Порядок оформления земли под гаражом в гаражном кооперативе в собственность

Как можно оформить землю под гаражом в собственность, какие документы нужны

Владельцам гаражных сооружений необходимо знать, как оформить землю под частным гаражом в собственность. Когда постройка стоит на незарегистрированной площади, ее могут в любую минуту отобрать власти. Пройдя госрегистрацию в Росреестре, можно получить законные права на участок под своей стоянкой для авто.

Зачем оформлять права на землю

Российские стоянки для авто строятся по-разному: по техплану, разрешению или без всяких согласований. Участок под застройку предоставляется частнику на правах аренды или выделяется указом местной власти под ИЖС. Порой земельная площадь под строением используется без всякой разрешительной документации.

Если у гражданина нет документации на владение наделом, его могут отобрать местные власти. Ведь фактически земельная площадь является государственной. Кроме того, владельца незарегистрированного имущества могут привлечь к административной ответственности. Ему назначат штраф за возведение незаконной постройки. Само гаражное сооружение обяжут снести. Никакой компенсации за снесённый объект владелец незаконной постройки не получит.

Если участок, где стоит объект, не прошел процедуру приватизации или не имеет договора аренды, то все права на эту площадь находятся у местной власти. Собственник не сможет законно сдавать объект в аренду. Также ему не удастся продать гаражное сооружение, если оно расположено на самовольно занятом наделе.

Как оформить землю под гаражом в собственность

Оформление земельного надела под стоянкой для авто в собственность зависит от различных обстоятельств. Участок может быть предоставлен отдельному человеку в аренду местной властью или находиться в совместном пользовании пайщиков ГСК. Гражданин может владеть гаражным сооружением, но не иметь никакого права на участок под ним.

Иногда человек вообще не имеет документации на гараж и земельную площадь.

Процедура оформления надела зависит от того, в какой ситуации находится владелец гаражного сооружения. Саму землю разрешено приватизировать или выкупить у государства по кадастровой цене. Земельная площадь должна иметь кадастровый паспорт. Процедура регистрации права собственности проходит в Росреестре. Здесь же можно узнать, имеются ли у надела законные хозяева.

Кооператив

Если стоянка для авто находится в составе ГСК, то оформить право собственности под отдельно взятым боксом линейного строения не получится. Вначале следует выкупить землю под всем сооружением.

Подобный вопрос решается управлением ГСК и собранием всех пайщиков. Предварительно гаражи членов кооператива переводят в частную собственность ГСК и каждого отдельного дольщика. Затем члены ГСК устраивают собрание, приходят к общему мнению, протоколируют вопросы заседания и обращаются в госадминистрацию с заявлением о разрешении выкупить площадь под гаражным комплексом.

Если кто-то из пайщиков ГСК не захочет выкупать участок и регистрировать право собственности, узаконить земельную площадь под гаражами будет невозможно. Нужно согласие и заявление от каждого из пайщиков ГСК.

Если объект – это индивидуальное строение

Если стоянка для авто является отдельным индивидуальным объектом, то его владелец вначале обязан получить право собственности. Для этого собирается техдокументация на строение, гараж ставится на кадастровый учет и регистрируется Росреестром. Затем хозяин зарегистрированного объекта недвижимости пишет заявление (госадминистрация). Просит разрешение выкупить земельную площадь под своей постройкой.

У надела должен иметься кадастровый номер. Земельную площадь приобретают у местной госадминистрации путем составления договора купли-продажи. Стоимость земли устанавливает госадминистрация, исходя из кадастровых цен. Участок можно не покупать, а приватизировать, согласно нормам ЗК, если он был получен до 2022 года.

По дачной амнистии

Земельный надел под стоянкой для авто разрешается приватизировать. Раньше это можно было сделать лишь относительно участков, взятых в пользование до 2022 года. Однако дачную амнистию в очередной раз продлили до марта 2022 года.

