Перераспределение земельных участков: все нюансы о порядке, соглашение, инструкция как сделать

Перераспределение земельных участков: порядок, образец, соглашение о перераспределении

Под перераспределением земли понимается комплекс работ, связанный с изменением фактического расположения границ территории и ее размеров. Другими словами, перераспределение — прирезка к своему участка части земли соседа с его согласия. Другой пример — увеличение своего земельного участка путем добавления общей муниципальной земли.

Такой тип кадастровых работ выполняется, когда владелец земли недоволен конфигурацией своего участка, или соседям неудобно использовать территорию в таких границах. Встречаются случаи, когда смежные участки имеют отдельные вкрапления, которые невозможно использовать по факту. Перераспределение земли проводится также при необходимости проложить коммуникации по муниципальной земле или территории соседа.

Причина осуществления таких работ одна — необходимость привести территорию участка в порядок и оформить все это по закону. По факту перераспределение представляет собой совмещение двух процедур: раздел участка и соединение, которые проводятся одномоментно. В результате работ прежние участки исчезают, а их правообладатели получают территорию с новыми границами.

Порядок перераспределения земельных участков

Порядок проведения работ по распределению земли регламентируется земельными и гражданскими нормами права. В правоотношениях всегда выступают две стороны — собственники земли. Среди них могут быть граждане, юр. лица, а также органы муниципалитета или соответствующего субъекта нашей страны.

Существует несколько общих оснований для осуществления такой процедуры.

Необходимость поменять границы территории. Такое мероприятие проводится по инициативе правообладателей двух соседних участков. Причиной служит необходимость изменения границ для комфортной эксплуатации участков, в том числе строительства с учетом всех технических требований.
Исправление «кривых» границ, когда кадастровый инженер при межевании некачественно провел геодезические работы. В результате границы между смежными участками имеют неровности, что затрудняет нормальное использование, например, установку забора. По закону такие участки не должны ставиться на кадастровый учет, так как специалисты Росреестра должны выносить отказ в учете. Но фактически таких участков существует множество.
Участие земли в федеральных или региональных программах по развитию или строительству. К таким программам можно отнести строительство железных дорог, магистралей, прокладку газовых или тепловых коммуникаций. По причине строгих требований к порядку проведения указанных работ, а также установленных нормативов к отступам от участков граждан, государству приходится договариваться с собственниками участков о смене границ.
Постановление суда, которое обязывает фактических землепользователей провести перераспределение по ряду оснований.
При разграничении территории между несколькими сособственниками участка. В таких случаях необходимо обеспечить каждому вновь образуемому участку свободный доступ, что невозможно без проведения процедуры перераспределения.
При необходимости использовать участок соседа для монтажа коммуникаций необязательно заключать соглашение о сервитуте. Можно навсегда переиграть границы двух участков.

Куда обращаться

Перераспределение земель проводится в несколько этапов.

Заключение письменного документа о желании владельцев земли провести процедуру перераспределения.
Сбор необходимой документации на участки.
Подача соответствующего заявления в орган, который решает вопрос о возможности перераспределения. Таким органом чаще всего является соответствующий комитет местной администрации.
После положительного ответа органа вызываются кадастровые инженеры, которые проводят соответствующие геодезические работы. По результатам работ составляются новые межевые планы.
Составленные планы направляются в Росреестр для осуществления учета и регистрации права.

Таким образом, для перераспределения земли собственникам придется обратиться в местную администрацию, чтобы получить соответствующее разрешение. В муниципалитете за это отвечают специалисты архитектуры, которые за тридцать календарных дней должны рассмотреть ваше заявление и вынести обоснованный ответ.

Дополнительно придется воспользоваться услугами кадастровой организации, которая должна составить все планы и документы. Вам останется только подать их на регистрацию.

Требования

Не все территории частных наделов подпадают под процедуру перераспределения. Законодательством установлены условия, при которых проведение такой процедуры возможно.

