Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Приобретение земли – сложная юридическая процедура, подразумевающая составление соответствующего соглашения. Но если сделка по какой-то причине не выгодна участникам, они могут расторгнуть договор купли-продажи земельного участка. При этом следует соблюдать определенную процедуру.

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

• нарушение существенных условий соглашения;
• по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Способы расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи земли можно только тем же способом, с помощью которого он был заключен. Если стороны оформили документ без нотариального подтверждения, то и соглашение о расторжении не нужно заверять. В случае, когда второй участник сделки отказывается расторгать договор, процедура может быть осуществлена в одностороннем порядке или через суд.

По соглашению

Продажа земельного участка может оказаться невыгодной или неосуществимой из-за определенных обстоятельств. И если сделка уже заключена, то сторонам необходимо расторгнуть договор. При наличии согласия участников нужно:

• обсудить все нюансы процедуры;
• составить и подписать соответствующее соглашение;
• зафиксировать расторжение ДКП в Росреестре.

Также осуществляется возврат денежных средств в сумме, которая указана в договоре купли-продажи.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

1. Подготовка и сбор документов.
2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

1. Название и адрес судебного органа.
2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
5. Перечень документов.
6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

• притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
• один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
• один из участников был несовершеннолетним;
• договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
• юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

• название;
• место и дату составления;
• сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
• условия прекращения договора купли-продажи;
• дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
• последствия прекращения ДКП;
• подписи участников.

Заключение

Договор купли-продажи можно расторгнуть, если одна из сторон не выполняет своих обязательств или по причине изменения обстоятельств. Осуществление процедуры зависит от наличия обоюдного согласия на прекращение сделки. Если один из участников отказывается расторгать ДКП, то нужно сделать это в одностороннем порядке или через суд.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

• Гражданским кодексом РФ;
• Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

• ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
• ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

• на участок наложен арест либо обременение;
• ограничены возможности использования земли;
• затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
• может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
• качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Варианты расторжения договора купли-продажи земли

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

• добровольное согласие обеих сторон;
• расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
• расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим. Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Расторжение договора в суде

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

• если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
• аналогично – если покупатель отказывается принять его;
• если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора. Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

• написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
• подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

• совместного заявления сторон – участников сделки;
• судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Особенности составления и расторжения предварительного договора при покупке земельного участка

Назначение

При сделках с недвижимостью, стороны обычно используют устную договорённость. То есть покупатель изъявляет желание приобрести земельный участок, который предлагает продавец. Однако, если на стадии оформления документов к продаже, покупатель найдёт более выгодное предложение, он теряет интерес к сделке, полностью отказываясь от взятых обязательств.

С точки зрения закона, это вполне нормальное явление, ведь письменной договорённости между сторонами нет. Соответственно, не предусмотрено никакой ответственности.

Такой вариант, прежде всего, невыгоден продавцу, ведь ему придётся заново подыскивать покупателя, что приводит к потере времени. Чтобы обязать стороны к соблюдению условий, помогает предварительный договор купли-продажи.

Первоначальные разговоры об оформлении сделки с недвижимостью чаще всего проводятся устно. Но такая форма опасна тем, что в процессе проверки документов какая-либо из сторон поменяет свои условия. Например, покупатель нашел более выгодный вариант. В результате он полностью отказывается от продолжения оформления сделки.

По закону к покупателю нельзя предъявить претензии, так как письменной договоренности между сторонами нет. Следовательно, привлечь его к ответственности невозможно.

То же самое может касаться и продавца, который захочет поменять в процессе оформления цену на участок.

Порядок составления соглашения о расторжении договора купли-продажи

Покупка квартиры это серьёзная процедура, требующая от участников соглашения не только внимания и серьёзного подхода к сбору документов и перерегистрации недвижимости, но соблюдения условий договора купли-продажи. Не всегда всё проходит гладко и договор порой приходиться расторгать. Эта процедура не менее серьёзная, чем положительный исход соглашения и является одним из методов завершения сделки.

Для правильного расторжения договора купли продажи требуется составить отдельный документ, по итогу заключения которого отношения между сторонами прекращаются.

Как правильно составить соглашение о расторжении сделки купли-продажи мы расскажем в нашей статье, так же вы узнаете о том, что для этого потребуется на разных этапах проведения сделки.

Как правило, вопрос о расторжении договора купли-продажи возникает у сторон уже по факту передачи прав собственности.

То есть речь здесь идёт об обратной сделке купли-продажи.