Если гараж примыкает к частному дому, участок разрешается приватизировать по упрощенной схеме, то есть минуя публичные торги. Кадастровый паспорт надела иметь не обязательно. Сам гараж предварительно следует поставить на учет (Росреестр).

Аренда

Земельный участок можно не выкупать, а оформить на него обыкновенный договор долгосрочной аренды. К такому соглашению обычно прибегают ГСК и местная власть. Обязательно в документе прописываются обязанности обеих сторон, указывается размер арендной платы и сроки ее внесения.

Владельцы отдельно стоящих строений, имея зарегистрированное Росреестром гаражное сооружение, потом могут перевести землю из аренды в личное владение. Для этого в госадминистрацию по месту регистрации стоянки для авто подается заявление, документы о праве собственности и соглашение долгосрочной аренды земельного надела.

Процедура оформления права собственности на землю

Как переоформить земельную площадь:

1. Выяснить, кому принадлежит надел.
2. Зарегистрировать гаражное сооружение (Росреестр).
3. Собрать документацию.
4. Написать заявление (госадминистрация).
5. Приватизировать или выкупить надел.
6. Зарегистрировать участок (Росреестр).

Необходимые документы

Документы для переоформления надела:

• свидетельство собственности на гаражный объект;
• для ГСК – протокол заседания и решение пайщиков;
• для ГСК – учредительная, регистрационная и техдокументация на все гаражное сооружение;
• документ, разрешающий пользоваться землей на правах аренды или бессрочного пользования;
• кадастровый паспорт участка;
• выписка об учете участка (ЕГРП).

Порядок оформления

Как узаконить надел:

• собрать всю необходимую документацию;
• обратиться с заявлением в госадминистрацию и получить разрешение на приватизацию или выкуп земли;
• оформить участок в собственность (Росреестр или МФЦ);
• заплатить госпошлину.

Получив права собственности на гараж и землю, частник обязан выплачивать налог на недвижимость и земельную площадь. Налоговый сбор на участок зависит от кадастровой стоимости земли и величины налоговой ставки. Он выплачивается раз в год.

Стоимость и сроки

Цены на переоформление:

• приватизация по дачной амнистии – бесплатно;
• при покупке земли цена устанавливается администрацией (не выше кадастровой стоимости);
• оплата государственной пошлины за регистрацию прав на участок происходит в Росреестре и составляет 2 000 рублей для частника и 22 000 рублей для ГСК;
• если нет техдокументации и кадастрового паспорта, цена изготовления – от 10 000 рублей.

Срок рассмотрения заявления местной властью составляет не более 30 дней. Если решение будет положительным, между гражданином и администрацией подписывается соглашение, подтверждающее переход надела в частную собственность. Затем земля регистрируется (Росреестр). На это уходит еще 10 дней.

Возможные причины отказа

Когда откажут продать земельный надел:

• документация содержит ошибки и неточные сведения;
• нет кадастрового паспорта;
• надел принадлежит другому субъекту;
• администрация города предоставляет участок лишь на правах долгосрочной аренды.

Местная власть может иметь другие планы на использование земельного надела под гаражными застройками, например, захочет отвести его под строительство торгового комплекса. Администрация может отказать в продаже или приватизации участка непосредственно хозяину гаража. Если у него имеется вся документация по строительству стоянки для авто и договор земельной аренды, он вправе надеяться на компенсацию за снос от государства. Если нет разрешений – штраф 8 000 рублей.

Альтернативы приватизации

Получить земельную площадь под гаражным сооружением можно путем выкупа или приватизации. Если местные власти не одобрят заявление гражданина о передаче ему прав собственности на надел, можно воспользоваться альтернативой.

Землю под стоянкой для авто оформляют в долгосрочную аренду. Для этого заключают соглашение между администрацией и владельцем гаражного сооружения.

