Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Как оспорить кадастровую стоимость для уменьшения налога на имущество физических лиц

Переход регионов к новому методу оценки имущества обусловил возникновение вопроса — как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, ведь увеличение суммы значительное, а новая стоимость может быть завышена.

В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость имущества и куда обращаться?

Российские законодатели на протяжении последнего десятилетия стремятся установить единство при оценке недвижимости и его обложении. Для этих целей с 2022 года началась программа перехода регионов страны к определению базы исходя из кадастровой стоимости. На сегодняшний год еще не все регионы перешли к новому виду оценки, но обязаны сделать это до 2022 года. Ознакомиться с актуальным перечнем регионов, перешедших и не перешедших на кадастровую оценку недвижимого имущества, вы можете по ссылке — это свод, составленный специалистами ФНС России.

После перехода той или иной территории на новый метод, ваше имущество, прежде оцениваемое по инвентаризационной стоимости, переоценивается кадастровыми инженерами на основании сведений, имеющихся в ЕГРН (реестре недвижимости). Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной, а иногда бывают случаи, когда и выше нее. Как раз в таких случаях граждане могут оспорить кадастровую стоимость квартиры для уменьшения налога, т. к. налог и так увеличивается в 10-15 раз, а если еще и неправомерно завысили кадастровую стоимость, то собственника ждут крупные налоговые начисления.

Важно! Если кадастровая стоимость выше рыночной, то оспорить ее можно только в том случае, если разница установлена на день определения обоих видов стоимости. Т.е. если кадастровая стоимость установлена в размере 2 000 000 рублей при рыночной в 3 000 000 рублей, а через полгода цены на недвижимость упали и рыночная стоимость составила 1 000 000 рублей, то здесь оспорить величину невозможно, т. к. даты установления разные.

Часто причиной неверной оценки являются также технические трудности — ошибки при расчете, отсутствие информации об особенностях объекта, резкое падение цен на рынке недвижимости и т. д. Учитывая, что переоценка кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется раз в 2-3 года, то только от вашей внимательности зависит справедливость установленной стоимости.

Важно! С вопросом оспаривания вы должны обращаться в Росреестр, ИФНС не примет ваше обжалование налога на имущество физических лиц, т. к. не инспекторы устанавливают кадастровую стоимость, они лишь получают сведения из Росреестра и на основании этой информации рассчитывают сумму налога.

Прежде чем идти в Росреестр, подготовьте свою аргументацию, ведь вы должны привести доводы для подтверждения факта неправильной оценки вашего имущества. Для начала нужно рассмотреть информацию из ЕГРН.

Однако, если оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра не удалось, то нужно обращаться в суд.

Как найти кадастровую стоимость имущества в ЕГРН?

Куда обратиться, если не согласен с налогом на квартиру и хочешь узнать, на основании каких данных он был начислен? Ответ: на сайт Росреестра.

С помощью электронных сервисов ведомства вы можете получить следующие сведения:

общую выписку из ЕГРН — вы можете заказать ее на сайте в режиме онлайн; общая выписка предоставляется любому гражданину, даже если не он собственник интересующего его объекта; стоимость выписки зависит от формы выдачи — бумажный или электронный вариант; электронный стоит 300 рублей, а бумажный — 400 рублей;
просмотреть справочную информацию — выдается бесплатно;
найти искомый объект на публичной карте — доступ также бесплатный.

Ссылка на все электронные сервисы находится на главной странице ведомства.

Как воспользоваться услугой получения справочной информации:

Откройте сайт Росреестра.
Спуститесь по главной странице к блоку с сервисами и нажмите на строку «Справочная информация…».
Перед вами появится страница сервиса.
Вы можете выбрать подходящий вам вид информации для идентификации. Например, адрес. Обратите внимание, что не нужно заполнять все графы адреса. Например, для квартиры в городе достаточно заполнить графы субъекта, района, улицы, номера дома и квартиры. Для квартиры или дома в поселке заполняете графы субъекта, района, выбираете сам поселок и номер дома и квартиры. Также необходимо ввести капчу — число на картинке. Сформируйте запрос.
По результатам вы получите ссылку на информацию из ЕГРН. Здесь сразу же появится кадастровый номер объекта.
Нажмите на ссылку. Загрузится сама справочная информация. Это минимум свободной бесплатной информации, которую может получить любой пользователь сайта. Более расширенная информация будет только в выписке.

