Перепланировка квартиры в панельном доме

Перепланировка в панельном доме

В данной статье речь пойдет о согласовании перепланировки и/или переустройства в панельных домах. Перед тем как описать плюсы и минусы, нюансы и процесс согласования перепланировки в панельных домах, необходимо понять, что же такое панельный дом.
Панельный дом – это здание/строение, которое возведено из сборных железобетонных элементов — панелей. Готовые панели привозят на место и монтируют их непосредственно на стройке. Сборка панельных домов чем-то напоминает принцип детского конструктора «лего». На стройку привозят готовые блок-секции и остается только их собрать.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Действующие строительные нормы и правила не классифицируют возможность согласования ремонтных работ по типу дома. Перепланировку возможно согласовать и в панельном доме, и в монолитном/блочном/кирпичном соответственно.
Однако, безусловно, при согласовании перепланировки в панельном доме, существует ряд нюансов, по отношению к прочимым типам домов. Об этих и прочих нюансах согласования перепланировки квартиры в панельном доме, будет описано ниже.

Конструкция панельных домов

Наибольшее распространение, при строительстве панельных домов, получила стеновая конструктивная схема. При этом, наиболее часто, выделяют поперечно-стеновую конструктивную схему и продольно-стеновую конструктивную схему. То есть готовые панели монтируются прямо на стройке. Для этого, при монтаже готовых панелей свариваются закладные металлические детали. Таким образом в разы уменьшается срок постройки дома. Ориентировочный срок постройки панельного дома составляет порядка года. Конечно, стоит понимать, что итоговый срок может зависеть, к примеру, от этажности дома.

Также, панельные дома принято делить на каркасно-панельные и крупнопанельные (бескаркасные). В основном, каркасно-панельные здания более приспособлены под малоэтажное строительство.
Что касается самих несущих панелей (внутренних несущих стен в квартире), толщина их может быть довольно разнообразной. Толщина несущей стены в панельном доме может быть как 10 см, так и 22. Наиболее часто встречающиеся панели толщиной от 14 до 22 см.

Также, помимо вертикальных несущих конструкций (несущих межкомнатных и межквартирных стен), существуют горизонтальные несущие конструкции – плиты перекрытия. Данные плиты предназначенные для разделения этажей и восприятия на себя вертикальных нагрузок. Перекрытия не только воспринимает и передает нагрузки, но и служит элементом жесткости в конструкции дома. В панельных домах, в основном, существуют пустотные и беспустотные плиты. К примеру, в самых распространенных сериях панельных домов таких как: П44, II-49 И I-515 и их модификациями. К примеру, в домах серии П44 и II-49, присутствуют Ж/б панели перекрытия толщиной 140 мм, опирающиеся по контуру размером на комнату. В доме же серии I-515 — железобетонные многопустотные плиты толщиной 220мм.
Что же касается межпанельных швов в панельном доме – практика и опыт эксплуатации панельных домов показала, что постоянные перепады температуры в зимнее и летнее время, и, соответственно, сужение и расширение стыков, является одним из «слабых мест» в панельном доме. Данные изменения приводят к раскрытию швов , из-за чего происходит образование плесени и грибка. Также, раскрытие швов приводит к ухудшению теплоизоляции в доме.

Во избежание вышеописанного, необходима заделка швов, которая должна производиться специальными мастиками и утеплителем снаружи дания.
Стоит также отметить, что преобладающее большинство панельных домов серийные. Они имеют типовой проект, на основании которого строился дом. Для своего времени это было довольно полезное новшество. В период урбанизации необходимо было строить много и быстро. Имея типовой проект было возможно довольно ощутимо ускорить процесс застройки, обеспечивая граждан собственным жильем.

Зная серию своего дома, возможно понять конструктивные нюансы и, соответственно, разработать дизайнерское решение, которое не будет противоречить действующим строительным нормам и правилам. Зная серию вашего дома возможно дать ответ на самые распространенные вопросы, такие как: можно ли снести интересующую вас стену? Какая толщина несущей стены? Какие именно стены являются в квартире несущими и возможно ли их снести или частично демонтировать?

Панельный дом- плюсы и минусы

Чем отличается панельный дом от кирпичного

Стоит отметить, что панельный дом, ровно как и кирпичный, имеет свои плюсы и минусы.
Несомненным плюсом панельных домов является скорость их постройки, автоматизированный процесс изготовления , сводящий к минимуму процент брака деталей, простота сборки дома, срок службы, стоимость, а также стандартизация, которая выражена в простоте подбора моделей окон и дверей.

Однако, не смотря на описанное выше, в кирпичных домах более высокий уровень тепло и звукоизоляции. Кирпичные дома имеют более высокий срок эксплуатации. Таже, несомненным плюсом кирпичных домов является то, что в большинстве кирпичных домов внутренние перегородки не являются несущими. Данное дает больший простор при разработке дизайн-проекта и перепланировке.

Какая квартира лучше- панельная или кирпичная для перепланировки

Прежде чем ответить на данный вопрос, безусловно, стоит отметить, что универсального ответа на данный вопрос не существует. На текущий момент кирпичные дома более не проектируются., в силу того, что постройка кирпичного дома более дорогостоящий и трудоемкий процесс. Соответственно и стоимость квартир в кирпичных домах может быть несколько выше, чем в домах панельных.
Большинство кирпичных домов далеко «не первой свежести». В большинстве кирпичных домов, в «хрущевках», довольно неудачное планировочное решение. Маленькая квадратура квартиры, маленькая кухня, довольно неудобное планировочное решение. Однако, в данных домах, как было отмечено выше, довольно хорошая звукоизоляция и теплоизоляция. Нет сырости, как в панельных домах.
Поэтому, прежде чем ответить на вопрос – «а что же лучше: панельный дом или кирпичный», необходимо осознать с какими недостатками вы готовы мириться.

Можно ли сносить стены в панельном доме

Если речь идет о демонтаже несущей стены – безусловно, нет. Надзорный орган или же автор проекта дома, никогда не разрешит демонтировать всю несущую панель целиком. Если же мы рассмотрим, к примеру, типовую серию I-515, где внутренние межкомнатные перегородки не являются несущими, с учетом всех действующих норм, как строительных, так и санитарных, демонтировать стены будет возможно

Проем в несущей стене панельного дома

Наиболее распространённым мероприятием и планировочным решением в панельных домах является устройство проема в несущей стене между кухней и комнатой. Объединение ванной и туалета, увеличение объединенной ванной комнаты за счет коридора и проем в несущей стене между кухней и комнатой – это планировочное решение самая часто реализуемая перепланировка в панельном доме.
Однако, не смотря на то, что данное является распространённым, и, даже можно сказать, типовым планировочным решением, не всегда его возможно реализовать.

АО МНИИТЭП – автор большинства панельных домов, «более охотно» дает делать проем в несущей стене квартиры, которая расположена на средних этажах и выше. Стоит понимать, что такого понятия как «типовой проем» или как «стандартная ширина проема в панельном доме» не существует. Каждый дом, каждая квартира, каждая планировка крайне индивидуальна. Но, не смотря на это, исходя из опыта работы с панельными домами, стоит отметить, что наиболее «часто одобряемыми» являются следующие условия:
— отступ от наружной стены до места проема порядка одного мета
— ширина проема порядка девятисот миллиметров
— устройство нового проема в несущей стеновой панели не ближе одного метра от существующего
— перенос проема (на определенное расстояние влево или вправо) трактуется автором дома как расширение существующего проема. Соответственно, автор дома «пропускает» такое планировочное решение в случае, если квартира располагается на довольно высоком этаже.

Ниже самые распространенные вопросы в части затрагивания несущих конструкций в панельных домах и тезисные ответы на них:

— где несущие стены в панельном доме?
В большинстве своем, в панельных домах, несущими стенами являются все продольные стены.
Однако, в таких сериях дома как П-3, несущими могут быть и некоторые поперечные стены. Например а данной серии дома, в трехкомнатной квартире, стена между комнатой (соседняя с кухней) и коридором является несущей. А если быть точнее – это ребро жесткости.

— усиление проема в панельном доме
Тип усиления, металлоконструкции – их количество и способ усиления, все это прописано в техническом заключение, которое разрабатывает автор дома, или же организация, замещающая автора дома. В большинстве своем, проем в несущей стене усиливается металлоконструкциями в виде П-образной рамы.

— штробление стен под проводку в панельном доме
Штробление несущих стен, как вертикальное, так и горизонтальное, запрещено. Чаще всего, во время ремонтных работ, штробят несущие стены под сети кондиционирования и инженерные коммуникации. Данное также запрещено.

Согласование перепланировки в панельных домах

Согласование перепланировки в панельных домах, в основном, не столь сильно отличается от согласования в других типах домов. Для согласования перепланировки необходимо разработать проектную документацию, сформировать комплект документов, сделать ремонт, а потом ремонт «сдать».
Или же, если данное предусмотрено регламентом, согласовать ранее выполненный ремонт.

Единственным отличием, при согласовании перепланировки в панельных домах, является то, что в большинстве случаев при ремонте затрагиваются несущие конструкции. Для этого, техническое заключение на планируемые или ранее выполненные ремонтные работы, необходимо разработать от автора дома или организации, замещающей автора.
Напомним, что для согласования планируемой перепланировки необходима проектная документация в составе проекта перепланировки и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций». А для согласования перепланировки по факту – техническое заключение «о допустимости и безопасности ранее выполненных работ».