Оформление земли под гаражом в собственность

Октябрь 03, 2022 Нет комментариев

Нередко возникают случаи, когда гараж принадлежит на праве собственности гражданину, но земельный участок под ним является государственной или муниципальной землей.

В случае нахождения постройки на придомовой территории многоквартирного дома это является обычной ситуацией, но в иных случаях оформление земли под гаражом может вызвать множество сложностей.

Как приватизировать земельный участок под гаражным строением? Как оформить право собственности на участок земли под таким объектом? Рассмотрим указанные вопросы в данной статье.

Возможность оформления собственности

Приобрести собственность на земельный участок может каждый российский гражданин. Порядок получения зависит от местонахождения и типа объекта:

Гаражное строение, являющееся недвижимым имуществом, должно отвечать строительным, санитарным и пожарным нормам.

Выполняются обследования технического состояния объекта недвижимости. В случая выявления каких-либо нарушений, его эксплуатация запрещается.

Поэтому, чтобы оформить землю под строением, ее нужно будут снести и построить новый гараж, отвечающий действующим нормам.

Приватизировать земельный участок в частную собственность в гаражном кооперативе не может быть осуществлено.

Так как гаражные боксы находятся на общем фундаменте и имеют общие стены, земельный участок также считается общим имуществом. Следовательно, земля приватизируется в общую долевую собственность всех членов кооператива.

Нужно ли это делать

Использовать участок для строительства гаража, если на землю отсутствуют законные права, запрещено.

Владелец гаража может быть принужден к приватизации земельного участка по кадастровой стоимости, либо строение может быть снесено и назначен административный штраф за нарушение.

Приватизация участка в собственность необходима для следующего:

1. Для получения неограниченных прав на объект недвижимости и участок, т.е. чтобы заключать с недвижимостью любые гражданско-правовые сделки (купли-продажи, дарения, мены и т.д.)
2. Чтобы получить возмещение в случае изъятия участка земли для нужд государства.
3. Быть уверенным, что собственник не останется без гаража и земельного участка.

Продать постройку на чужой земле довольно трудно. И цена продажи данного объекта недвижимости будет существенно ниже, чем стоимость имущества на принадлежащем на праве собственности участке.

Правовые акты

Основные нормы, касающиеся оформления земли под гаражом, установлены в ст. 222 ГК РФ. В которой указывается, что не допускается использование муниципальной или государственной земли в личных нуждах. Если эта норма нарушается, постройка может быть ликвидирована.

Участки, предоставленные по договору социального найма, могут быть приватизированы согласно ст. 28 ЗК РФ.

Земельный кодекс закрепляет право граждан на оформление земли в собственность, если она была предоставлена до 2022 года.

В случае получения земельного участка после 2022 года, то следует руководствоваться  ст. 18 Федерального закона «О государственной социальной помощи» от 17.07.1999 N 178-ФЗ.

Она регулирует процедуру приобретения государственной недвижимости через торги.

Как оформить землю под гаражом в собственность

Процедура приватизации земли в собственность под гаражом связана с расположением объекта и датой передачи.

В случае расположения на отдельном земельном участке, который не принадлежит ГСК, недвижимость моет оформляться в частную собственность.

Оформление в упрощенном порядке без необходимости выкупа может быть реализовано лицами, получившими землю в пользование до 2022 г. Если участок передан после этой даты, нужно будет выкупить его самостоятельно.

Вне зависимости от времени предоставления земли, владельцу гаража необходимо иметь правоустанавливающие документы на постройку.

Объект недвижимости должен пройти кадастровый учет, иметь техпаспорт. Гораздо более проблематично оформить участок под самовольной постройкой, которая не зарегистрирована в службе Росреестра.

Такая постройка может не соответствовать требованиям безопасности, представлять опасность для эксплуатации, поэтому приватизировать землю под ней невозможно.

В гаражном кооперативе

Земельный участок предоставляется ГСК на бессрочной основе. На участке сооружаются строения, в которых располагаются гаражные помещения. Обычно они имеют общие стены, а также фундамент.

