Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
снос несущих конструкций (стен и перегородок);
уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

техпаспорт квартиры;
поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

написать заявление о перепланировке;
правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
решения с заключением компетентных инстанций;
технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Уведомления

Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих перегородок — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей перегородки с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои

Фото: Сергей Сюрин / 29.RU

Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев, — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования

Фото: Евгений Емельдинов / 74.RU

По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2022 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
Получили разрешение — принимаемся за работы.
Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Алгоритм перепланировки здорового человека

Фото: Полина Авдошина / Сеть городских порталов

Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку?

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

✓

Документ, подтверждающий право собственности

✓

Технический паспорт жилья

✓

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

✓

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний

✓

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку?

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

✓

Одобренный в БТИ план изменений

✓

Согласие от БТИ и управляющей компании

✓

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

✓

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана в 2022 году – порядок

Вопрос перепланировки крайне актуален был и есть. Всем и всегда хотелось грамотно и логично организовать свой быт, украсить свое жилье, чтобы оно было максимально комфортным и гармоничным для проживания, учитывая наши индивидуальные потребности и вкусы.
С появлением понятия частной собственности в нашей стране, возможность перепланировки квартиры появилась у каждого обладателя заветных квадратов. Однако учитывая типовые планировки квартир процесс этот не простой, а сопряжен с определенными трудностями и бюрократией.

Что такое перепланировка в квартире?

В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством. Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
— возведение, перенос и разборка перегородок;
— ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
— устройство дополнительных кухонь и санузлов;
— изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.

Этапы перепланировки квартиры в 2022 году

Перепланировка квартиры в 2022 году включает в себя следующие этапы:
— разработка проекта в проектной организации, имеющей свидетельство саморегулируемой организации на проектирование (СРО) или можно воспользоваться типовым проектом. При этом, если перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до ее согласования понадобится осмотр помещения на предмет возможности/невозможности производства работ;
— получение разрешения на перепланировку в органе местного самоуправления;
— проведение работ по перепланировке с соблюдением необходимых условий (например ведение журнала работ и пр.);
— оформление приемочной комиссией акта о завершении перепланировки;
— внесение изменений в технический паспорт квартиры;
— внесение изменений в ЕГРН (в порядке межведомственного информационного взаимодействия или самостоятельно, путем подготовки техплана).

Нужно ли узаконивать существующую перепланировку в квартире в 2022 году?

Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2022 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2022 до 2022 рублей.

Административный порядок

Чтобы узаконить перепланировку в 2022 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:
— получить технический паспорт на помещение;
— подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
— оплатить штраф за самовольную перепланировку;
— подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.
После получения разрешения от администрации соблюдается выполнение всех этапов перепланировки, описанных ранее.
Однако всегда есть вероятность получения отказа в согласовании самовольной перепланировки. В таком случае отказ администрации будет являться основанием для подачи иска в суд.

Судебный порядок

Узаконить перепланировку квартиры можно и в судебном порядке. Основанием для подачи иска в суд может быть отказ администрации в согласовании перепланировки, жалоба соседей или инициатива самого заявителя. В последнем случае в иске следует просить суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии без согласования комиссии из администрации.
Формировать доказательную базу будет все тот же объем документов, что и при административном порядке согласования. Однако в суд предоставление проекта перепланировки не обязательно, его заменяет техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.
Если Фемида встала на вашу сторону, то со вступившим в силу решением суда вы отправляетесь в БТИ и вносите изменения в технический паспорт квартиры. После чего заказываете кадастровому инженеру изготовление технического плана квартиры и вносите сведения в кадастр недвижимости (ЕГРН). И только после совершения всех этих действий перепланировка считается оформленной по букве закона и вы вправе эксплуатировать и распоряжаться такой квартирой в полной мере.

Ответственность

Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2022 году?

Последнее изменение: Март 2022

Некоторые собственники меняют перепланировку жилища путем переноса стен в другие места, расширения отдельных помещений и прочих действий. Согласно законодательству делать это разрешается после подготовки проекта и получения всех разрешений от уполномоченных органов. В противном случае собственнику грозит штраф, а также необходимость вернуть все произведенные изменения в исходное состояние.

Как быть, если человек уже сделал перепланировку и теперь хочет ее легализовать? Для этого придется действовать через суд. В статье расскажем подробнее о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие документы собрать и куда с ними обратиться.

Общие положения

Понятие самовольной планировки закреплено Жилищным Кодексом. Под ней подразумевается внесение изменений в планировку квартиры или другого помещения без получения согласия уполномоченных властных органов. Кроме того, самовольной будет также считаться и та перепланировка, которая не соответствует полученному заранее проекту, если тот был утвержден.

Важно! Перепланировка без предварительного разрешения считается нелегальной, поэтому человека могут заставить вернуть переделанную квартиру в исходное положение. Кроме того, будет наложен денежный штраф, составляющий от одной до тридцати тысяч рублей.

Уже сделанную перепланировку признать легальной могут исключительно судебные органы. Они вправе разрешить оставить произведенные изменения и дать добро на официальное оформление.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

Сбор необходимых документов.
Оповещение администрации.
Обращение в суд.
Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Сбор документов

Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:

выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.

Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.

Обращение в суд

После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.

Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:

Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2022 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
Технический паспорт на указанный объект.
Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.

После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.

Положительное решение

Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:

Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.

После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.

В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.

Стоимость узаконивания

Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги. Среди них могут быть:

получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
создание проекта;
обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.

Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.

Требования к перепланировке

Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:

Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
Устанавливать батарею для отопления на балконе.
Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
Распространять балкон на саму жилую комнату. Однако размещать арку между ними разрешается.
Размещать дополнительный санузел в комнате.
Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.

При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.

Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:

Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
Водное оборудование разрешается перемещать в другие места. Для этого протягиваются новые трубы. Сохранить придется лишь угол слива, чтобы избежать плохого поступления и слива воды.

Подведем итоги

Изменение планировки квартиры обычно проводится собственниками для улучшения условий проживания. Правильнее всего делать его после утверждения проекта в архитектурном отделе администрации. Однако если все уже случилось, владельцу придется обращаться в суд за признанием перепланировки легальной. Независимо от решения человеку будет назначен штраф. Кроме того, не во всех случаях произведенные изменения считаются легальными и не противоречащими закону, поэтому есть возможность и отрицательного решения суда.

Рекомендуем посмотреть видео, в котором эксперт Татьяна Рыпакова делится полезной информацией по вопросам перепланировки и ее самостоятельного согласования.