Разработка проекта перепланировки квартиры в панельном доме

Если техническое заключение, при затрагивании несущих конструкций, обязательно должно быть разработано автором дома или организацией, замещающей автора (в случае отсутствии автора дома, его банкротстве или если автор дома более не разрабатывает подобной документации), то проект перепланировки может быть разработан, в том числе, проектной организацией, имеющей допуск СРО.
Техническое заключение является предпроектной документацией и, соответственно, проект перепланировки разрабатывается на основе заключения от автора или организации, замещающей автора.

Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме

В отличие от большинства панельных домов, перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме серии 1-515/9 не представляет технических сложностей. Конструкция девятиэтажного жилого дома, имеющего корни в эпохе пятиэтажек, такова, что несущих стен даже на площади столь большой квартиры нет.

В этом случае проект перепланировки 4 комнатной квартиры в панельном доме и техническое заключение с анализом состояния конструкций может выполнять организация с допуском СРО. Собственник, сравнив стоимость услуг по подготовке документации, отдал предпочтение нашей организации, имеющий большой опыт в этой сфере и нужные допуски.

Основой для выполнения документов, необходимых для согласования перепланировки 4 комнатной квартиры в панельном доме, являются документы БТИ с планом и экспликацией.

Если дом не типовой и расположение несущих стен сложно определить по плану, предварительный выезд специалиста на объект поможет определиться с перспективами задуманной перепланировки.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме — документы БТИ

Для расширения единственного санузла при перепланировке 4 комнатной квартиры в панельном доме возможно было использовать только площадь коридора.

Расширять помещения санузла на площадь кухни или жилой комнаты запрещено.

Для этого, после удаления сантехники из ванной и уборной (7 и 6), существующий проход на кухню (5) заложили и демонтировали конструкции сантехнической кабины, получив небольшой выигрыш в пространстве. Кроме этого, демонтировали встроенный шкаф (8а) и участок перегородки, отделявший его от комнаты (4).

Новой перегородкой со входом на площади, ранее принадлежавшей ванной и уборной, а также площади коридора (8), выделили просторное помещение совмещенного санузла.

Так как в результате перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме санузел стал граничить с жилым помещением, участок перегородки между санузлом и комнатой выполнили с учетом устройства эффективной звукоизоляции. После выполнения гидроизоляции, и устройства полов, в санузле разместили унитаз, ванну и раковину.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме — планировки до и после ремонта

Для организации доступа в помещение кухни в перегородке, отделяющей ее от комнаты выполнили проем и установили в него дверной блок с плотным притвором. При перепланировке 4 комнатной квартиры в панельном доме потребовалось немого перенести газовую плиту и изменить положение мойки.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме — экспликации до и после ремонта

Газовая плита на кухне требует соблюдения дополнительных мер безопасности, предусмотренных действующими нормами:

Если перемещение плиты требует только замены гибкой подводки, то эти работы согласуются с АО «Мосгаз»;
В случае, если необходимо укоротить или удлинить газопровод, то эти работы выполняются силами работников АО «Мосгаз» и оформляются актом;
Помещение кухни с газовой плитой должно отделяться от жилых комнат дверью, обеспечивающей плотный притвор;
Замена газовой плиты на электрическую требует предварительного исследования такой возможности.

В ходе дальнейших работ по перепланировке 4 комнатной квартиры в панельном доме демонтировали конструкции встроенного шкафа (8б), снесли перегородку между комнатами (3 и 4). Также потребовалось демонтировать практически все существующие перегородки между коридором (8) и жилыми помещениями, оставив только участок около вентиляционного короба.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в панельном доме — план оабот и перегородка санузла

Для выделения коридора с зоной прихожей (6) новую перегородку построили между вентиляционным коробом и межквартирной стеной, после чего в получившейся нише смонтировали встроенный шкаф (6а). Для устройства встроенного шкафа (3б) с противоположной стороны этой перегородки около вентиляционного короба выполнили простенок.

Перегородку со входом в комнату (1) построили как продолжение существующей межкомнатной стены, но немного сместили, для чего демонтировали участок старой перегородки.

Входной проем с дверью для доступа в комнату (2) выполнили ближе к окну, о существующий проем заложили.

Межкомнатную перегородку, разделяющую комнаты (3 и 4) возводить не стали, тем самым уменьшив количество комнат до трех, но получили в итоге перепланировки объединенное пространство значительной площади (3), в котором вдоль межквартирной стены смонтировали большой встроенный шкаф (3в).