В связи с этим, оформить право собственности на землю под одним гаражным боксом не представляется возможным. Однако переданный кооперативу участок может быть приватизирован в общую собственность всех участников ГСК.

Для оформления земли необходимо несколько условий:

• все гаражные помещения приватизированы в частную собственность, все паевые взносы выплачены;
• на собрании принято решение о проведении приватизации;
• руководство кооператива готово выступать от имени всех членов  ГСК;
• обладатели гаражей будут являться дольщиками.

Для приватизации земельного участка в собственность выполняются следующие действия:

Обычно сбор документации и подачу заявления выполняет председатель кооператива. У него имеются полномочия  на представление интересов всех членов ГСК.

Для приватизации необходимо письменное согласие всех участников гаражного кооператива. Если отсутствует хотя бы одна подпись, то переоформление земли не будет произведено.

По дачной амнистии

Закон «о дачной амнистии» дает возможность гражданам оформить право собственности на недвижимость по упрощенной схеме.

С помощью него можно на безвозмездной основе и при минимальным числом бумаг приватизировать землю, вне зависимости от ее назначения.

Программа дачной амнистии продлена до 1 марта 2022 года.

В упрощенном порядке подлежат приватизации земельные участки, которые предоставлены до 25 октября 2022 года. При наличии необходимых документов на гараж, можно начинать процедуру оформления.

Обладателю постройки нужно предъявить документацию на строение, технический и кадастровый паспорта, которые изготовлены кадастровым специалистом.

Раньше нужна была только составленная самостоятельно владельцем декларация на объект недвижимости, в которой содержалось подробное описание его технического состояния. В настоящее время данная процедура немного усложнилась, повысились расходы на приватизацию.

Как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе без документов, читайте тут.

Однако все-таки оформление в рамках дачной амнистии более быстрое и дешевое, чем обычная процедура выкупа земли у государственных органов.

На отдельную постройку

В соответствии с законодательством РФ, никто не может отобрать у гражданина земельный участок, если на нем расположен, принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Однако в случае изъятия земли для государственных нужд, выплачивается незначительная денежная компенсация за постройку. Приватизация участка позволит повысить стоимость недвижимости.

Чтобы оформить право собственности на землю нужно собрать документацию на гаражное помещение, которая подтверждает законность владения. После чего следует составить заявление и подать его в местный орган самоуправления для осуществления аукциона.

Производится выкуп земельного участка у муниципальных органов. Стоимость выкупа определяется муниципалитетом, она должна быть равной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Важно помнить, что на аукционе другое лицо имеет возможность перебить цену, предложенную заявителем, и участок будет предоставлен ему.

Чтобы принять участие в торгах нужно подать заявление и внести сумму задатка, которая составляет более 10-ти % от начальной стоимости участка.

При выкупе объекта другим лицом, уплаченный задаток должен быть возвращен. Если заявитель признается победителем торгов, оставшаяся сумма подлежит доплате.

После окончания торгов выполняется оплата. С победителем торгов заключается сделка продажи либо акт о приватизации земельного участка.

Если гараж был возведен в самовольном порядке, т.е. на него отсутствует надлежащая документация (технический паспорт, выписка из ЕГРН и т.д.), то оформление потребует значительно больше времени и сил.

Понадобится регистрация имущества в кадастре, получение разрешительной документации для ввода в эксплуатацию. Оформление земли под самостроем, как правило, производится в судебной инстанции.

После того, как гаражное строение будет узаконено и получена выписка из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности, допускается приватизация или выкуп участка.

Порядок оформления

Первоначально владелец объекта должен собрать комплект документации, удостоверяющей право на постройку и позволяющей приватизировать земельный участок. Процедура оформления почти ничем не отличается для различных типов гаражей.

