Земельный участок в общей долевой собственности: особенности владения

Долевая собственность на земельный участок — Права, Раздел и Продажа

Порядок пользования земельным участком в долевой собственности, регистрация долевой собственности на земельный участок, раздел и продажа — Как это сделать и какие выгоды сторон.

Собственный частный дом и небольшой земельный участок сейчас предел мечтаний многих людей. После жизни в квартире, отсутствия парковки и иногда шумных соседей мечты о жизни за городом требуют реализации.

Можно купить готовый дом или участок и построить жилье, которое будет отвечать всем потребностям. Если понравился участок 8-12 соток, а денег не хватает — приобретите в долевую собственность.

Что такое долевая собственность простыми словами

Общая собственность – это владение несколькими лицами одним и тем же имуществом. Имущество может быть делимым или неделимым и находиться в собственности с выделением долей (долевая) или без их определения (совместная).

Чаще всего совместная собственность возникает при получении наследства несколькими членами семьи или приобретение имущества в браке, если не заключен брачный контракт.

При владении общей собственностью участники совместно владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, по отношению к другим лицам выступают вместе представляя интересы друг друга и получат преимущественное право на выкуп доли.

Совместная собственность предполагает пользование без ограничений имуществом вместе с равными правами участников долевой собственности и обязанностями. Например, совместное имущество супругов, КФХ, приватизация жилья без выделения частей.

Доля – это часть имущества определенного размера, с выделенными границами или без них. В документах указана обычно часть (¼,2/4, ¾) от общего объема каждого вида имущества, если их несколько (дом, участок, гараж и т.д).

Порядок пользования земельным участком в долевой собственности или жилой недвижимостью, если не договорятся несколько человек, определит суд.

Долевая собственность – это отношения по принадлежности нескольких лиц с определением их долей на единое, целое имущество. Размер долей определяется по закону — наследство по закону, деление по суду — или по соглашению участников (договор простого товарищества). Если индивидуально размер каждого участника определить нельзя и соглашение не достигнуто доли будут признаны одинаковыми.

Простыми словами, долевая собственность – это часть одного большого участка.

Как возникает общая долевая собственность на участок

Совместная собственность на землю позволяет всем пользоваться участком, если остальные собственники согласятся. Например, председатель сельскохозяйственного кооператива на основании решения общего собрания.

Совместная собственность активно практиковалась 80-х -людям выдавали наделы на полях, где они выращивали себе овощи и фрукты, без посадки деревьев. Наделы выдавались на сезон, каждый год поле или участки меняли.

Долевая собственность на земельный участок возникает, когда у нескольких человек размер части оформлен документально – договором по добровольному решению всех участников или определен законом.

Основные случаи возникновения долевой собственности:

1. Приватизация несколькими гражданами.
2. Принятие наследства с делением долей по закону.
3. Покупка доли.
4. Получение в дар.

К каким участкам применима долевая собственность

Законодательством определены 2 типа участков – делимые и неделимые.

Делимые участки – не утрачивают характеристики и могут быть использованы по прямому назначению после деления. Например, участок с широким фасадом поделили на 2-3 участка для постройки магазинов и ведения предпринимательской деятельности.

Делимый надел бывает в совместной собственности, в том числе с выделением земельного участка из долевой собственности.

Неделимые земли – отсутствие доли приведет к невозможности полноценного использования по назначению и утрате стоимости. Деление участка приводит к нарушению санитарных, технических, противопожарных, природоохранных норм и регламентов.

Долевая собственность применима к любым участкам, кроме земель сельхоз назначения и расположенными под жилыми домами и около домовой территорией.

Земли сельхозназначений делились в процессе приватизации колхозов. Каждый работник получал земельный участок. Доли не выделялись в натуре, но их разрешали внести в качестве вклада в уставный капитал, юридическому лицу, который разрабатывает участок.

Особенности деления и распоряжения сельхознаделами:

1. Запрещены продажа иностранным лицам и передача по наследству.
2. Продать земельный участок в долевую собственность или передать без оплаты разрешено только другому совладельцу, сельскохозяйственной организации или участнику КФХ, осуществляющими деятельность на этом участке.
3. Приобщить участок имеет право муниципалитет, на территории которого он находится.

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит каждому собственнику, пропорционально площади квартиры.

Выделить долю из общедомовой собственности нельзя, данное положение закреплено в Жилищном кодексе РФ.

Собственники 2 этажных домов могут добиться выделения доли, сделать пристройку с отдельным входом в каждую квартиру.

Права и обязанности владельца доли

По законодательству считается, что доли граждан являются равными, если отсутствует соглашение о выделении долей или решение суда.

Доли бывают 2 видов:

• Идеальная (номинальная) – установлена на документе в виде части или процента от общей площади земельного участка;
• Реальная – по документам обозначены границы.

Особенность общей долевой собственности на земельный участок – независимо от размера доли, граждане пользуются всем участком. Если кого-то ущемляют в праве пользоваться землей он может претендовать на материальную компенсацию ущерба и обратиться в суд или решить вопрос в досудебном порядке, договорившись об оплате арендных платежей.

