Продажа части земельного участка, имеющего один кадастровый номер

С проблемой реализации объекта земельных отношений, имеющего двух и более собственников, достаточно часто сталкиваются обычные граждане, например, после принятия объекта недвижимости в наследство. Как поступить, если ваша собственность общая, а потребность в денежных средствах приобрела критический характер?

Решение данной проблемы во многом зависит от количества собственников и площади земельного объекта. Существует законный способ, позволяющий избавиться от общей собственности и получить часть своей доли в денежном выражении.

Можно ли продать часть земельного участка, имеющего один кадастровый номер

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектами земельных отношений выступают следующие: земля как целостный объект, отдельные земельные участки и выделенные из этих участков земельные части.

Все объекты недвижимости, включая земельные участки, являются объектами гражданских прав и принадлежат к материальным благам гражданина. Любая вещь, принадлежащая к категории недвижимых вещей, в соответствии с нормами гражданского права должна пройти обязательную государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом недвижимого имущества является земельный участок, как единое целое. Отдельные части общего участка земли, не имеющие обозначенных границ, в соответствии с положениями закона объектами гражданских прав не являются и не могут участвовать в подобных сделках.

Согласно статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом продажи может выступать только тот участок земли, который прошел процедуру постановки на кадастровый учет и, следовательно, обладает определенными характеристиками, кадастровой стоимостью и присвоенным ему индивидуальным кодом.

Регистрация права осуществляется при наличии документов, подтверждающих проведение межевых работ в отношении конкретного земельного объекта.

Прежде чем обратить часть земельного участка в объект товарооборота, необходимо выделить ее из общей площади земли путем межевания (проведения новых границ) и зарегистрировать выделенный объект согласно требованиям закона (поставить на учет в кадастровой палате и зарегистрировать право на выделенный из исходного участок).

Способы продажи части земельного участка

Российским законодательством предусмотрены следующие возможности, позволяющие выставить на продажу часть земельного участка:

Раздел общего земельного объекта на части;
Выделение доли из общего участка.

Раздел земельного участка для продажи

В первом случае раздел основан на проведении границ новообразованных участков в рамках исходного.

Для этого вам необходимо совершить действия по разграничению и выделению новообразованных участков:

Проведите межевание. Межевание участка предполагает определение новых границ, которые разделят исходный объект на несколько новых;
Внесите полученные сведения о новых объектах в государственный реестр путем поставки на кадастровый учет каждого вновь образованного надела земли;
Зарегистрируйте права на образованные после межевания земельные наделы в соответствии с количеством собственников, претендующих на каждый из объектов.

Только после получения официального правоустанавливающего документа на выделенный объект недвижимости его можно выставить на продажу.

Если у вновь образованных земельных участков предполагается два и более собственника, то зарегистрировать право возможно следующими способами:

У каждого выделенного объекта будет свой собственник;
Каждым отдельным объектом будет владеть нескольких граждан одновременно (общая долевая).

Как сделать межевание земельного участка

Процедура межевания состоит из следующих этапов:

Подготовка необходимых документов;
Обращение в специализированную организацию. В данном случае есть возможность заключить договор о предоставлении услуг по межеванию как с государственной организацией (Ближайшее отделение ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»), так и с любой коммерческой геодезической компанией;
Уведомление собственников соседнего участка о дате проведения процедуры межевания;
Обязательное присутствие при определении границ с последующим подписанием акта выполненных организацией работ;
Получение готового межевого плана на руки.

Перед заключением договора со специализированной организацией подготовьте правоустанавливающие документы на земельный объект, подлежащий межеванию (это может быть свидетельство о праве собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о праве наследования или иные правоустанавливающие документы), паспорт заказчика, а также техническую документацию на участок (кадастровый паспорт или соответствующую справку, которая выдается Бюро технической инвентаризации).

На основании представленных вами документов специализированная организация составит договор на оказание услуг по межеванию и назначит день проведения работ.

Как поставить земельный участок на кадастровый учет

До обращения в Федеральную кадастровую палату для постановки на кадастровый учет земельного участка подготовьте следующие документы:

Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок земли;
Договор или другой имеющийся у вас документ, в силу которого возникло право собственности или право пользования земельным участком (купля-продажа, аренда, наследование, дарение, мена и другие документы-основания, в том числе решение суда);
План межевания участка, составленный обязательно лицензированной организацией (бумажный и электронный вариант);
Разрешающий документ местной Администрации, если собственником земельного участка является государство в лице органа местного самоуправления (обычно это постановление главы местной Администрации);
Доверенность от лица каждого собственника на осуществление действий, связанных с постановкой на учет, если участок является долевой собственностью. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом;
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Полный пакет документов передается либо в соответствующее отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Когда будете задавать документы, специалист службы попросит заполнить бланк заявления и предоставить документ, удостоверяющий вашу личность.

Взамен изъятых документов сотрудник организации предоставляет расписку, в которой указывается примерный срок проведения регистрационных действий. В случае предоставления сведений, не требующих уточнений и содержащих полную исчерпывающую информацию, постановка на учет будет произведена в месячный срок.

Если документы будут готовы раньше, то специалист посредством телефонной связи сообщит о возможности получения кадастрового паспорта досрочно.

Регистрация права собственности на земельные участки после раздела

Регистрация права на вновь выделенные из общего участки включает в себя: подготовку документов, обращение в регистрационную палату и получение готового правоподтверждающего документа (выписки из ЕГРН или свидетельства). Читайте в пошаговой инструкции как получить выписку из ЕГРН, а так же можете узнать из этой статьи наложен ли арест на земельный участок или можно узнать через интернет кому принадлежит земельный участок по адресу или по кадастровому номеру.

При обращении подготовьте следующие документы:

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости или кадастровые паспорта на участки, образованные в результате раздела;
Документ о согласии на проведение раздела с подписями землепользователей, землевладельцев, арендаторов или залогодержателей;
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и учредительные документы собственника участка, если он является юридическим лицом;
Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию каждого отдельного участка.

В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 с момента регистрации права на участки земли, созданные вследствие раздела, исходный участок исключается из Единого реестра.

Как продать часть земельного участка

Прежде чем совершить сделку купли-продажи части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, получите письменное согласие всех его владельцев. Для этого каждому долевому собственнику направьте письменное уведомление о намерении продажи объекта, указав при этом его продажную стоимость, которую вы в дальнейшем не вправе менять.

В случае изменения цены после рассылки уведомлений сделка может быть признана недействительной и отменена в судебном порядке, а долевые собственники будут восстановлены в правах покупателя.

Перед совершением непосредственно сделки подготовьте следующие документы:

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости или иные документы, устанавливающие ваши права на объект продажи (договор купли-продажи, аренды, дарения, свидетельство о праве наследования и иные документы);
Кадастровый паспорт;
Документы на строения, расположенные на участке, при наличии таковых;
Квитанцию об уплате госпошлины.

Составить текст договора возможно как самостоятельно, так и с помощью уполномоченного лица, например, нотариуса.

С полным пакетом документов, включающим проверенный и подписанный договор купли-продажи, участники сделки должны обратиться в отделение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Любые права продавца (владения, пользования, распоряжения) прекращаются с момента регистрации права собственности на объект недвижимости за новым владельцем.

Реализация земельного участка, имеющего сразу нескольких собственников, зачастую сопряжена с определенными сложностями. Например, уведомление, отосланное продавцом, не всегда доходит до адресата или собственники попросту игнорируют его, автоматически получая право оспорить уже состоявшуюся сделку в течение трех месяцев после ее совершения.

Чтобы сбить назначенную продавцом цену, собственники всячески препятствуют совершению сделки, в итоге отказываясь приобретать объект лично и оставляя продавца без покупателя. В результате продавцу приходится против своей воли и желания снижать продажную стоимость объекта и начинать поиски покупателей заново.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Перед обращением в Росреестр проверьте договор на наличие существенных условий, отсутствие которых может повлиять на исход сделки:

Полная информация о сторонах сделки (покупателе и продавце);
Полное описание объекта продажи, которое должно содержать: наименование, его площадь, назначение земельного участка, местоположение (с указанием точного адреса), сведения о наличии (отсутствии) строений на участке;
Наименование правоустанавливающего документа с указанием его реквизитов и даты выдачи;
Стоимость объекта продажи;
Сведения о произведенной оплате или сроках оплаты. Если сведения о произведенной оплате в договоре отсутствуют, то на участок может быть наложено ограничение в виде ипотеки, возникающее в силу закона. Снимается ограничение отдельно по заявлению сторон сделки после подтверждения оплаты покупки;
Информация об имеющихся ограничениях в отношении объекта продажи (ипотека, залог и иные ограничения).

Чтобы избежать нежелательных осложнений после совершения сделки, договор купли-продажи не должен содержать положений:

позволяющих вернуть приобретаемый объект по желанию продавца;
ограничивающих права покупателя;
ограничивающих право сторонних субъектов правовых отношений на предъявление претензий.