Трудности могут возникнуть, если земля расположена в зоне новой застройки, либо при отсутствии правоустанавливающей документации на объект.

Приватизация такого участка достаточно сложна. Но все возникающие спорные вопросы могут быть разрешены через суд.

В случае соблюдения при строительстве норм законодательства, наличия нужных документов, процедура приватизации происходит успешно. А судебное производство заканчивается в пользу обладателя объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов

Владелец объекта должен собрать следующие бумаги:

В случае представления интересов заявителя представителем, необходима оформленная в нотариальном порядке доверенность (госпошлина за оформление доверенности составляет минимум 700 рублей).

Руководство кооператива предоставляет Устав организации и другие документы. Перечень бумаг расширяется, если приватизируется земля в кооперативе.

Служба регистрации запрашивает кадастровую план участка и кадастровые паспорта на каждое гаражное помещение.

Потребуется список членов ГСК, чтобы проверить в наличии всех подписей участников кооператива в протоколе общего собрания.

Процедура регистрации

Регистрационная процедура оформления собственности на участок земли совершается после подготовки необходимых документов.

Заявитель нужно составить заявление и подать его в органы Росреестра по месту жительства.

Срок процедуры занимает от 5-ти до 10-ти дней. Как правило, решения нужно ждать около недели.

Но, если в представленных документах будут обнаружены неточности или дефекты, то процедура регистрации может затягиваться.

Итогом завершения регистрационного действия является выдача владельцу гаража выписки из ЕГРН, подтверждающей передачу ему собственности на землю под объектом.

Стоимость оформления

Стоимость регистрации земли зависит от основания возникновения права собственности:

Цена регистрации повышается, если нужно решать вопрос об оформлении недвижимости через суд. Такой вариант оформления случается довольно часто.

Для обоснования законности притязаний на участок, придется обратиться за помощью к юристам, оплатить судебные расходы, а также услуги эксперта и т.д.

Какие документы нужны на гараж смотрите в статье: документы на гараж.

Вероятные причины отказа

В процессе приватизации земли под гаражом в собственность может возникать множество сложностей. Зачастую заявителям выдается отказ в предоставлении земельного участка, и нередко по необоснованным причинам.

Возможны следующие основания отказа в регистрации:

Оформление участка под гаражом — непростая процедура, которая требует компетентного подхода и знания правовых норм.

Видео: Как оформить права на земельный участок под гаражом?: 

Порядок оформления земли под гаражом в гаражном кооперативе в собственность

Нередко участок земли, на котором построен гараж, не принадлежит собственнику данного гаражного строения. Пока законом разрешено приватизировать или регистрировать участки «гаражной» земли, предоставленные владельцам собственных гаражей, не стоит откладывать «в долгий ящик» оформление земли под гаражом в собственность.

Земля под гаражом: общие понятия, плюсы собственного участка

Даже если гараж стоит на своем месте много лет, имеет смысл заплатить деньги и оформить все нужные документы на землю под ним, потому что по закону бессрочное пользование и аренда могут быть прекращены. Освободить территорию допустимо под дорожное строительство, возведение теплотрассы или иных государственных проектов (ст. 239 ГК РФ). Гараж в этом случае имеют право снести, а владелец строения получит мизерную денежную компенсацию, которой не хватит даже на аренду другого гаражного места (подробнее о том, как арендовать гараж). Кроме того, если гараж находится на территории, эксплуатируемой на праве пользования или арендованной, обычные гражданские сделки будут для владельца строения затруднительными или невозможными.

И напротив, если местным властям потребуется приватизированный земельный отрезок с гаражом, эту землю выкупят у собственника вместе со строением после обсуждения цены (ст. 279 – 282 ГК РФ). При таких условиях утрата гаража будет компенсирована суммой, в несколько раз превышающей стоимость строения. Стоимость гаражей «с землей» при обычной продаже новому владельцу тоже значительно выше. Таким образом, при современных темпах строительства объектов в городах и их окрестностях регистрация в собственность участка земли под гаражом будет дальновидным решением, а небольшое увеличение налога – страховкой от продажи за бесценок.

Рассмотрим, каким образом проводится оформление земли в гаражном кооперативе или под индивидуальным гаражным зданием.

Оформление земли под гаражом в кооперативе: пошаговая инструкция

В некоммерческих гаражно-строительных кооперативах (сокращенно – ГСК) гаражные постройки – это неделимый гаражный ряд, где помещения имеют общие элементы с соседними «коробками». Из-за этого оформить участок земли под строениями можно исключительно в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Самостоятельно приобрести право на землю под такими строениями не получится. Поэтому главное условие – все участники ГСК должны быть согласны на оформление участка, а для этого – действовать быстро и согласованно.

Перед началом процедуры потребуется уточнить у руководства ГСК наличие документов о регистрации кооператива в качестве юридического лица, а также кто конкретно предоставляет участок в качестве собственника. При наличии у ГСК всех уставных документов, порядок действий будет таким:

Шаг 1. Оформление всех гаражей в собственность. Для этого каждый участник кооператива должен выполнить несколько действий:

• оформить в местном отделении Бюро технической инвентаризации (далее в тексте – БТИ) технический паспорт строения;
• получить справку, подтверждающую вступление в ГСК;
• оформить свой гаражный бокс в собственность в Федеральной службе госрегистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр).

Не исключено, что гаражный ряд придется выкупать у ГСК, если это предусмотрено договором участия в кооперативе. Уже на этом этапе могут появиться проблемы: если уставные документы кооператива оформлены с нарушением требований законодательства или ГСК действует без регистрации в качестве юридического лица, оформлять гаражи в собственность придется через суд.

Шаг 2. Коллективная заявка в органы местного самоуправления (гл. V.1 ЗК РФ.). Начинать процедуру необходимо с общего собрания всех владельцев гаражных боксов и обязательного составления протокола о согласии собственников на оформление земли. Документ подписывается всеми заинтересованными лицами и прикладывается к заявке в земельно-имущественный отдел местной администрации. В пакет документации должны входить:

• коллективное заявление от собственников гаражных строений о переводе (продаже) земельного участка в долевую собственность;
• документы кооператива: устав, ИНН, подтверждение государственной регистрации в качестве юридического лица;
• документы на передачу участка;
• документация о праве собственности на гаражи;
• справка на здание гаража из БТИ (выписывается на основании имеющегося технического плана);
• список собственников;
• технические паспорта гаражей и паспорт земельного участка;
• квитанции об оплате госпошлины;

Заявка будет рассмотрена в тридцатидневный срок от момента подачи.

Шаг 3. Если по итогам рассмотрения разрешат делать оформление, с администрацией заключается договор на передачу земли в собственность или договор купли-продажи.

Шаг 4. На основании заключенного договора право собственности регистрируется в Росреестре в течение 10 дней.

Затраты на оформление земли всем будущим дольщикам придется взять на себя в равных частях. В стоимость процедуры входят:

1. Пошлина за регистрацию долевой собственности – 22 тыс. руб. (п. 22.1 ст. 333.33 НК РФ).
2. Покупка участка за сумму, определяемую в процентном отношении от кадастровой стоимости, от 1% до 20% (ст. 2 ЗК РФ). Регистрация участка проводится безвозмездно, если земля предоставлялась в пользование до октября 2022 года.
3. Дополнительные расходы на приведение кадастровых документов в соответствие с Единым реестром (при необходимости).

Все расходы оправдывает то, что вместе с правом собственности на землю у долевых собственников появляется возможность проводить гражданские сделки со своим имуществом без согласования с ГСК: продажа и покупка, завещание или дарение гаража и своей доли земельной территории.

Оформление земли под гаражом (отдельным строением): пошаговая инструкция

Индивидуальным гаражным зданием может считаться только отдельно возведенное строение, не связанное с соседними зданиями общим въездом, фундаментом или стенами. Если гараж на муниципальной земле оформлен в собственность правильно (читайте, как приватизировать гараж), это дает хозяину здания законное преимущество на регистрацию земли в собственность.

В незавидном положении оказывается гражданин, установивший гараж самовольно – для оформления права собственности ему придется, прежде всего, через суд получить права собственности на гараж. 

Шанс оформить гараж есть у нарушителей, постоянно пользующихся самовольной постройкой длительное время, более 15 лет (ст. 234 ГК РФ). В случае положительного решения суда можно зарегистрировать свою недвижимость в Росреестре и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (принятое сокращение – ЕГРН).

Подробнее о том, как легализовать самовольные постройки.

Оформление участка пока возможно провести по «облегченной схеме» на основании Федерального закона № 93-ФЗ от 30.06.2006 г., больше известного как «дачная амнистия». Закон, действующий до конца 2022 года, позволяет легализовать земельный участок по упрощенной схеме и, если нужно, узаконить все незарегистрированные постройки. Примерный порядок регистрации прав или приватизации путем выкупа выглядит следующим образом:

Шаг 1. Собрать пакет документов. В имущественно-земельный отдел администрации собственнику необходимо представить следующую документацию:

• заявление с просьбой о переводе участка в собственность или на приватизацию участка;
• копию паспорта (иного удостоверения личности), если от лица собственника действует представитель, нужно оформить доверенность;
• документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный гараж;
• копии документов на предоставление земельного участка в пользование;
• межевой план участка, если этот документ отсутствует, то предварительно потребуется нанять кадастрового инженера и провести замеры (межевание);
• выписку из ЕГРН о действующих правах на участок (при необходимости или утере документа можно запросить копию в Росреестре).

Шаг 2. Подать заявление и пакет собранных документов в отдел администрации, занимающийся имущественно-земельными вопросами. Рассмотреть заявление в администрации обязаны в срок до 30 дней.

Шаг 3. Заключение договора с администрацией на переход участка под гаражным зданием в собственность владельца гаража или договора купли-продажи.

Шаг 4. Регистрация права собственности в Росреестре.

Если земля была предоставлена до вступления в силу Земельного кодекса (октябрь 2022 г.), регистрация участка может быть оформлена бесплатно. В противном случае недвижимость придется выкупить у собственника: ее стоимость составит от 2,5 до 20% кадастровой стоимости.

Во сколько обойдется процедура оформления, можно подсчитать лишь приблизительно:

• оплата государственной пошлины за регистрацию долевой собственности – 350 руб. (п. 24 ст. 333.33 НК РФ);
• оформление пакета документов на гараж и участок – от 10 тыс. руб.;
• судебные расходы (при необходимости) – от 2022 руб., без учета подтверждающей экспертной документации.

Гражданам, установившим гараж самовольно, вместе с расходами придется оплатить за это нарушение административный штраф, сумма которого равна определенному проценту от кадастровой стоимости «гаражной» земли (ст. 7.1 КоАП РФ). Так, рядовым гражданам наказание назначается из расчета от 1 до 1,5 %, при этом минимальная сумма штрафа за самозахват – 5 тыс. руб. Для лиц, занимающих должности, связанные с осуществлением функций представителя власти (должностное лицо), минимальный штраф составит 20 тыс. руб., а процент для расчета штрафа – от 1,5 до 2%.

Налоги на землю под гаражом

Земельные участки облагаются ежегодным имущественным налогом, независимо от того, предоставлены ли они на праве владения (пользования) или находятся в собственности. Разница только в размере налоговой суммы. Владелец индивидуального гаража обязан оплачивать налог, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с момента государственной регистрации права пользования землей и до дня прекращения этого права.

Если ГСК является юридическим лицом, то именно учредители кооператива выступают плательщиками налога. Собственники гаражных боксов лично не оплачивают земельный налог, однако, отдельные организации частично компенсируют кооперативными взносами налоговые затраты за каждое место для автомобилей (общая территория в этот расчет не включается). Отдельные ГСК официально освобождены от уплаты налога за землю, поэтому их пайщики не несут дополнительных налоговых расходов.

При переходе участка в частную собственность владелец гаража будет оплачивать по налоговым ставкам на земельные участки из расчета 1,5%. Расчет производится следующим образом: кадастровая стоимость 1 кв. м. умножается на площадь земельного участка и затем на налоговый коэффициент 1,5 %. (ст. 394 НК РФ). Налоги для каждого долевого собственника земли под гаражными рядами ГСК будут начисляться в зависимости от размера доли участка в общей площади. Как правило, для однотипных боксов эта сумма получается одинаковой.

Стоит отметить, что действующая ранее налоговая льгота на долю земельного участка для пенсионеров отменена в Налоговом кодексе. От уплаты земельного налога освобождены только представители коренных народностей северных регионов и Дальнего Востока. Льготы по оплате налоговых сборов для отдельных категорий граждан могут быть предусмотрены региональным законодательством.

Отказ в оформлении земли под гаражом

Основания, по которым могут отказать в регистрации права собственности или приватизации участка, перечислены в статье 39.16. ЗК РФ. Вынести отказ по иной причине или без основания муниципалитет не имеет права. Поводом для отказа передачи «гаражной земли» может послужить одно из нарушений:

1. Земельный участок не предназначен для передачи в частную собственность.
2. Руководство ГСК не оформило уставные документы в качестве некоммерческого юридического лица в соответствии с новыми требованиями или при переоформлении кооператив (ранее получивший участок под гаражное строительство) преобразован в новую организацию без переоформления документов на предоставление муниципальной (городской) земли в администрации. Учредителям кооператива потребуется привести в порядок уставные документы, иначе гаражный ряд, не оформленный в собственность, могут отнести к самострою и отправить под снос.
3. На момент подачи заявки участок уже включен в план городской (муниципальной) застройки или иных государственных нужд, предусмотренных Гражданским кодексом. Максимум, на что может в такой ситуации рассчитывать собственник гаража – аренда земли на определенный срок.
4. Нехватка или отсутствие правоустанавливающих документов на гараж и участок или ошибки в документах и сведениях Росреестра (несоответствие данных документам собственника гаража).

Независимо от того, как аргументирован отказ от передачи участка в собственность, проблему можно попытаться решить через обращение в суд.

Пример из судебной практики

Опечатки в старых документах на предоставление земельного участка – несущественный повод для отказа на регистрацию земли. Доказательством может служить следующий пример:

Гражданину А.С. принадлежит на праве собственности отдельно стоящий кирпичный гараж. Земельный участок был получен в 2022 году от райисполкома поселка на праве постоянного (бессрочного) владения. В 2022 году А.С. решил воспользоваться «дачной амнистией» и оформить участок под гаражным строением в собственность. Но при подаче заявления выяснилось, что в постановлении райисполкома о предоставлении ему участка под строительство гаража его отчество было указано неверно. На этом основании А.С. отказали в заключении договора передачи земельного участка в собственность.

А.С. обратился к главе поселковой администрации с просьбой внести исправления в документ или выдать ему подтверждение из архива, но получил отказ.

После этого А.С. подал судебный иск с требованием признать отказ органов администрации заключить договор на бесплатную передачу участка в собственность на указанном основании. При этом А.С. представил суду выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на здание гаража и выписку из районного архива, подтверждающую получение земельного участка на территории поселка.

Суд признал законным право А.С. на регистрацию права собственности на участок на основании ст. 49 Федерального закона № 218 от 13.07.2015.

С решением суда А.С. повторно обратился в поселковую администрацию и заключил договор на передачу ему земельного участка на праве собственности.