Доходы, получаемые от ведения предпринимательской деятельности на участке распределяются пропорционально части каждого, если иное не закреплено устно или письменно. Расходы делятся аналогично – налог на землю, расходы на содержание и улучшение земельных угодий.

Распоряжение всей землей бывает единоличным, по предварительному соглашению с участниками. При несогласии хоть одного человека — только долей. Нельзя распоряжаться частью по своему усмотрению. Продажа доли возможна только при наличии письменного согласия всех собственников. Иногда участники не предоставляют согласие и единственный путь отчуждения участка – заключить договор дарения. Если кто-то из совладельцев докажет фальсификацию договора, его признают аннулируют.

Доля земельного участка может выступать залогом по займу. В случае несвоевременного возврата право собственности перейдет к кредитору.

Право собственности передают в обмен на пожизненное содержание. Рискует покупатель – он не знает сколько лет будет жить человек и когда он в полной мере потом распорядиться имуществом, полученным по договору ренты.

Как определяется величина долей

Определение величины доли установлено в документах, которые выданы администрацией (колхозом) при делении земли. Обычно доли равные, но не всегда проводят такое деление. Наличие заболоченных мест, оврагов, водоемов приводит к незначительному отличию размера участков друг от друга.

В процессе использования участка не всегда возможно ограничится только своим наделом, тогда заключают соглашение о выкупе с другим участником или изменении формы. Например, доли с разными границами, квадратные, но для доступа к дороге или речке – согласовать прямоугольную, а потом оформить в Росреестре. При отсутствии возможности равного деления, получивший большую долю выплачивает компенсацию другим совладельцам.

Для определения точных размеров проводят межевание, так как расчет размера возможен при определении точных границ участка.

Если договориться мирным путем о размере доли не получается вопрос решается в суде.

Особенности использования участка в долевой собственности

Собственники коллегиально решают кто, как и с какой целью будет использовать землю. Без устного или письменного разрешение нельзя нарушать права соседей. После получения согласия запрет остается на совершение сделок отчуждения чужих долей путем продажи, дарения или передачи по наследству, а также возведение строений. Любую сделку признаю незаконной при отсутствии согласия даже 1 дольщика из многих.

Передать в аренду идеальную долю нельзя, так как по закону операции возможны только при наличии у надела кадастрового номера. Договор аренды заключают на участок целиком. За подписью представителя по доверенности или всех участников.

Необработанные и заброшенные земли в нормативной практике есть понятие «невостребованная земельная доля».

К этой категории относятся участки, по которым:

• право собственности не зарегистрировано и в течение 3 лет участок не сдавался в аренду или не использовался любым другим способом;
• в реестре отсутствуют данные о предоставлении администрацией района разрешения на приватизацию;
• отсутствуют наследники, заявившие о правах после умершего родственника.

Администрация района контролирует эффективность использования сельскохозяйственных земель и регулярно публикуют в СМИ список невостребованных участков и согласовывает с совладельцами земли. После утверждения списка и по происшествии 4 месяцев сотрудник местного самоуправления обращается в суд и возвращает их в муниципальную собственность.

После решения суда, которое выносится в течение 30 дней с даты поступления искового заявления участки продают по цене 15% от кадастровой стоимости. Первыми лоты рассматривают совладельцы — дольщики. При отсутствии покупателя, через полгода на участок оформляется кадастровый паспорт и проводят торги.

Как выделить долю земельного участка

Выдел земельных участков из долевой собственности запрещен:

1. Под многоквартирным домом.
2. Полей для сельхозназначения, если после раздела общей долевой собственности земельного участка размер окажется меньше минимального, чем установлено в постановлении местной администрации.

Пока доля не выделена доля в полностью реализовать свои права нельзя.  Самые распространенные причины выделения доли:

1. Желание продать долю по рыночной стоимости. Собственники других наделов пользуются преимущественным правом, но чаще всего предлагают слишком низкую цену. Аргумент – отказ от подписи согласия на продажу, что будет препятствовать продаже третьему лицу.
2. Отсутствие возможности в досудебном порядке договориться о размере доли и направлением ее использования. Конфликт интересов.

Продавать идеальную долю, проще говоря документы довольно сложно, достаточно один раз решить вопрос в судебном порядке, чтобы выделить номинальную долю. Дополнительным плюсом раздела земельного участка – прекращение преимущественного права покупки других дольщиков.

Выделение номинальной доли допускается только одним лицом, остальные могут продолжать пользоваться общей долевой собственностью.

Определение доли в желаемом для одного собственника месте бывает невозможно, если это ограничит доступ к подъездным путям или коммуникациям соседей.

По закону выделить меньшую, чем указано в документах часть нельзя – площадь должна быть равна или незначительно больше с доплатой.

Ограничения также установлены на уровне регионов – минимальный размер участка для каждой категории земель.

Например, в Краснодарском крае лимиты на площадь участка для ИЖС – 300 м2, для сельскохозяйственных работ (дачный участок или огород) – 200 м2.

Если размер доли минимальный – нужно будет выкупать у других части.

Вопрос с выделением доли при отсутствии договоренностей все вопросы решают в суде. Для уменьшения судебных расходов попробуйте обсудить все детали и заключите соглашение самостоятельно.

При мирном решении вопроса важно правильно оформить соглашение, которое включает необходимые пункты:

• местоположение участка, категория земли, кадастровый номер;
• паспортные данные у всех собственников;
• сведения о размере долей;
• план участка с границами каждой доли;
• согласие всех участников на выделенные размеры и координаты доли.

При выделении доли собственникам нужно провести межевание – определить границы долей и оформить регламентирующие документы на новые участки.

Процесс установлен ФЗ «О землеустройстве». Услугу оказывают компании имеющие соответствующие документы.

Основные этапы процедуры межевания:

• исследование и установление границ участка в общей собственности;
• подготовка предварительного плана деления;
• проведение геодезической съемки;
• обработка результатов съемки и утверждение плана;
• оформление землеустроительного дела.

Со всеми собственниками нужно согласовать границы, установленные межеванием. Затем новому участку будет присвоен кадастровый номер и появится новый индивидуальный объект собственности.

Именно так делают застройщики частного сектора – приобретают большой участок и делят его в равных долях. Например, участок 8 соток стоит 2 000 000 руб.

Делят участок пополам, возводят дом себестоимостью 1,5-1,7 млн. (без отделки, коммуникации по меже в лучшем случае). Стоимость продажи загородного счастья или дома в коттеджном поселке – 4 — 4,5 млн. руб.. У соседей участок будет в долевой собственности.

Продажа доли земельного участка

Продажа земельного участка в долевой собственности контролируется и регулируется законодательством – Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Для реализации сделки требуется выполнение условий:

1. У земли должны быть четкие границы и кадастровый номер.
2. Наличие свидетельства о праве собственности.
3. Отказ других собственников от покупки участка с указанием суммы, за которую он был предложен. Продажа третьему лицу по цене не меньше указанной для участника долевой собственности. Если условие не будет соблюдено, в течение 90 дней сделку признают недействительной.

Например, при строительстве таунхауса возникает долевая собственность дома и земельного участка. На землю и дом будут оформлены отдельно документы, чтобы покупатели могли свободно распоряжаться имуществом.

Приватизация доли земельного участка

Запрещено приватизировать в собственность участки со статусами:

• охраняемая зона или земли государственных парков и заповедников;
• общественные зоны – кладбища, природное культурное наследие, военный и морской резерв.

Земельный участок может быть приватизирован целиком, если на него претендует несколько человек оформлять по частям нельзя. Это правило распространяется даже на собственников жилого дома, если он находится на государственной земле.

После приватизации земельный участок находится в долевой собственности каждого владельца недвижимости, расположенной на ней. Регламентируется такой подход к приватизации ст. 39.20 Земельного кодекса.

До приватизации участка все дольщики подтверждают согласие на оформление в долевую собственность и составляют заявление в муниципалитет. На комиссию предоставляют комплект документов вместе с кадастровым планом и документами, подтверждаемыми собственность на строения.

Рассмотрение заявления 14 дней, после чего выносится решение о безвозмездной передаче, взимание оплаты или отказ.

При безвозмездной передаче сразу обращаются в МФЦ с документами. Если происходит выкуп, регистрация долевой собственности на земельный участок.

возможно после полной оплаты суммы, установленной в договоре купли-продажи.

Документы для предоставления в МФЦ:

• заявление;
• паспорт;
• решение муниципалитета и договор (при наличии);
• выписка из плана кадастрового учета.

Если на участке нет построек, его ставят на кадастровый учет, затем обращаются с заявлением. Срок рассмотрения увеличивается до 30 дней.

Приватизации необходимо для исключения приобретения права собственности на участок третьими лицами.

После оформления всех документов и внесением надела в ЕГРН, выделяют физически границы доли.

Прекращение долевой собственности по двум причинам, указанным в ст. 252 ГК:

1. Полное исключение любых отношений между дольщиками – продажа третьему лицу, дарение или обмен, передача супругу при разделе совместного имущества.
2. Выделение индивидуальных границ и получение права на индивидуальное владение и распоряжение – выкуп или прием в дар у участников или выделение натуральной доли.

Заключение

С учетом высокой стоимости земельного участка можно приобрести только часть, чтобы построить дом или выращивать фрукты, овощи, зерновые. Выделение доли не занимает много времени, но получение документов позволяет пользоваться правами, которые доступны собственнику в полном объеме.

Номинальную долю сдают в аренду, применяют в коммерческих целях, передают по наследству или продают.

Часто обращения в суд поступают после нескольких лет совместного использования и появления противоречий между участниками. Для решения вопроса мирным путем лучше сразу определить размер и границы доли, чтобы соблюдать интересы каждого и в дальнейшем не чинить препятствия навязывая интересы друг другу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter, и мы её обязательно исправим! Огромное Вам спасибо за помощь, это очень важно для нас и других читателей!

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности

«Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»?

В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Что такое общая долевая собственность?

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника.

Закон также выделяет два режима общей собственности:

• долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
• совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены. Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств. В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними. Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.

Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Рекомендуем ознакомиться:

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей. Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна.

Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

1. Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
2. Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения. Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.

Следует также упомянуть, что круг приобретателей – третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен. Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ).

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны. Вдруг землю приобретут шпионы?

Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

1. Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
2. Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
3. Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.

Приватизация доли ЗУ – возможна ли?

Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства. На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е. находится он в долевой собственности.

Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения.

Рекомендуем ознакомиться:

Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2022 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.

В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации.

Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников. Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком.

Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы. Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него.

Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности.

Выдел доли

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

1. В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
2. В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.

Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.

Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы.

Общая собственность на землю

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Право на землю » Общая собственность на землю

В статье рассматриваются: понятие «право собственности на землю», виды и формы собственности — общая долевая и совместная, собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Понятие «право собственности на землю»

В теории и практике земельного права под «правом собственности на землю» понимается право, включающее в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Так, согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ (ч.1) от 30 ноября 2022 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209-217 ГК РФ в России устанавливаются: частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России. В Земельном кодексе РФ от 25 октября 2022 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) в ст. 5 определены участники земельных отношений (к которым относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования). По субъектному составу (согласно ст. 212 ГК РФ) различаются следу­ющие формы земельной собственности:

• частная собственность – осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;
• государственная собственность – реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества;
• муниципальная собственность – реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;
• иные формы собственности – смешанные.

До недавнего времени широко использовалось понятие «Коллективно-долевая собственность на землю». Сегодня отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности. В том числе и применительно к земельным правоотношениям. Однако до сих пор в собственности граждан осталось значительное количество участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

Общая собственность (долевая и совместная)

Собственность является одним из видов вещных прав и подразумевает исключительное право субъекта на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом. Регулирование правоотношений собственности на землю осуществляется в рамках гражданского и земельного законодательства. ГК РФ устанавливает общие правила приобретения прав на объекты недвижимости, к которым относится также и земля. ЗК РФ помимо общих принципов регулирования права собственности содержит гл. III «Собственность на землю» и гл. V «Возникновение прав на землю».

Индивидуальная форма собственности на землю подразумевает, что весь комплекс полномочий в отношении участка осуществляет одно лицо – правообладатель. Единственным ограничением для реализации правомочий в таком случае являются только требования законодательства.

Общая собственность на землю характеризуется наличием двух и более собственников на один объект. Реализация права собственности в таком случае зависит не только от требований законодательства, но и учитывает волю остальных собственников.

Глава 16 ГК РФ «Общая собственность» предусматривает две самостоятельные формы общей собственности. В частности, в ст. 244 ГК РФ «Понятие и основание возникновения общей собственности» определены:

— долевая собственность – с выделением в едином объекте конкретных долей для каждого собственника;

— совместная собственность – без выделения таких долей в едином объекте.

Распоряжение собственностью в каждой из указанных форм имеет свои особенности. Определение долей в праве долевой собственности осуществляется на основании положений ст. 245 ГК РФ.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется на основании ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею каким-либо иным образом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а в случае невозможности достичь согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ). Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности. Совместная собственность на землю не подразумевает выделение долей для каждого из собственников. Поэтому ст. 253 ГК РФ устанавливает общий режим владения и пользования участком, принадлежащим на праве совместной собственности. Для реализации права распоряжения участков в таком случае требуется согласе всех собственников. Также ст. 253 ГК РФ предусматривает, что при совместной собственности правообладатели могут изменить ее правовой статус и определить долевую собственность с выделением долей для каждого собственника. При отсутствии согласия всех собственников этот вопрос может решаться в судебном порядке.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на участок земли подразумевает наличие у каждого собственника конкретно определенной доли в общем имуществе.

Размер такой доли, а также ее индивидуальные характеристики, входят в состав сведений учета прав на недвижимое имущество, а земельная доля может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельной единицы.

Для распоряжения правом при долевой собственности законом установлен особый порядок. Так, ст. 250 ГК РФ предусматривает преимущественное право выкупа доли у собственника, который заявил о ее продаже. При этом цена и условия выкупа не должны отличаться от предложения, которое инициатор продажи предложил сторонним покупателям. Для принятия решения о преимущественном праве выкупа доли у собственников есть один месяц с даты получения уведомления о продаже.

Каждый из участников долевой собственности может потребовать выдел своей доли в натуре. Выдел происходит посредством процедуры раздела исходного земельного участка с образованием новых участков. Ограничение такого права допускается только при неделимости участка (в таком случае вместо выдела в натуре собственник имеет право на получение от остальных дольщиков компенсации за свою долю).

Коллективно-долевая собственность на землю

Как уже отмечалось, на современном этапе развития отечественное законодательство не предусматривает такой формы общей собственности, как коллективно-долевая, хотя в собственности граждан осталось значительное количество земельных участков, полученных на основании положений статей ЗК РСФСР 1991 г. №1103-1 (в частности, ст. 9), утративших силу в связи с принятием нового ЗК РФ в 2022 г. №136-ФЗ. Фактически, данная форма общей собственности по большинству признаков совпадает с современным правом общей совместной собственности.

В коллективно-долевую собственность, как правило, оформлялись участки для ведения садоводства и иных аналогичных видов целевого назначения, а также земель общего пользования в товариществах садоводов. При передаче этих участков в собственность владельцев устанавливалась коллективно-долевая собственность, так как иные правовые конструкции на тот момент отсутствовали. В таких случаях конкретный собственник участков не устанавливался, в качестве собственника выступала группа (коллектив) граждан.

ЗК РФ предусматривает, что права и правоотношения, возникшие до его введение в действие, сохраняют свою юридическую силу. Эта норма позволяет собственникам переоформлять право коллективно-долевой собственности на одну из ныне действующих форм без ограничения по времени.

Существуют следующие варианты распоряжения правом коллективно-долевой собственности:

• перевод коллективной собственности в общую долевую. В этом случае в едином объекте (участке земли) оформляются доли каждого собственника, которыми он сможет распоряжаться по общим основаниям;
• перевод коллективной собственности в общую совместную. В данном случае устаревшая правовая форма меняется на действующую – общую совместную собственность без выделения долей.

Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

В соответствии со ст. 257 ГК РФ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В п. 2 данной статьи отмечено, что в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними (п. 3 ст. 257 ГК РФ).

Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется на основании ст. 258 ГК РФ. Так, при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК и ЗК РФ. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определяется  ст. 259 ГК РФ. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что  размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства.

Глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассматривает не только общие положения о праве собственности на землю, но и регламентирует отдельные вопросы. Так, ст. 262 данного Кодекса «Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок» закрепляет следующее: «Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику».

Особенности общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения

Особенности владения, пользования и распоряжения землями данной категории указаны в Земельном кодексе РФ, а также в Федеральном законе от 24 июля 2022 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Главной особенностью земель данной категории является строго определенное целевое назначение, которое не может изменяться даже в случае распоряжения данными участками.

Для выдела земельной доли из земель данной категории также существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка посредством выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

У государственных и муниципальных органов есть преимущественное право выкупа продаваемого участка из сельскохозяйственных земель, поэтому продавец обязан уведомить исполнительный орган власти о предстоящем отчуждении. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории допускается только с исключительных случаях.

Особенности реализации общей долевой собственности на земельный надел

Время чтения: 9 минут

Собственник вправе распоряжаться имуществом по желанию: дарить, обменивать, продавать и выполнять другие действия, не запрещенные законом. Распространены случаи, когда хозяевами одного земельного надела являются сразу несколько человек. Это называется общим владением землей. Если такая территория поделена на части, возникает общая долевая собственность на земельный участок.

Классификация прав общей собственности на землю

Эксплуатацию недвижимости регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основные правила закреплены в . Если речь идет о земле, ориентироваться нужно и на

Порядок возникновения общей совместной собственности на имущество супругов описывается в .

Особенности эксплуатации земли сельскохозяйственного назначения отображены в

Разновидности права общей собственности на землю:

• совместная – доли не определены;
• долевая – части каждого из владельцев четко установлены.

Виды совместного владения земельным участком отличаются спектром правомочий сторон, основанием возникновения правовых отношений.

Совместная собственность на землю

Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.

Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.

По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.

В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
• общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.

Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.

Общая долевая собственность на землю: что это и как оформляется

Территориями сельскохозяйственного назначения в силу специфики их назначения чаще всего владеет несколько лиц. Обладая равными правами на имущество, каждый из хозяев может требовать выделения его части из общей территории.

Обсудив, что такое общая долевая собственность на землю, приведем наиболее распространенные случаи того, когда она может возникать:

1. Приватизация участка.
2. Вступление в наследство по завещанию.
3. Совместное владение территорией с целью получить коммерческую прибыль от ведения фермерского хозяйства.
4. Оформление сделок, связанных с покупкой доли.
5. Дарение части от надела.
6. Получение участка по дарственной.

Оформление земельного участка в долевую собственность осуществляется участниками совместно. Они должны обратиться в государственный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением (ст.245 ГК РФ). Дополнительно к нему прилагается техническая документация на объект.

Внесение изменений в базу данных о недвижимости осуществляет Государственная регистрационная служба. За эту процедуру предусмотрена госпошлина.

В среднем регистрация права общей долевой собственности на земельный участок занимает 10-14 дней.

Нюансы эксплуатации участка в долевой собственности

Каждый обладатель вправе распоряжаться имуществом пропорционально доле, если в договоре не указано другое. Когда это не удается сделать, он может потребовать денежной компенсации от остальных совладельцев.