Выдел земельного участка для продажи

Реализация доли земельного участка возможна только после выдела ее в натуре. В результате общий участок продолжает свое существование и сохраняет прежних владельцев, которые могут заново перераспределить свои доли в общем имуществе.

Процесс выдела земельного надела при условии согласия всех собственников проходит в несколько этапов:

Созыв общего собрания владельцев и подписание протокола, предоставляющего инициатору разрешение на выдел доли;
Проведение работ по межеванию;
Постановка на кадастровый учет земельного надела с присвоением ему точного адреса в соответствии с местоположением. Чтобы это сделать, необходимо одобрение всех участников общего собрания;
Регистрация права на выделенный земельный надел.

О проведении собрания его участники должны быть оповещены за десять дней до назначенной даты проведения.

После того, как план межевания границ участка будет утверждается участниками собрания, собственнику, инициировавшему выдел участка из общей площади, выдается на руки новый кадастровый паспорт, в котором указывается адрес нового участка и координаты его границ.

Параллельно оформляется кадастровый паспорт на оставшийся в общей собственности участок, который составляется с учетом произведенного из него выдела. При этом общий участок сохраняется, но с измененными границами и соответственно меньшей площадью.

Для регистрации права собственности на земельный надел, образованный после изменения границ первоначального участка, обращайтесь в регистрационную палату со следующими документами:

Протоколом общего собрания собственников земли;
Межевым планом земельного участка;
Кадастровыми паспортами;
Правоустанавливающими документами на выделенную землю;
Документом о праве на долю в общей собственности;
Копией страниц паспорта нового собственника;
Доверенностью на случай, если действия по регистрации производятся через представителя.

Только после получения на руки правоустанавливающих документов на выделенную долю, может состояться купля-продажа части земельного участка.

Как продать часть земельного участка, у которого несколько собственников

Участок, находящийся в собственности нескольких граждан, возможно продать только при согласии всех совладельцев либо одним из следующих способов:

Путем раздела общего участка на два и более. В таком случае потребуется проведение действий по межеванию, постановке на кадастровый учет и регистрации права на участки земли, образованные после изменения границ исходного участка. В результате каждый выделенный земельный надел будет иметь двоих и более собственников, то есть находиться в общей долевой собственности;
Раздел общего участка с выделением каждому из собственников отдельной части. При этом общее долевое право прекращается, а каждый из выделенных участков приобретает своего собственника в лице одного из прежних.

До начала регистрации права еще на этапе межевания общего участка заключите соответствующее соглашение, подтверждающее ваши с другими собственниками намерения.

Особенности продажи части земельного участка в СНТ

В силу положений действующего законодательства после раздела исходного участка выделяется несколько новых, при этом первоначальный участок должен прекратить свое существование. В случае раздела общего участка, принадлежащего садоводческим и огородническим организациям, действует несколько иной порядок.

Раздел участка в рамках садоводческого некоммерческого товарищества осуществляется в соответствии с проектным планом организации и застройки некоммерческого объединения и иными документами, регламентирующими порядок раздела в данном сообществе.

В результате подобного дробления участка земли садоводческого общества его участники получают свои участки, которые впоследствии могут быть приватизированы и выставлены на продажу.

При этом исходный участок земли, являющийся собственностью местной администрации, продолжает существовать в неизмененных границах.

КАК ПРОДАТЬ ЧАСТЬ УЧАСТКА СОСЕДЯМ: ИНСТРУКЦИЯ

Когда если землей владеете не только вы, но и, например, ваш родственник или муж/жена, возможно несколько вариантов. Если второй владелец согласен с продажей, процедура будет такой же, как описано выше: межевание, регистрация второго участка в Росреестре, получение документов и заключение сделки.

Совладелец возражает против деления земли? Скорее всего, этот вопрос придется решать через суд. Если он не подписывает соглашение и у вас нет судебного постановления о разделе, вы не сможете просто продать долю кому захотите. В принципе, запретить продажу он не может. Но есть нюанс: за вторым владельцем установлено право первоочередной собственности по статье 250 ГК РФ. Обязательное условие: вы должны отправить ему уведомление о своем намерении продать землю. В уведомлении нужно указать точные условия сделки и зафиксировать цену. Человек может приобрести долю по предложенной цене, причем приоритет по покупке будет за ним.

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Подготовка пакета документов:

Выписка из ЕГРП при ее наличии;
Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
Кадастровый паспорт на землю;
Квитанция об оплате налогового взноса.

Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

Персональные данные контрагентов;
Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
Цена сделки;
Метод оплаты и сроки зачисления средств;
Ограничения по использованию объекта.

Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
Копию доверенности (при наличии);
Копию идентификационного кода;
Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.