Перепланировка квартиры в панельном доме

Специальные условия по согласованию перепланировок, резке и усилению проемов несущих стен в панельных домах автора МНИИТЭП

Подробнее здесь

Быстро, качественно, низкие цены, имеется допуск СРО.

Вариантов перепланировки квартиры в панельном доме существует немало, и большинство из них направлены на расширение самых тесных помещений — кухни, ванной комнаты и санузла.

Если вы намереваетесь провести незначительные изменения, например, перенести проем в гипсокартонной перегородке, то согласовать перепланировку вашей панельной квартиры можно будет и самостоятельно. Однако в большинстве случаев предусматриваются сложные преобразования, с затрагиванием капитальных конструкций. Это обусловлено тем, что большинстве панельных домов типовых серий большинство межкомнатных стен являются несущими.

Чтобы понять, что можно, а что нельзя делать при сложной перепланировке квартиры в том или ином панельном доме, понадобится техническое заключение о возможности перепланировки. На основании данного документа затем составляется проект перепланировки квартиры в панельном доме.

Подробнее о техническом заключении на перепланировку

Возможность перепланировки квартиры в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций зависит от состояния самого здания, его инженерных систем, а также наличия перепланировок у соседей.

К примеру, у вас не получится изменить планировку с проемом в несущей стене, если в доме планируется проведение капитального ремонта или у соседей сверху/снизу уже сделан аналогичный проем.

Перепланировка коридора в панельном доме

При проведении перепланировки квартиры в панельном доме нередко затрагивается коридор. От него либо стараются избавиться, расширив на него ванную, либо объединяют с жилой комнатой.

Нередко коридор, наоборот, расширяют за счет смежных жилых помещений до полноценной входной зоны. Такой вариант перепланировки коридора в квартире панельного дома дает возможность обустроить стильную и современную гардеробную.

Перепланировка кухни в панельном доме

Если вы хотите выполнить в своей панельной квартире довольно популярный вариант перепланировки — объединение кухни и комнаты, то перед тем как начинать работы, стоит проконсультироваться у специалистов из проектной организации о возможности объединения помещений.

Если стена между помещениями окажется несущей, то от полного ее сноса придется отказаться, хотя плюсы от проведения такой перепланировки в типовой квартире панельного дома очевидны. Но всеми возможностями, которые дает объединение помещений кухни и комнаты можно будет воспользоваться только в том случае, если они разделены ненесущей перегородкой.

Если все-таки стена окажется несущей, то при определенных условиях возможно будет лишь устроить дверной проем, и только с условием его усиления при помощи металлоконструкций.

Жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку кухни в панельном доме и в том случае, если речь идет об однокомнатной квартире. Это ограничение касается не только квартир в панельных домах, но и в любых других, ведь получившаяся при объединении помещений гостиная будет иметь статус нежилого помещения, а это значит, что и вся квартира будет считаться нежилой.

Сложности возникнут и в том случае, если на кухне стоит газовая плита — полное объединение помещений также будет невозможно. Придется либо менять газовую плиту на электрическую, либо устанавливать дверь или дополнительную перегородку, формально разделяющую помещения кухни и комнаты.

Перепланировка ванной и санузла в панельном доме

Объединение ванной комнаты и туалета — также довольно распространенный вариант перепланировки в панельном доме. При организации совмещенного санузла изменения порой касаются не только стен.

Для более рационального использования его площади требуется перестановка сантехники, или замена ванны на душевую кабину.

Согласование такой перепланировки без затрагивания несущих конструкций, проходит обычно в упрощенной форме, без разработки проектной документации.

Более сложный вариант — перепланировка ванны и санузла с расширением получившегося помещения за счет смежного коридора. В этом случае разработка проектной документации обязательна из-за необходимости укладки гидроизоляционного покрытия, которое означает изменение конструкции пола.

Пример перепланировки двухкомнатной панельной квартиры

Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:

Проект перепланировки в панельном доме

Итак, большинство перепланировок в домах панельного типа в силу конструктивных особенностей зданий требуют разработки проектной документации с техническим заключением .

Нередко складываются ситуации, когда владелец жилья обращается к дизайнеру за разработкой проекта для своей квартиры, тот готовит вариант, учитывающий все пожелания заказчика, но в дальнейшем попытки согласовать его обречены на провал. Почему так происходит?

Дело в том, что юридическую силу имеют только проекты, разработанные проектным институтом-автором дома или коммерческими организациями с допуском СРО. Выбранная вами организация, на основании технического обследования и инженерных расчетов в соответствии с действующими нормативами, разработает такой проект перепланировки, который затем можно будет без труда согласовать в жилищной инспекции.

Согласование перепланировки квартиры в панельном доме

Согласовывать перепланировку в панельном доме можно самостоятельно, а можно обратиться к посредническим организациям. Как правило, простые работы по перепланировке, не затрагивающие несущие стены и инженерные коммуникации, можно согласовать в уведомительном порядке, с минимальным количеством разрешений и документов. Обычно такие согласования проходят в достаточно короткий срок (1-2 месяца).

Подробнее о документах на перепланировку

Но если на самостоятельное согласование — сбор документов, прохождение инстанций, у вас нет ни времени, ни терпения, или ваша перепланировка требует разработки проекта перепланировки с ТЗ, то лучшим решением будет обращение к посредникам.

Выбирая подходящую организацию, обратите внимание, прежде всего на ее опыт работы в данной сфере, отзывы клиентов, которые уже воспользовались данной услугой.

Опыт показывает, что при согласовании сложных перепланировок по проекту в панельном доме, обращение к посредникам позволяет получить разрешения в минимальный срок, а порой даже сэкономить на этапе подготовки к работам.

Перепланировка в панельном доме фото:

Перепланировка трехкомнатной квартиры панельного дома

Данный проект перепланировки был реализован в трешке панельного дома П-49Д. Проектом предусматривался проем между кухней и комнатой, демонтаж подоконного блока с заменой его на стеклянную перегородку и объединение туалет с ванной. В совмещенном санузле менялась расстановка сантехники, а на кухне передвинули электроплиту и раковину.

Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме серии П-44:

Видео о перепланировке в доме серии П-44:

Проблемы при перепланировке квартиры в панельном доме

Не все граждане знают, можно ли сделать перепланировку в панельном доме. Законодательно предусматривается возможность внесения изменений в любое жилое помещение. Важно, чтобы новшества были внесены в технический паспорт, выданный БТИ.

Перед началом перепланировки разрабатывается проект работ. Он может быть как типовым для панельных зданий, так и разрабатываться в индивидуальном порядке.

Ремонтные работы начинаются после согласования проекта с соответствующими органами. После получения разрешения можно приступать к началу труда. Чаще всего граждане изменяют санузел в подобных квартирах.

Что можно, а что нет

Перепланировка в трёхкомнатной квартире в панельном доме может быть проведена по желанию собственника. При этом важно помнить разрешенные и запрещенные моменты в ходе процедуры.

Можно осуществлять любые работы, на которые не налагается запрет в соответствии с действующим законодательством. При этом важно проводить именно перепланировку, требующую получения разрешения, а не реконструкцию.

В ходе перепланировки закон позволяет владельцу жилья провести работы, при которых:

кухня переносится или расширяется за счет нежилого помещения (кладовка, коридор);
ванна и туалет становятся больше с обязательной гидроизоляцией пола;
изменены конфигурации перегородок, разделяющих комнаты, помещения;
блок подоконника демонтируется, а между лоджиями оборудуется окно;
несущая стена будет оснащена новым дверным проемом;
конструкция пола видоизменяется;
сантехнические приборы меняют свое местоположение;
кухня с электроплитой объединяется с другими комнатами при демонтаже перегородки;
системы отопления переносятся на другие стены;
вместо газовых устанавливаются электрические плиты;
соседние на лестничной клетке помещения объединяются, после чего получается 2, 3 или 4-х комнатная квартира;
устанавливается балкон в квартире на первом этаже.

Рассмотреть одновременно все варианты перепланировок, которые требуют согласования, очень сложно. Ведь их существует огромное количество. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо обращаться в жилищную инспекцию, чтобы выяснить возможность внесения таких изменений.

Выделяют и то, что категорически запрещено делать в ходе перепланировки в панельном доме. Список таких работ прописан в первом приложении пункта 11 Постановления Правительства РФ №508.

Стоит помнить, что в ходе перепланировки нельзя:

ухудшать условия других граждан, которые проживают в данном помещении или являются соседями собственника (перенос, обшивание стояков, препятствующие доступу к ним);
нарушать несущие конструкции здания (демонтировать несущие стены, делать в них проемы без разрешения);
врезаться в коммуникации общедомового типа и проводить их отключение;
демонтировать или изменять вентиляционные каналы, имеющиеся в доме;
повышать нагрузки на перекрытия путем заливки стяжки или смены материала;
переносить на балкон или лоджию систему отопления;
создавать теплые полы, которые нагреваются от общедомовой отопительной системы;
нарушать целостность колон;
обустраивать штрабы в несущих стенах;
создавать новые лоджии на любом из 9 этажей, кроме первого;
перепланировать технический этаж, чердак;
объединять газифицированную кухню и комнату;
создавать проемы в стенах между кухней и комнатой без двери;
повреждать стены без наличия соответствующего разрешения.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Важные аспекты

При осуществлении перепланировки, в ходе которой меняется двухкомнатный или четырёхкомнатный объект недвижимости, необходимо подготовить соответствующие документы. Одним из важных этапов является разработка проекта, а также технического заключения.

Необходимые бумаги

Чтобы провести согласование перепланировки, потребуется определенный пакет документов.

Среди обязательных бумаг выделяют:

заявление на проведение перепланировки;
правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из домовой книги;
разрешение, выданное каждым собственником жилого помещения, о проведении перепланировки;
технический паспорт, поэтажная планировка и экспликация, выданные в Бюро технической инвентаризации;
проект или чертеж, на котором отражаются предстоящие изменения;
соглашение на выполнение услуг организации, выдавшей проект;
решение и заключение, выданные уполномоченными органами;
техническую документацию, которая подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

Эти документы являются обязательными. При отсутствии какой-либо бумаги из списка орган, проводящий согласование, может потребовать его индивидуально. После принятия документов гражданин получает расписку, подтверждающую получение каждого из них.

Скачать бланк домовой книги

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Если узаконивание перепланировки проводится в судебном порядке, то список документов может меняться.

В этом случае потребуется предоставить:

исковое заявление;
квитанцию об оплате государственной пошлины;
правоустанавливающие бумаги;
технический паспорт, экспликация и поэтажная планировка в доме, где располагается однушка, двушка или трешка, выданные БТИ;
чертеж или проект с внесенными изменениями;
заключение контролирующего органа;
соглашение проектировщика на проведение работ;
прочие бумаги.

После подачи документов заявитель должен ждать назначения даты проведения слушания дела.

Разработка технического заключения

Техническим заключением называют документ, в котором отмечается состояние объекта перепланировки и всего здания на предмет строительно-технической безопасности.

Важно проверить не только саму квартиру, но и расположенные рядом, над и под ней помещения. Особенно важен данный этап, если оценивается здание прошлого века, например брежневка или хрущёвка.

При выявлении дефектов создается специальный акт. В нем отражаются моменты, которые необходимо устранить.

В техническом заключении должны быть прописана информация о состоянии здания и его конструкций, а также оценка возможности или невозможности проведения перепланировки квартиры, расположенной в нем.

Помимо самого объекта изучить необходимо и все документы, которые были выданы ранее в отношении данной недвижимости.

В ТЗ отражаются:

серия дома;
год построения;
нюансы, связанные с эксплуатацией;
этаж, где располагается объект перепланировки;
качество несущих конструкций в ближайших квартире помещений.

Техническое заключение может быть выдано в двух случаях. В первом оно необходимо для оценки возможностей проведения переустройства и перепланировки в будущем. Второй вариант предусматривает выдаче документа в качестве подтверждения безопасности уже проведенных работ при узаконивании ремонта.

На основании технического заключения составляется акт о перепланировке. Также БТИ выдает новый паспорт со всеми законными изменениями.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

изменения несущих конструкций;
новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
перенос или смена инженерных коммуникаций;
изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

содержание с описанием установочных данных об объекте;
акт-обязательство обеих сторон;
подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
общие сведения (нормативно-правовые акты);
решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
планы полов и их экспликация;
схема помещения после проведения работ;
место расположения санузла;
система водоснабжения, канализации;
усиление конструкций, где увеличили проём;
наличие у организации допуска к СРО;
договор на осуществление авторского надзора;
схема изменения гипсокартонных перекрытий;
некоторые указания по ремонту.

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией.

Образец технического паспорта квартиры:

Процесс узаконивания перепланировки в панельном доме

Если перепланировка в панельном доме уже была проведена, то узаконить ее можно двумя способами. В первом случае вопрос решается в суде. Многие граждане выбирают именно такой метод. Вторым вариантом является обращение в местные органы власти для проведения процедуры согласования.

На первом этапе необходимо посетить контролирующие организации, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости. Среди них выделяют Жилищную инспекцию и отдел капитального строительства при администрации города или района. В них подаются технический паспорт помещения и поэтажная планировка с приложением экспликации. Если документы еще имеют старый образец, то важно внести в них новые сведения.

При отсутствии бумаг потребуется приглашение специалиста БТИ. Он проведет осмотр и оценку помещения и выдаст соответствующее заключение.

Далее готовится чертеж или эскиз перепланировки. Они создаются специализированными организациями и оформляются собственником самостоятельно. В первом случае у фирмы должен быть в наличии допуск к СРО.

После подготовки проект согласуется в:

Роспотребнадзоре;
СЭС;
Управлении архитектуры и планирования;
МЧС.

При собственноручном оформлении важно использовать поэтажную планировку с выполнением пометок красным цветом. Далее готовятся необходимые для проведения легализации документы. После их подачи гражданину выносится отказ или подтверждается согласование.

Порядок согласования

Выделяют несколько основных этапов, которые необходимы для согласования перепланировки панельного дома, если в ходе ремонта затрагиваются несущие конструкции:

Сначала заказывается инженерное обследование у разработчиков проекта дома.
Далее определяются типовые варианты перепланировки, что позволяет не подавать заявку на индивидуальный проект, сохранив время и деньги.
Если выбирается второй вариант, то проект разрабатывается специализированной организацией с допуском к СРО.
Документы подаются в Жилищную инспекцию вместе с проектом.
Если выносится положительное решение, то гражданин получает разрешение на проведение ремонта.
Далее нужно нанять строителей, которые имеют допуск к СРО.
После сдачи готового объекта подписывается акт выполненной перепланировки.
В БТИ гражданин должен оформить новый технический паспорт, отразив в нем все произошедшие в квартире изменения.

Штрафы за самовольные изменения

Все изменения, которые были внесены в конструкцию здания в ходе перепланировки, должны быть отражены в техническом паспорте. Это будет возможно, если ремонт был проведен на законных основаниях с получением соответствующего разрешения.

Если была проведена самовольная перепланировка, то гражданин будет привлечен к административной ответственности в виде штрафа. Его размер варьируется в пределах от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Дополнительно в обязанности собственника вменяется проведение ремонта, направленного на восстановление первоначального состояния жилого помещения. Сделать это он должен будет на собственные средства.

В случае неповиновения владельца возможно выставление имущества на торги. Тогда квартира будет продана.

Помимо этого, гражданин в будущем не сможет в полной мере распоряжаться имуществом. Ведь с незаконно переустроенными объектами сделки невозможны.

Не стоит забывать про аварийные ситуации, которые могут быть следствием неправильных переделок. Поэтому важно своевременно согласовать перепланировку, чтобы избежать неприятных моментов.

Перепланировка квартиры в панельном доме и ее особенности

В панельном доме есть свои нюансы при перепланировке. Перепланировка в панельном доме и доме со стеновыми конструкциями имеет значительные отличия. Необходимо:

Рассчитывать размера проемов и определить, как они усилены, чтобы не снизить несущую способность;
Соблюсти все технологии при вырезании и укреплении готового проема.

Также должно обязательно быть составлено заключение экспертов о том, что перепланировка не повлияла на несущую способность стены.

Какие документы должны быть оформлены при перепланировке квартиры в панельном доме

Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию – в комиссию, которая рассматривает процессы использования жилья. На согласование в эту комиссию необходимо предоставить следующие документы:

заявление в той форме, которая требуется;
документы на собственность жилья;
проект самой перепланировки, который должен быть выполнен специальной организацией, оказывающей подобного рода услуги;
паспорт технический;
согласие от других жильцов квартиры в письменном виде;
если квартира расположена в здании, отнесенному к памятнику культуры, то требуется еще и справка, выданная соответствующим органом по охране таких сооружений.

Пакет документов должен быть отдан специалисту комиссии. Он, в свою очередь, должен произвести опись документов. На принятие решения комиссии дается сорок пять дней с того момента, как была произведена опись.

Важно учесть, что пока не получено решение комиссии, приступать к перепланировке запрещено.

При несогласии с перепланировкой в тексте соответствующего документа обязательно должна быть указана причина отказа.
Законодательно закреплена лишь одна причина для несогласия с перепланировкой – это нарушение требований проекта для перепланировки. Тем не менее, встречаются и другие причины, например:

желание собственников перенести санузел в ту комнату, под которой есть другие жилые помещения;
слишком большие проемы в несущих стенах;
перенесение кухни в жилую комнату;
снос или изменение конструкции вентиляционного стояка или коробов.

Какие существуют варианты перепланировки в панельном доме

Существует множество разных вариантов перепланировки жилья. Это может быть увеличение комнат за счет других, объединение кухни с гостиной, объединение санузла и многое другое. Именно от этого будет меняться и сложность выполнения перепланировки. Если вариант несложный и не затронет несущих стен и перекрытий, то согласование будет простым и быстрым, а исполнить задуманное можно будет самостоятельно. Варианты, когда затрагиваются несущие конструкции, будут тяжелы не только при согласовании, но и при исполнении. Но препятствовать желаниям владельцев никто не будет, если технически это возможно.

Конечно, самый лучший вариант, когда техническое заключение предоставляет та же компания, которая занималась проектированием строения. Такой проект будет учитывать не только основные характеристики, но и дополнительные нюансы:
– особенности объекта;
– изношенность несущих стен и перекрытий;
– как изменится нагрузка после перепланировки и т.п.

Сколько стоит перепланировка квартиры в панельном доме

Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего:
– оплата за техническое заключение;
– оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы;
– цена на материалы;
– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.

Перепланировка квартиры в панельном доме, что можно?

устанавливать лоджии в квартирах, размещаемых на первых этажах (возможно только с согласия общедомового собрания);
объединять соседние квартиры по горизонтали и вертикали, если собственником является один человек;
перенос радиаторных батарей на другие стены;
соединять кухонные комнаты с электроплитой и жилые помещения путём демонтажа перегородки между ними;
установка электроплиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
переустановка сантехнического оборудования (ванной, унитаза, душа и т.д.) в «мокрых» зонах;
остекление балконов, установка наружного кондиционеров (согласование не требуется);
изменение конструкции полов;
устройство проемов в стенах (несущих) домов панельного типа, возведенных до 2022 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);
обустройство оконных проемов в несущих стенах домов, ширина и место проемов определяются по результатам обследования квартиры. В обязательном порядке монтируется система усиления из металлоконструкций;
проводить работы по демонтажу подоконного блока в домах, возведенных до 2022 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);
изменять текущую конфигурацию не несущих перегородок, разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и другие вспомогательные помещения;
расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
переносить, либо расширять кухню за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора).

Перепланировка квартиры в панельном доме, что нельзя?

повреждать несущие стены без наличия соответствующего согласования с проектной организацией;
объединять газифицированную кухню и жилую комнату;
устройство лоджий на всех этажах (за исключением первого);
заниматься перепланировкой чердака или технического этажа, если отсутствует право собственности на них. Часто собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. Этим пунктом вводится запрет на подобные действия, связанные с перепланировкой;
устройство штраб в несущих стенах;
нарушать целостность несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
устройство штраб в несущих стенах;
установка теплых полов, которые нагреваются от систем отопления или горячего водоснабжения (устройство электрических теплых полов не запрещено);
перенос отопительных батарей на балкон / лоджию;
повышать уровень нагрузки на перекрытия при заливки стяжки или смены материала;
демонтаж или изменение вентиляционных каналов, имеющихся в доме;
проведение врезки в коммуникации общедомового значения устройств регулирующего или отключающего действия;
врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
нарушать несущие конструкции здания (демонтаж несущих стен или устройство в них проемов без получения соответствующего разрешения)
любые мероприятия, ухудшающие условия проживания других лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям.

Требования санитарно-гигиенических, строительных и правовых норм, устанавливающие запрет на выполнение определенных типов перепланировки:

расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и прочего в зону кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят помещения для стирки, т.к. стиральная машина не указывается на планах БТИ. Данный пункт также не действует, если этажом ниже под жилой площадью располагаются нежилые или подвальные помещения;
перенос либо обустройство кухни в пределах жилой зоны квартиры (постановление от 26 января 2022 г. под №47, пункт 24). Этот пункт не берется в расчет, если под жилплощадью размещено нежилое помещение, в этом случае, ухудшение условий исключено;
обустройство структуры пола в санузле без наличия порожка, либо занижения на 1,5-2 см относительно к смежному помещению (пункт 4.11 «Технических требований и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта»/СниП 2.03.13-88 «Полы»);
обустройство полов в санитарных узлах и прочих «мокрых» зонах без гидроизоляции (СниП 2.03.13-88 «Полы»);
демонтаж порожков при выходе на балкон в домах панельного типа;
демонтаж подоконных блоков или устройство проемов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, если автором выступал МНИИТЭП (при отсутствии разрешения последнего);
устройство кухонного пространства без естественного освещения (пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и пункт 9.12 СниП от 31/03/2003 г.);
организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.;
объединение вентиляции санузла и кухни (запрещается пунктом 9.7. СП 54.13330.2011);
обустройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню, либо комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Предусмотреть выход из санузла / туалета в комнату можно, но при условии наличия второго санузла, имеющего выход в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
расширение проемов в наружных стенах при выходе к балкону (лоджии) в панельных, т.к. на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
демонтаж фрагментов стены (несущей) на выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1,2 метра от края балкона до проема, либо длиной 1,6 метра между 2 выходами на балкон (пункт 6.20 СНиП 21/01/97 г.);
объединение квартир, находящихся в собственности разных граждан (согласно пункту 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Наши специалисты окажут квалифицированную помощь по согласованию перепланировки квартиры в панельном доме в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки квартиры в панельном доме!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!