Вызвано такое решение может быть разными обстоятельствами, но трактуются и диктуются они лишь следующими ситуациями:

1. При нарушении условий договора купли-продажи недвижимости;
2. Отказ одной из сторон от выполнения обязательств по договору купли-продажи;
3. Существенные изменения условий проведения сделки купли-продажи, при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Любые другие основания не могут являться причиной расторжения договора купли-продажи недвижимости. Вышеупомянутые причины диктуются ст.

450 главы 29 Гражданского Кодекса РФ и не могут быть дополнены, без привлечения органов Верховного суда, в частном порядке.

Однако трактовка Закона в данном случае довольно широка и расторжение обычно происходит именно по причине отказа от сделки одной из сторон.

Есть ещё один нюанс, без которого расторжение договора купли-продажи произойти не может. Стороны должны прийти к соглашению в том, что сделка, которая была между ними заключена должна быть расторгнута.

Одностороннее расторжение происходит в крайне редких случаях, при наличии серьёзных, документально подтверждённых обстоятельств и только в судебном порядке.

То есть, если при заключении договора купли-продажи был привлечён нотариус, заверявший сделку, то заверка расторжения договора купли-продажи тоже будет обязательной. Расторжение договора купли-продажи является необходимым к регистрации, в том случае, если права на недвижимость уже перешли к приобретателю.

Если стороны не смогли прийти к общему соглашению по части расторжения договора купли-продажи, то помимо судебного разбирательства, которое рискует затянуться, ситуация приобретает не самый перспективный характер. Суть здесь заключается в том, что стороне, желающей прекратить договорённость, потребуется подавать иск не только о расторжении договора купли-продажи.

Сперва суд может аннулировать договор купли-продажи, но это совершенно не гарантирует сторонам возврата денежных средств уплаченных по договору и возврата недвижимости прежнему владельцу. В случае обращения в судебные органы со стороны приобретателя, он рискует остаться без недвижимости и без денег.

Порядок отмены

Как уже упоминалось, расторжение договора купли-продажи подразумевает обратную сделку с недвижимостью, в случае, если права уже были зарегистрированы за новым владельцем. Если договором были предусмотрен ряд случаев, в которых он может быть разорван, то ссылаться можно на него или на статьи ГК РФ, где чётко прописаны все ситуации.

По факту расторжения договора купли-продажи закон не закрепляет обязательный возврат денежных средств и имущества, которые были ими получены, по факту регистрации сделки. Именно для этого и нужно заключение договора о расторжении соглашения купли-продажи.

Как составить?

В шапке документа:

• Заголовок: «Соглашение о расторжении договора купли-продажи»
• Дата и место заключения соглашения;
• Далее стоит привести краткий абзац, в котором приводятся ФИО участников соглашения, расписываются их роли по договору купли-продажи, который ранее был заключен, и приводятся его реквизиты;

В теле документа стоит указать следующее:

1. Обозначить, что стороны пришли к обоюдному согласию, по части расторжения ранее составленного договора, с указанием причины и даты заключения прежнего соглашения;
2. Указать, с какого момента расторжение вступает в силу;
3. Обозначить прекращение обязательств по ранее составленному договору купли-продажи;
4. Обозначить какое имущество, какой из сторон достаётся по факту заключения данного соглашения о расторжении (стоит наиболее детально расписать объект недвижимости, как это делают в договоре купли-продажи);
5. Обозначить передачу денежных средств;
6. Указать сроки исполнения обязательств по данному соглашению и порядок передачи денег, ключей и документов каждой из сторон. Возможно привлечь дополнительные акты приёма-передачи;
7. Перечислить правоустанавливающую документацию;
8. Указать количество экземпляров договора;
9. Привести наиболее полные реквизиты, участвующих сторон;
10. Подписи сторон и заверителя, если таковой привлекался к первоначальной сделке купли-продажи.

Внимание!

Стоит помнить, что данное соглашение является не менее серьёзным документом, чем основной договор купли-продажи, тем  более в тексте желательно ссылаться на статьи ГК РФ, которыми контролируются подобные соглашения.

К составлению лучше привлечь опытного юриста, который проследит за законностью подобных действий и поможет составить документ, который соответствует требованиям административных органов, что бы соглашение о расторжении договора купли-продажи было принято.

Образец

В нем прописываются основные значимые условия, которые в будущем будут вписаны и в основной документ. Стороны заранее оговаривают срок, в течение которого должен заключаться контракт. Нередко данная информация отсутствует, тогда автоматический такой срок представлен одним годом после подписания предварительных договоренностей.