Вы увидите кадастровую стоимость. В данном случае вы видите, что она была определена только в этом году, т. к. Ростовская область еще не перешла полностью на кадастровую оценку недвижимости. Также можно увидеть дату обновления сведений, постановки на ГКН и т.п.

Другой способ найти информацию — воспользоваться виртуальной картой. Переход к ней предусмотрен на главной странице сайта.

Чтобы заказать выписку, следуйте инструкции:

Откройте сервис для получения сведений из ЕГРН.
Выберите получение общей выписки.
Заполните заявку. Первый шаг — сведения об объекте.
Выберите способ получения.
Второй шаг — о себе.
Третий шаг вы пропускаете.
На четвертом проверьте данные и отправьте заявку.
Вы должны перейти по ссылке для проверки и дальше оплатить услугу.

После того, как вы узнаете кадастровую стоимость своего имущества, учтите вычеты, предоставленные ст.403 НК РФ — так, при расчете базы обложения квартиры вычитается 20 кв.м кадастровой стоимости. Результат этого действия и есть база обложения.

Другой важный показатель — понижающий коэффициент. Если ваш регион перешел на новый метод только в прошлом году, то применяется ПЭ — 0,2. Во втором году перехода — 0,4, в третьем — 0,6, а с четвертого будет начисляться налог без понижения и без формулы из п.8 ст.408 НК РФ.

Что нужно для оспаривания?

Чтобы получить положительный результат по делу, необходимо подготовить убедительную аргументацию своей позиции и подкрепить ее доказательствами. Кроме доказательных документов потребуются следующие справки и формы в целях процессуальной стороны рассмотрения заявления:

копия правоустанавливающего документа, удостоверенная у нотариуса;
справка о кадастровой стоимости (заказывать в Росреестре);
документы о наличии технической или кадастровой ошибке (ошибках) — при основании в виде неправильно использованных данных;
документы, доказывающие недостоверность информации, использованной при оценке объекта;
заключение об определении рыночной стоимости в день определения кадастровой;
заключение эксперта-оценщика, вступившего в СРО, о соответствии указанных заключений требованиям законодательства.

В суд также подается квитанция об оплате госпошлины и документы, подтверждающие, что истец уведомил ответчика и иных имеющих к делу отношение лиц.

Важно!

Комиссия рассматривает заявление об оспаривании в течение месяца на заседании, уведомив об этом муниципалитет и собственника имущества.

После принятия на заседании решение в течение 5 дней направляется уведомление собственнику и муниципалитету, к которому относится объект недвижимости. Решение может быть:

отказ в оспаривании с мотивацией;
перерасчет кадастровой стоимости — если причиной было использование неверных данных;
определение кадастровой стоимости в размере рыночной — если рыночная цена превышала кадастровую стоимость на одну и ту же дату.

Если решение комиссии вас не удовлетворило, вы можете обжаловать его в суде. Также можно подать иск сразу — до обращения к комиссии. Рассмотрением дел о пересмотре кадастровой стоимости занимаются суды регионального уровня — областные, краевые и т. д. В роли ответчика будут вызваны представители Росреестра и комиссии.

Важно! Через суд оспорить кадастровую стоимость можно только в течение 5 лет с даты ее определения, а если после обновления базы ЕГРН кадастровая стоимость изменилась, то предшествующую величину уже нельзя оспорить и вернуть переплаченные налоги.

Рассмотрение дела длится от 2 до 3 месяцев в зависимости от обстоятельств ситуации. Если решение регионального суда тоже вас не удовлетворило, вы вправе подавать апелляцию в вышестоящий суд. После решения вопроса с пересмотром кадастровой стоимости вы можете подать иск на возврат излишне уплаченных сумм налога за период неверных данных в ЕГРН.

Итоги

Оценкой недвижимости занимаются частные лицензированные организации, выполняющие заказ Росреестра.
Обращаться с вопросом оспаривания кадастровой стоимости необходимо в специальную комиссию Росреестра по рассматриванию дел об оспаривании кадастровых данных.
Можно подать иск в суд до обращения в комиссию или после него.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Вступивший в силу с 1 января 2022 года Федеральный закон от 03.08.2022 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2022 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2022 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

налог на имущество организаций,
земельный налог,
налог на имущество физлиц.

Шпаргалка по статье от редакции БУХ.1С для тех, у кого нет времени

1. Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица.

2. Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

3. С 2022 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2022 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2022 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2022 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2022 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2022 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2022 года Федеральный закон от 03.08.2022 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2022 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2022 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2022, а именно с 2022 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2022 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2022 году, налоги, уплаченные за 2022 год, уже не вернут и не зачтут.