Территория надела должна подпадать под определенные требования:

перераспределяемые участки должны иметь общую границу;
участки не должны находиться под обременением;
должна быть проведена процедура межевания, так как при распределении меняется местоположение уже установленных точек границы;
точность проведения геодезии при межевании участка должна соответствовать законодательным требованиям;
после перераспределения в обязательном порядке должен обеспечиваться свободный проход и проезд к обоим участкам;
оба земельных участков должны иметь одинаковый ВРИ и категорию земли;
проведение кадастровых работ осуществляется исключительно с согласия фактических владельцев участков.

Земельным кодексом перечислены особенности перераспределения земельных участков, среди которых хотя бы один находится в собственности муниципалитета. Статьей 11.7 Земельного кодекса устанавливается общий запрет на перераспределение таких территорий, но в главе V.4 содержится перечень исключений, который отдельно устанавливается для всех случаев перераспределения.

Документы

Процедура перераспределения земли сопровождается сбором определенного перечня бумаг, которые необходимые не только для получения разрешений, но и для дальнейшего учета изменений.

При проведении указанных кадастровых работ должно быть собраны следующие документы:

подготовлена схема участка, которая заказывается в местном муниципалитете;
кадастровый паспорт надела;
полный пакет бумаг на строения, расположенные в пределах участков;
правоудостоверяющие документы (выписка из реестра недвижимости);
при осуществлении работ представителем нужно получить доверенность.

Все документы должны иметь читаемые копии. Если бумаги подаются в виде копий, то необходимо иметь оригиналы или удостоверить документы у нотариуса.

Обращаем внимание, что если собранный пакет бумаг не будет соответствовать требованиям закона, муниципалитет направит вам отрицательный ответ в выдаче разрешения.

Образец документов по перераспределению земельных участков: схемы

Межевые планы при проведении перераспределения составляются кадастровыми инженерами. Порядок составления и форма межевого плана утверждена на законодательном уровне, поэтому такую работу следует доверить специалистам.

Заказ на составление межевого плана для перераспределения земли направляется посредством заявления.

Но перед началом проведения кадастровых работ необходимо получить разрешение в местном муниципалитете.

Для этого в орган надо направить заявление, в котором указываются:

анкетные данные лиц;
данные об участках;
описание проводимых работ.

Дополнительно к заявлению прикладывается полный пакет документов.

По результатам рассмотрения заявления орган выносит решение об утверждении схемы и согласовании перераспределения.

Соглашение о перераспределении земельных участков

При перераспределении земли необходимо закрепить добровольное желание сторон путем подписи соглашения. Оно заключается обязательно в письменном виде и должно включать в себя следующий перечень сведений:

информацию о владельцах участка;
подробное описание способов и мотивов перераспределения;
мотивированную позицию о необходимости проведения процедуры.

Соглашение составляется между собственниками двух участков, а если один из них муниципалитет — стороной выступает уполномоченный комитет администрации. После заключения соглашения документ отдается кадастровому инженеру, который приложит его к готовому межевому плану.

Перераспределение земельных участков: сложности и особенности законодательства

Процедура перераспределения земли не требует больших затрат или специальных знаний со стороны владельцев участка. Вместе с тем рекомендуем ознакомиться с особенностями данной процедуры, которые существенно упростят проведение работ.

В ряде случаев простым решением становится установление сервитута. Поэтому грамотно оцените необходимость проведения перераспределения.
При нахождении земли в долевом владении на проведение указанных кадастровых мероприятий требуется согласие всех совладельцем.
Обязательно нужно получить явное согласие владельцев участка.
Позаботьтесь о том, чтобы не нарушались права других соседей. При установлении такого факта в дальнейшем все изменения могут быть отменены судом.
Старайтесь быстро собрать весь пакет документов, так как многие справки могут иметь определенный срок действия.
Договоритесь с соседом о том, кто будет оплачивать услуги специалистов кадастровой организации.

Соглашение о перераспределении земельных участков – важное основание для регистрации прав на вновь образованные наделы (образец)

Кадастровая процедура, связанная с перераспределением земельных участков, как правило, инициируется владельцами соседствующих наделов в целях официального удостоверения передачи какой-либо их части и образования новых участков. Кроме желания собственников узаконить сделку потребуется также соблюдение определенных условий, при которых данная процедура становится возможной. О чем, собственно, идет речь, Вы узнаете из данной статьи.

При каких условиях осуществляется процедура

Приступить к процедуре перераспределения стороны могут исключительно в том случае, если есть в наличии разрешенное использование, а смежные участки относятся к одной категории. В противном случае, инициация процедуры законом не допускается.

Вступлению в права в отношении вновь образованного участка предшествует подтверждение сделки, когда участниками выражается письменное согласие относительно перераспределения границ наделов.

Это правило распространяется не только на частных собственников земли, но и арендаторов недвижимости, залогодержателей и землепользователей. Количество лиц, участвующих в сделке, законодательно не ограничено. Сформированное соглашение прилагают к межевому плану: отныне это его неотъемлемая составляющая, на основании которой будут вноситься корректировки в кадастр недвижимости.

Еще одно важно условие связано с уточнением границ и площади вновь образованных наделов и проведением соответствующих работ.

По завершении процедуры перераспределения земли прежние участки, которые были взяты за основу, фактически утрачивают свое существование.

На каких основаниях производится регистрация прав

В соответствии с 22-й статьей 122-го Федерального закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество от 21 июля 2022 года, в качестве основания для последующей регистрации прав на земельные участки, образованных посредством перераспределения, может использоваться cоглашение относительно перераспределения участков за подписью всех участников сделки; прочие разрешительные документы, удостоверяющие право на проведение рассматриваемой процедуры, в рамках законодательства.

Какие сведения отражаются в соглашении (образец)

При формировании соглашения стороны указывают:

сведения о каждом из участников сделки, в том числе, ФИО, паспортные данные, регистрация;
сведения о земельных участках, используемых в рамках процедуры, включая, адрес участка, кадастровый номер, площадь, категорию земель, отсутствие обременений, подтверждение права собственности (орган и свидетельство регистрации права);
суть соглашения – достижение согласия относительно перераспределения имеющихся земельных участков в пользу вновь образованных (приводятся аналогичные характеристики, как и по прежним наделам).

Скачать образец соглашения о перераспределении земельных участков.

Такое соглашение, как правило, содержит весь необходимый объем информации в отношении объекта сделки, что способствует исключению вероятности использования другие обстоятельств (характеристик), принятых в устной (письменной) форме вплоть до заключения настоящего соглашения.

При возникновении вопросов, непредусмотренных соглашением, участники должны действовать в соответствии с российским законодательством. Документ составляют в трех экземплярах: один – для регистрационной службы, два остальных – для каждой из сторон.

Необходимые документы

Кроме составленного участниками сделки соглашения, для осуществления процедуры перераспределения также могут потребоваться и другие документы.

А именно:

документы, удостоверяющие личность заявителей;
заявление в Росреестр о необходимости проведения процедуры (скачать);
правоустанавливающие бумаги на земли (в случае, если право собственности не было зарегистрировано в ЕГРП);
схема расположения надела либо проект межевания;
доверенность, заверенная нотариально (в случае, если заявление подается уполномоченным представителем).

Особенности процедуры

К сожалению, воспользоваться процедурой перераспределения вправе не все желающие. В частности, такая процедура невозможна, если объекты недвижимости пребывают в государственной либо муниципальной собственности.

Исключением является:

Застраиваемые территории, в отношении которых властью было принято решение об их дальнейшем развитии, ввиду чего возникла необходимость в инициации перераспределения;
Земельные участки, изменение границ которых продиктовано намерением, связанным с размещением на них объектов капстроительства. В данном случае в качестве основания для осуществления указанных действий выступает соглашение, заключенное между властями (муниципальными, государственными) и непосредственно владельцами недвижимости.

Важно! Процедура перераспределения земли не допускается, если перенесение границ участка приводит к «смещению» расположенного на нем объекта недвижимости так, что он оказывается одновременно на двух участках.

Это считается нарушением принципа единства строений, находящихся на земле. Кроме того, важно знать, что в результате осуществления процедуры к новым участкам должен обеспечиваться доступ.

В соответствии с 17-й статьей 137-го Федерального закона от 25 октября 2022 года о введении ЗК РФ, также является допустимым, когда в образовании новых земельных участков задействованы наделы, пребывающие в собственности власти, но не имеющие госрегистрации прав.