Расходы по содержанию участка (налоги и другие затраты), связанные с его эксплуатацией, распределяются между собственниками с учётом размеров их долей. То же самое происходит и с доходами.

Любой из совладельцев имеет право выйти из долевой собственности или реализовать свою часть участка. При продаже или отчуждении доли действует преимущественное право покупки. Лицо в первую очередь предлагает выкупить землю другим совладельцам. О таком предложении собственников информируют письменно. Если в течение месяца от них не поступит согласие на заключение сделки, можно продать долю постороннему субъекту.

В случае, если часть территории была продана без соблюдения права совладельцев земельного участка на преимущественную покупку, каждому из хозяев гарантируется право в судебном порядке оспорить такую сделку (п.3 ст.50 ГК).

Договор на пользование земельным участком должен содержать следующую информацию:

• порядок распоряжения имуществом;
• правила его содержания, особенности эксплуатации;
• возможность получения доходов от доли и другие нюансы.

Если соглашение о совместном пользовании землей не составлено, с совладельцами следует обсуждать все действия, связанные с эксплуатацией надела

. Предлагаем дополнительно ознакомиться с тем, как и с какой целью определяется порядок пользования жилым помещением в долевой собственности.

Долевая собственность на земли аграрного назначения

Немного по-другому ситуация обстоит с сельскохозяйственными землями. Такие территории находятся за пределами поселений, предоставлены и используются для потребностей сельского хозяйства. Они не просто отличаются особым статусом. Эксплуатация и оборот подобных наделов строго регламентирован законодательством – Гражданским, Земельным кодексами и Законом «Об обороте земель сельхозназначения».

Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения часто возникает вследствие приватизации сельхозугодий. Логично сделать вывод, что «земельная доля» или доля в праве собственности – идентичные понятия.

Каждый из владельцев общей долевой собственности вправе получить участок, соответствующий его части. Лицо может произвести неотделимое улучшение территории за счёт личных средств. На основании этого собственник вправе требовать увеличения его доли.

Право общей собственности на землю аграрного назначения возникает вследствие:

1. Гражданско-правовых сделок.
2. Приватизации (на условиях, закрепленных в ФЗ № 101).
3. Создания крестьянско-фермерских хозяйств. Субъекты получают наделы в аренду с последующим выкупом.

Часто граждане путают понятия «земельная доля» и «пай». Под вторым термином следует понимать часть, имеющую выраженный экономический подтекст. Пай вносится одним из участников в общее дело с целью получения прибыли.

Общая долевая собственность на территорию под домом

Земельные участки со статусом долевой собственности нередко используются для возведения частных домовладений. Эксплуатация такой территории имеет особенности. В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. То есть дом и земля становятся единым целым, их нельзя отделить друг от друга.

Исключение из правил может устанавливаться федеральными законами.

У многих граждан вызывает трудности определение размера доли земельного участка под частным строением. Нужно руководствоваться тем, что объем прав на надел пропорционален части долевого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Для определения доли используется расчет общей площади жилища.

Зачем выделяют доли земельного участка

Любой собственник надела вправе требовать выделение части из общего имущества. Основные причины для этого:

1. Создание подсобного хозяйства на новой территории.
2. Организация фермерского угодья.
3. Сдача земли в аренду.

Часто выдел участка в натуре происходит из-за невозможности достигнуть согласия по поводу эксплуатации земли. Каждый из совладельцев может инициировать выделение доли земельного участка под основное жилье или с другими целями. Он даже не обязан аргументировать это решение.

Такая процедура сложна с юридической и с технической стороны, так как нужно проводить межевание и ряд других геодезических операций, требующих участия специалистов.

Как происходит выделение долей и раздел земли

Выделение частей надела осуществляется по согласию владельцев или на основании решения суда.

Если стороны достигли компромисса, порядок выделения земельного участка из общей долевой собственности выглядит так:

1. В письменной форме составляется соглашение.
2. Документ заверяется у нотариуса.
3. Выполняется повторное межевание и установка специальных знаков. Определяются новые границы территории.
4. На основании полученных технических документов сформированный участок ставится на кадастровый учёт.
5. На каждый надел выделяется отдельный номер и план.
6. С заявлением, паспортом, правоустанавливающими документами и выписками из кадастров лицо обращается в регистрационную палату и уплачивает госпошлину.

Через 30 дней свидетельство на имущество будет готово.

Если раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, выполняется на основании решения суда, алгоритм практически не меняется. Только в государственную структуру нужно предъявить соответствующее постановление.

После раздела земельного участка в долевой собственности, владелец части распоряжается ею на свое усмотрение.

Какую территорию разрешено делить

Раздел любого участка осуществляется с соблюдением правил относительно пространства новых образованных территорий. Их площадь не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в этом регионе. Нужно выяснить, соответствует ли надел необходимой величине.

В зависимости от назначения земли для каждой категории предусмотрен минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре:

• дачное строительство – 6 соток;
• огородничество и садоводство – 4 сотки;
• личное подсобное хозяйство – 10 соток;
• ведение крестьянского хозяйства – 15 соток.

Прежде чем решать, как разделить дачу на двух владельцев, нужно рассчитать предполагаемый размер новых участков. Если они окажутся слишком маленькими, отдельный надел выделить не получится. Тогда другой хозяин компенсирует собственнику стоимость части. При таких обстоятельствах права второго владельца в отношении его части территории прекращаются (п.4 ст. 252 ГК РФ).

Также важно знать, в каком случае невозможен реальный раздел. Обычно это касается ситуации, когда собственников несколько, а площадь территории крайне мала.

Разделение по согласию сторон

Приняв совместное решение, собственники составляют соглашение в простой письменной форме и ставят свои подписи. В договоре указывается:

1. Кадастровый номер разделяемого земельного надела, адрес, по которому он расположен.
2. Информация о собственниках: ФИО, место проживания.
3. Согласие сторон на процедуру.
4. Особенности раздела: соответствие долей, порядок межевания и так далее.
5. Варианты оплаты государственной регистрации новых участков.

Договор отражает волеизъявление лиц и детально описывает процедуру выдела. Документ можно заверить у нотариуса.

Изучив образец соглашения о выделении долей земельного участка, можно лучше понять структуру документа и его назначение.

Решение спора в суде

Не всегда собственники заключают соглашение. Тогда инициатор раздела участка вправе обратиться в суд. Для этого он составляет исковое заявление и прикрепляет к нему другие документы. Чем больше полезного материала по делопроизводству, тем глубже судье удастся проанализировать дело.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать:

• порядок покупки надела;
• целевое назначение территории;
• размеры долей каждого владельца;
• предпринятые попытки решить проблему.

Судебное разбирательство сводится к принудительному разделу земли, из-за чего потребуется землеустроительная экспертиза. Судья принимает решение на основании заключения специалистов и анализа вариантов разделения, предложенных ими. Если альтернативы не подходят совладельцам, суд устанавливает способ самостоятельно. Принятое решение является обязательным для всех сторон.

Оформление земельного участка через суд – способ более затратный по времени и финансам, чем достижение согласия. Это важно учитывать перед тем как обращаться в орган правосудия.

Госпошлина за раздел территории

При подаче иска с требованием разделить совместную недвижимость, выделить в натуре долю или признать на неё права, нужно уплатить государственный сбор. Его размер зависит от факта рассмотрения спора судом ранее.

Если право собственности истца на часть территории уже признавалось судебной инстанцией, госпошлина составит 200 рублей. В противном случае определение суммы налога осуществляется по нормативам для подлежащих оценке имущественных исков.

Операции технического характера

Чтобы выделить доли и разделить территорию, проводится межевание. Совершается процедура по согласию участников собственности. Цели межевания:

• фактически разделить землю;
• выполнить привязку к местности;
• установить новые границы.

Порядок межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, предусматривает привлечение к процессу кадастрового инженера  (ст. 29 Закона » от 24.07.2007). С ним заключается соглашение, согласно § 4 гл. 37 ГК РФ.

После выполнения геодезических операций сформированный участок регистрируется. Его владельцу выдается свидетельство о праве собственности.

Раздел надела с домом

Сложнее разобраться, как делится земля в долевой собственности, если на её территории находится жилой объект. Раздел такого участка и размещенных на нём построек осуществляется одновременно. Однако не всегда обеспечены технические условия. Часть дома, выделенная при разделе, признается пригодной для проживания, если она:

• изолирована;
• оснащена отдельным входом;
• оборудована коммуникациями – подведена вода, газ, электричество.

Участок делится по соглашению собственников при соблюдении требований, указанных в ст. 11.9 ЗК РФ.

Регистрация прав собственности после деления земли

После того как было достигнуто соглашение или получено решение суда, проведены геодезические работы и выполнен реальный раздел земли, граждане должны понять, как зарегистрировать право собственности.

Для этого владелец обращается в Регистрационную палату, предъявив пакет документов:

• кадастровый паспорт;
• согласие совладельцев на раздел земли / решение суда;
• правоустанавливающие бумаги на надел.

Процедура регистрации в среднем занимает 10-14 дней.

Выделение доли из территории в совместной собственности

Раздел общего имущества между хозяевами, выдел части одного из них возможны только после предварительного определения доли всех собственников. Это предусмотрено ст. 254 ГК РФ.

Выделить участок из общей совместной собственности или разделить его удастся при условии, что доли хозяев признаются равными, если другие положения не указаны в законе или в соглашении между владельцами.

Как продать долю

Выделив и оформив в собственность часть земельного надела, собственник имеет право совершать с ней любые действия, не запрещенные законом. Продажа доли – один из способов выйти из долевой собственности.

Продажа части земельного участка будет законной при соблюдении таких условий:

1. Надел разделен экспертами, что подтверждено документом, в котором четко указаны границы территории.
2. Продавец имеет свидетельство о праве на владение долей надела.
3. Преимущественное право покупки предоставляется совладельцам участка. Нельзя продать долю постороннему лицу за более низкую цену, чем была предложена другим собственникам.

Если не удается реализовать имущество самостоятельно, о том, как продать долю земельного участка можно проконсультироваться с риелтором.

Особенности аренды части земельного надела

В соответствии с законодательством, передача земельной доли в аренду не предусмотрена. Может осуществляться наем только сформированных наделов, поставленных на кадастровый учёт. Это правило распространяется на участки, что в долевой собственности.

Оформить землю в аренду можно в собственность многодетным семьям. Решение о заключении договора найма участка, условия соглашения принимаются на общей встрече владельцев. Требования, установленные в договоре, должны отвечать принятым на собрании.

Разделение земельного участка в аренде возможно при соблюдении определенных условий. В этом вопросе нужно ориентироваться на п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2022 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Арендатор имеет право на раздел земельного участка при условии, что договор аренды заключен на срок более 5 лет.

Что нужно знать о сервитуте

Сервитут – разрешение, выданное собственником и позволяющее определенному лицу использовать землю с соблюдением некоторых ограничений. Такое соглашение отличается от аренды возможностью принудительного заключения (к примеру, по территории нужно провести электрический кабель) и невозможностью арендатору получить прибыль от земли.

Договор о сервитуте содержит информацию о:

• границах участка;
• сторонах сделки;
• размере платы за эксплуатацию участка;
• сроке действия договора;
• обязанностях и правах сторон.

Соглашение заносится в Росреестр по адресу расположения территории.

Выводы

Земельный участок в общей долевой собственности использует сразу несколько лиц. Закон допускает выдел доли и раздел территории. Решения о таких сделках владельцы принимают добровольно или на основании судебного решения. После выдела доли собственник вправе распоряжаться ею на свое усмотрение.

Особенности сделок с земельными долями

Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка пять и менее собственников
Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то при совершении сделки руководствуйтесь правилами Гражданского кодекса РФ. Закон об обороте земель сельхозназначения особенностей совершения сделок в таких ситуациях не устанавливает (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников
Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования.
Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.
В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка
Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):

• отказаться от права собственности на земельную долю;
• внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать в доверительное управление либо подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

2. Особенности приобретения земельной доли у муниципального образования
В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
В большинстве случаев муниципальными образованиями приняты правовые акты, которые регламентируют порядок подачи, рассмотрения заявок и принятия решений о продаже земельной доли. Рекомендуем ознакомиться с такими актами перед совершением каких-либо действий по покупке и соблюдать их.
Для приобретения доли нужно подтвердить, что вы уже используете земельный участок. Таким подтверждением могут быть, например, договор аренды, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ (п. 4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894).
Цена доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости квадратного метра участка и площади, соответствующей размеру земельной доли (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Можно ли заключить договор аренды земельной доли
После вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения заключение договора аренды земельной доли не допускается, поскольку земельная доля не может быть объектом аренды.
Предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет индивидуализированный земельный участок. Такой вывод следует из п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения.
 Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Перед совершением сделки уточните в территориальном органе Росреестра, который будет регистрировать переход права, потребует ли он нотариальную форму договора в вашем случае. Если потребует, то рекомендуем ее соблюсти, чтобы избежать проблем при регистрации и судебного спора с Росреестром.
Причина проблемы кроется в различном понимании того, что такое земельная доля.
Если сделка совершается с долей в праве общей собственности на участок, выделенный в счет земельной доли, то, по мнению Минэкономразвития России, это уже не земельная доля, а просто доля в общей собственности (Письма от 24.10.2017 N ОГ-Д23-11722, от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562). В этом случае Росреестр, руководствуясь такой позицией, скорее всего потребует нотариально удостоверенный договор.
Дело в том, что по закону сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если Росреестр считает, что продается уже не земельная доля, а просто доля в праве, он требует нотариальную форму договора.
Иной позиции придерживается Верховный Суд РФ: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей. Законодатель правовое положение данных категорий уравнял. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2022 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2022 N 14-КГ18-14).
Особенности регистрации сделок с земельными долями
Сделки с земельными долями регистрировать не нужно, так как это не предусмотрено действующим законодательством. Однако на основании таких сделок необходимо зарегистрировать переход права на долю.
Регистрация перехода права на земельные доли проводится в общем порядке. При этом учитывайте следующие особенности:

1. при заполнении заявления знак «V» проставьте:

— в графе 3.3 заявления;
— в реквизите 4 напротив графы «земельный участок»;
— в реквизите 6 заявления напротив графы «перехода права:» и укажите «собственности» и размер доли, например 1/100 доли;

1. в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч. 3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):

— удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля;
— подтверждающие право лица, в устав которого вносится земельная доля, на использование участка, в составе которого находится земельная доля.
Представлять такие документы не нужно, если право приобретателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости).