые имеют статус временного, с присвоением временного кадастрового номера.
В техплане отображаются геометрические фигуры и иные начертания, позволяющие определить истинную картину состояния помещения, и чтобы данные могли прочитать как специалисты, так и лица, не имеющие отношение к кадастровой отрасли.
Часть 10 данной статьи (24) указывает на соответствие техплана и проектной документации.

По окончании работы по созданию технического плана, кадастровый инженер обрабатывает сведения в электронном виде, после чего сведения пересылаются в соответствующую службу Росреестра.

Кадастровый учет

При проведении кадастрового учета НЕ НУЖНО предоставлять технический план и проектную документацию по перепланировке. Юридическую значимость для Росреестра имеют данные, которые предоставил кадастровый инженер на этапе пересылки сведений по техническому плану. Для завершения процедуры рекомендуем обратиться в МФЦ или Росреестр, можно использовать электронные каналы взаимодействия. Однако, в свете нового ФЗ-218, есть определённые нюансы кадастрового учета для перепланировки:

Если перепланировка осуществлялась в рамках аренды, то в последующем производится регистрация как сделки, так и кадастрового учета одновременно.
По окончании перепланировки, собственник получает только выписку из ЕГРН. С 2022 года кадастровые паспорта утратили свою силу, все данные теперь в новой справке роскадастра.
Если образуется временный кадастровый номер, то он фиксируется в Росреестре. По окончании ремонтных работ, временный КН аннулируется.

Таким образом, каждый раз изменяя техническую часть помещения, потребуется изменения в кадастровых записях, с соблюдением вышеуказанных процедур.

О сроках регистрации

В статье 16 ФЗ-218 указаны сроки регистрации и постановки на учет, которые применимы также к перепланировке.

Обращаемся в Росреестр. 5 дней только для учета, а для одновременного учета и регистрации – 10 дней.
Обращаемся в МФЦ «Мои документы». Для кадастрового учета – 7 дней, для объединённой процедуры – 12 дней.
Госпошлина для юридических лиц – 22 тысячи рублей; для частных лиц – 2 тысячи рублей.

Вне зависимости от принципа учета и способа обращения, заявитель предоставляет следующие документы:

Заявление установленного образца, где можно указать как раздельную, так и объединённую услугу.
Документы, подтверждающие право на владение собственностью.
Технический план.
Сведения акта приёмочной комиссии (в том случае, если нет экспертного решения в техническом плане).
Доверенность на осуществление операций (если выступает не собственник).
Договор аренды, для случаев аренды и присвоения временного кадастрового номера.

По окончании перепланировки собственник получит новую выписку из ЕГРН и заверенный договор аренды, если это предусмотрено правоустанавливающими документами изначально. Таким образом, московский вариант перепланировки имеет идентичную схему проведения процедуры и в других регионах страны.

Статьи на тему:

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права — квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте. Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Регистрация перепланировки в ЕГРН! Росреестр! Нежилой фонд! Вся Москва! 2022!

2022-08-15

К адвокату Сергею Москаленко активно обращаются собственники (юридические лица) нежилых помещений (нежилых зданий) по вопросу регистрации и кадастрового учета перепланировки (переустройства), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов в Управлении Росреестра по Москве.

В настоящий момент, для регистрации и кадастрового учета перепланировки (переустройства), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов требуется технический план, ТЗ и проект перепланировки.

Все эти документы кадастровый инженер записывает на диск, который собственники сдают в Мои документы (МФЦ).

Государственная пошлина за кадастровый учет перепланировки (переустройства), изменения фасада, изменение входной группы, обустройство отдельных (дополнительных) входов в отношении нежилых помещений (нежилых зданий) в Москве — не платится.

Однако, Управление Росреестра по Москве в большинстве случаев приостанавливает или отказывает в регистрации и кадастровом учете перепланировки (переустройства) нежилого помещения (нежилого здания), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов из — за отсутствия исходно-разрешительной документации или отсутствия возможности согласно договора аренды земельного участка или ВРИ земельного участка.

В таких случаях благодаря слаженной и профессиональной работы команды адвоката Сергея Москаленко удается не допустить отказа в кадастровом учете перепланировки (переустройства) нежилого помещения (нежилого здания), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов.

В 2022 году Управление Росреестра по Москве резко увеличило процент приостановок и отказов в кадастровом учете перепланировки (переустройства) нежилого помещения (нежилого здания), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов, в связи с тем, что градостроительное законодательство и закон о государственной регистрации претерпели значительные изменения.

Для анализа и оценки сложившейся ситуации, необходимо выслать по электронной почте техплан перед подачей его в Управление Росреестра по Москве либо выслать решение о приостановлении или уже отказе в кадастровом учете.

Срок анализа и выработки решения по приостановке или отказу в кадастровом учете перепланировки (переустройства) нежилого помещения (нежилого здания), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов — 3 рабочих дня.

Стоимость работ по осуществлению кадастрового учета перепланировки (переустройства), изменения фасада, изменения входной группы, обустройства отдельных (дополнительных) входов в Управлении Росреестра по Москве (нежилой фонд) — от 300 000 рублей.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана в 2022 году – порядок

Вопрос перепланировки крайне актуален был и есть. Всем и всегда хотелось грамотно и логично организовать свой быт, украсить свое жилье, чтобы оно было максимально комфортным и гармоничным для проживания, учитывая наши индивидуальные потребности и вкусы.
С появлением понятия частной собственности в нашей стране, возможность перепланировки квартиры появилась у каждого обладателя заветных квадратов. Однако учитывая типовые планировки квартир процесс этот не простой, а сопряжен с определенными трудностями и бюрократией.

Что такое перепланировка в квартире?

В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством. Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
— возведение, перенос и разборка перегородок;
— ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
— устройство дополнительных кухонь и санузлов;
— изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Этапы перепланировки квартиры в 2022 году

Перепланировка квартиры в 2022 году включает в себя следующие этапы:
— разработка проекта в проектной организации, имеющей свидетельство саморегулируемой организации на проектирование (СРО) или можно воспользоваться типовым проектом. При этом, если перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до ее согласования понадобится осмотр помещения на предмет возможности/невозможности производства работ;
— получение разрешения на перепланировку в органе местного самоуправления;
— проведение работ по перепланировке с соблюдением необходимых условий (например ведение журнала работ и пр.);
— оформление приемочной комиссией акта о завершении перепланировки;
— внесение изменений в технический паспорт квартиры;
— внесение изменений в ЕГРН (в порядке межведомственного информационного взаимодействия или самостоятельно, путем подготовки техплана).

Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2022 году?

Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2022 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2022 до 2022 рублей.

Административный порядок

Чтобы узаконить перепланировку в 2022 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:
— получить технический паспорт на помещение;
— подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
— оплатить штраф за самовольную перепланировку;
— подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.
После получения разрешения от администрации соблюдается выполнение всех этапов перепланировки, описанных ранее.
Однако всегда есть вероятность получения отказа в согласовании самовольной перепланировки. В таком случае отказ администрации будет являться основанием для подачи иска в суд.

Судебный порядок

Узаконить перепланировку квартиры можно и в судебном порядке. Основанием для подачи иска в суд может быть отказ администрации в согласовании перепланировки, жалоба соседей или инициатива самого заявителя. В последнем случае в иске следует просить суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии без согласования комиссии из администрации.
Формировать доказательную базу будет все тот же объем документов, что и при административном порядке согласования. Однако в суд предоставление проекта перепланировки не обязательно, его заменяет техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.
Если Фемида встала на вашу сторону, то со вступившим в силу решением суда вы отправляетесь в БТИ и вносите изменения в технический паспорт квартиры. После чего заказываете кадастровому инженеру изготовление технического плана квартиры и вносите сведения в кадастр недвижимости (ЕГРН). И только после совершения всех этих действий перепланировка считается оформленной по букве закона и вы вправе эксплуатировать и распоряжаться такой квартирой в полной мере.

Ответственность

Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.