Почему это выгодно? Образование новых земельных участков на основе старых также возможно посредством объединения смежных территорий и последующего разделения на запрашиваемые по площади и форме наделы. Однако такие действия требуют не только более длительного периода времени для их осуществления, но и дополнительных финансовых затрат. Перераспределение, в свою очередь, позволяет выполнить всю процедуру в один шаг – и при этом существенно сэкономить.

Земельный
эксперт

74731

Что происходит при перераспределении земельных участков?

Перераспределение земельных участков – это еще один способ образования новых площадей. В статье 11.7 ЗК РФ подробно описаны условия и порядок прохождения данной процедуры. Такой способ образования земельных зон может быть применен только по отношению к смежным наделам.

В результате перераспределения земель получаются также смежные участки. После образования новых территорий, старые участки прекращают свое существование.

В том случае, если площадь находилась в частной собственности, на новые площади также возникает данное право.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Участки, находящиеся в собственности государства или муниципалитета, перераспределяются согласно действующему земельному законодательству.

Требования к перераспределяемым земельным участкам

В перераспределении могут участвовать, во-первых, только смежные площади. Во-вторых, земли, не находящиеся под арестом или санкциями. Кроме того, земли должны отвечать следующим требованиям:

в установленном порядке зарегистрированы в государственном кадастре;
принадлежат одному административному округу, потому что при перераспределении не должно происходить изменения границ муниципальных земель;
относятся к одной целевой категории земель.

Ситуаций, при которых применяется данный способ образования новых территорий, не так много. Такой вариант подходит для зон, конфигурация которых не удовлетворяет потребностям собственников и по взаимному согласию они пересматривают границы участков.

Данную проблему можно решить и другим путем – объединить смежные территории, а затем разделить их на площади желаемой формы. Однако все эти действия займут много времени, и потребуют дополнительных расходов. Перераспределение позволит выполнить необходимые действия в один шаг и без дополнительных финансовых затрат.

В некоторых случаях данная процедура не может быть проведена. Не допускается перераспределение земель в том случае, если этот процесс может привести к нарушениям законодательных норм и требований. В частности, изменение общей площади в меньшую или большую стороны, отсутствие доступа к проезжей части на новых участках, наложение земель. Также запрещается перераспределять земельные наделы, находящиеся в распоряжении муниципалитета или федеральных властей, между собой и с землями частных лиц, кроме случаев, когда это необходимо для изменения кадастрового плана общей территории, например, при застройке.

Иногда перераспределение может быть выполнено только при наличии разрешения лиц, арендующих землю, землепользователей, землевладельцев и залогодержателей.

Согласие на перераспределение земельных участков

Собственники смежных участков, желающие изменить границы своих территорий, должны составить соглашение (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о перераспределении земельных участков]) в простой письменной форме, где будут указаны:

сведения о владельцах;
техническая информация на земли;
данные о правах сторон на указанные зоны;
суть вопроса — с какой целью необходимо перераспределение земельных наделов.

Поле составления соглашения, оно передается кадастровому инженеру, который будет проводить геодезическую съемку. Также данный документ понадобится для подачи заявки в исполнительный орган власти и может быть использован для регистрации новых участков и оформления их кадастровых паспортов.

Судебная практика показывает, что соглашение между собственниками земель позволяет в будущем существенно упростить процедуру перерегистрации участков и избавляет от возможных споров между владельцами.

Порядок перераспределения земельных участков

Перераспределение земельных наделов выполняется в определенном порядке, прописанном в законодательных актах РФ. Данная процедура происходит поэтапно:

Владельцы участков заключают соглашение о выполнении перераспределения и подготавливают необходимые документы.
Составляется заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления о перераспределении земельных участков]) и подается в Росреестр, а также в межевую компанию.
Уполномоченный орган исполнительной власти выносит постановление о проведении перераспределения площадей.
Кадастровый инженер выполняет все необходимые межевые работы, включая геосъемку и оформление межевого дела, согласно общей кадастровой схеме.
Далее, новые земли ставятся на учет в Росреестре. То есть участки получают индивидуальный номер, оформляется паспорт, и сведения о площадях вносятся в ГКН, формируется протокол образования новых земельных зон.
На финальном этапе, выполняется регистрация прав собственности на участки для каждого владельца.

На разных этапах процедуры перераспределением занимаются владельцы земель, геодезисты и сотрудники Росреестра. Как и все остальные способы образования новых участков, процедура перераспределения может занять не менее двух месяцев.

Список документов

Для проведения процедуры перераспределения могут потребоваться следующие документы:

паспорта заявителей;
соглашение сторон о проведении процедуры;
заявления в Росреестр о необходимости перераспределения;
техническая документация на все площади, участвующие в процессе;
правоустанавливающие бумаги на земли;
иные документы, по усмотрению сотрудников госкадастра.

Пример по перераспределению земельных участков

Две соседки, Мария и Вероника обратились в межевую компанию и заказали геодезическую съемку и составление межевого плана своих смежных участков, не пояснив исполнителям, что это делается с целью дальнейшего перераспределения территории.

Оплатив деньги и получив готовое дело, женщины составили заявление, и обратились в Росреестр о дальнейшей регистрации своих земель.

Через несколько дней Мария и Вероника получили отказ. Причиной такого решения стало несоответствие новых участков нормам и требованиям земельного кодекса, а также городских законодательных актов.

Дело заключалось в том, что при перераспределении, участок Марии существенно изменял свои размеры в меньшую сторону, а этого нельзя было допустить, поскольку на территории располагался жилой дом и площадь земли должна составлять не менее 0,6 га.

Получив такое решение, женщины вновь обратились в межевую компанию и потребовали вернуть денежные средства или произвести повторную съемку земельных зон. Исполнители пошли заказчицам навстречу и выполнили новую съемку с учетом указанных требований.

Через два месяца каждая из женщин получила новые документы на свою землю.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд выводов:

Перераспределение является еще одним способом образования новых земельных участков.
В процедуре могут участвовать только смежные земли. Также новые территории должны отвечать всем требованиям и нормам закона.
Использование данного способа образования земель, по общему правилу, не предусмотрено между землями, состоящими в государственной или муниципальной собственности и частными лицами.
Для проведения перераспределения необходимо согласие всех владельцев земельных участков, оформленное в письменном виде с указанием сведений об участниках и описанием сути проблемы.
Процедура перераспределения выполняется в стандартном порядке и включает в себя подачу заявления, межевание, оформление необходимой документации и дальнейшую регистрацию новых земельных участков в Росреестре, получение прав собственности на землю.

Список законов

Статья 11.7 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перераспределению земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кирилл. Приобрел землю без коммуникаций, теперь прокладывают водопровод. Ситуация такая, что, для прокладки труб мне потребуется обращаться к соседу, поскольку это можно сделать только через его участок и никак иначе.

В свою очередь, у меня есть часть земли, которая находится в очень неудобном месте, и я ей не пользуюсь. Договорились с соседом, что я ему отдам указанную площадь, а он мне ту, где будут пролегать трубы.

Обратился к специалистам, там сказали, что необходимо сначала объединить наши участки, а затем снова поделить, как хочется.

Ни меня, ни соседа такой вариант не устраивает – очень долго и дороговато. В то же время не хочется просто отгородить территории самим и пользоваться как удобно.

Подскажите, имеется ли еще способ решить нашу проблему? Сколько времени займет, что от нас с соседом потребуется и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте, Кирилл. Согласно ст. 11.7 Земельного кодекса РФ вы можете воспользоваться еще одним способом получения новых земельных участков – перераспределением, и сделать все указанные действия – объединение и дальнейший раздел в один этап.

Ваши земли, судя по всему, отвечают необходимым требованиям — лежат в пределах одного муниципального образования и являются смежными. Стоимость такой процедуры на порядок меньше чем объединение с последующим разделом участков, а по времени перераспределение займет около двух месяцев.

Для проведения работ от вас и соседа потребуется заключить соглашение, где будет подтвержден факт согласия на проведение процедуры, и обратиться с заявлением в исполнительный орган власти.

Далее, необходимые документы передаются кадастровому инженеру, который проводит межевание, и вы получаете пакет документов, с которым можно идти оформлять землю в собственность, но уже в новых границах.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.