Если в указанный срок не подписывается основной договор, то предварительный считается утерявшим свою силу.

В ст. 445 ГК указывается, что если одна из сторон отказывается подписывать контракт, то другая сторона может принудить ее к данному действию. Выгоден предварительный документ продавцу, который хочет убедиться, что конкретный покупатель, заинтересованный в земельном участке, непременно выкупит его через некоторое время.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон. Осуществить это возможно в следующих ситуациях:

• если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
• подделка документации;
• приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
• обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
• появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
• наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
• наличие незаконной реконструкции.

В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости по ссылке.

Покупке недвижимости всегда сопутствует договор. Но соглашение может расторгаться, как по желанию участников, так и при не выполнении условий.

Как в 2022 году расторгать договор при покупке или продаже квартиры? Любое соглашение он может расторгаться при обусловленных обстоятельствах.

Касается это и документального оформления покупки жилья. В каком порядке расторгается договор о купле-продаже квартиры в 2022 году?

Основные моменты

Нельзя востребовать возвращения того, что уже реализовано по обязательствам при расторжении договора, если другое не предопределено условиями сделки или законом.

На этой правовой норме базируются основные последствия процедуры расторжения сделки. К примеру, покупатель заплатил сумму по договору, но квартиру так и не получил.

Но при этом продавец вовсе не обязан возвращать деньги, поскольку обязательство исполнено до расторжения сделки. Получается, что покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Расторжение сделки не дает права на истребование возврата имущества, если это не прописано в договоре.

Продавцу требуется подавать исковое требование об оплате по договору, выступающей в виде неосновательного обогащения и возмещения неустойки из-за несвоевременной оплаты.

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата.

Что это такое

Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

• дата составления договора;
• идентификационные данные участников сделки;
• предмет договора и его подобные характеристики;
• стоимость сделки;
• порядок и сроки оплаты;
• права сторон и их обязанности;
• ответственность участников;
• дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

Так при отсутствии указания предмета договора и его стоимости, а также невозможности идентификации участников, соглашение не может признаваться действительным.

Юристы рекомендую непременное включение в перечень дополнительных условий пункта о расторжении договора с подробным разъяснением процедуры.

Например, фраза «Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или в одностороннем порядке при неисполнении условий договора» ни к чему не обязывает участников сделки.

Надобно указать в договоре что-то вроде «В случае расторжения сделки стороны обязуются вернуть все исполненное по обязательствам.

Договор расторгается только по согласию сторон или по судебному решению. В первом случае обязательным является письменное оформление расторжения.

Нужно отметить, что добровольно сделки относительно купли-продажи расторгаются крайне редко. При этом для обращения в суд потребуются веские основания.

Условия расторжения ДКП определяет гражданское законодательство, в качестве оснований выступают:

• взаимное согласие сторон;
• судебное решение;
• наступление обстоятельств, предусмотренных договором.

В случае обоюдного согласия участники составляют дополнительное соглашение к договору и в нем прописывают порядок расторжения сделки и возврата исполненного по ней.

Для суда весомыми основаниями признаются существенные условия нарушения договора, чреватые значительным ущербом для одной из сторон. Например:

• отказ от отплаты по сделке после получения квартиры;
• отказ от передачи квартиры после получения оплаты.

Кроме того нужно отметить и возможность расторжения договора в силу непредвиденных обстоятельств.

Речь идет о наступлении обстоятельств, какие стороны предвидеть не могли. То есть вина участников отсутствует, но и возможность заключения соглашения утрачена.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Все вопросы, связанные с заключением и, соответственно, прекращением договоров покупки и продажи регулируются главой 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

• При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
• Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

• Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
• Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Иными основаниями стороны руководствоваться не могут.

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление. То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде. Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

Так, наиболее простым будет алгоритм для осуществления расторжения договора по соглашению сторон.

В этом случае общее количество этапов составит три, а состоять они будут из:

1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Если рассматривать расторжение договора в одностороннем порядке, то здесь количество этапов будет несколько большим:

1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка можно здесь.

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, в том случае, если иск будет признан правомерным, пострадавшая сторона получит не только свое имущество, но, также, может рассчитывать и на компенсацию материального и морального вреда.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление. И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

• Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
• Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
• Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
• Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Налоговый вычет при покупке земельного участка может получить продавец, работающий официально.

При покупке квартиры обязательно нужно проверить чистоту сделки. Как это сделать правильно, читайте здесь.

В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей