Объект права собственности на землю

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Право на землю » Объект права собственности на землю

Что такое объект права собственности на землю? В чем состоит правомочие владения и кому оно может принадлежать? Как разграничиваются участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности? Какие существуют условия установления прав. Все эти вопросы подробно освещены в этой статье

Понятие «объект собственности на землю»

Объектом права собственности на землю является земельный участок. Данное понятие рассматривается в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2022 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ): это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Содержание «права собственности», которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ч. 1) от 30 ноября 2022 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отношения владения, пользования и распоряжения земельным участком, составляющие содержание права собственности на землю, урегулированы и земельным, и гражданским законодательством. Земельное законодательство, воспринимая институт «права собственности», не может исключить какое-либо из положений, составляющих права собственника, так как изменять содержание общеправового института отдельная отрасль – земельное право – не должно.

В тоже время, учитывая, что земля – необычный объект права, следуют положения гражданского права о возможности и критериях регулирования отношений, связанных с правом собственности и его реализацией. Так, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Объект права собственности на земельный участок представляет собой обособленный участок земли или доля в праве на него, находящегося во владении определенного субъекта.

Право собственности на землю включает три основных элемента (правомочия) – владение, пользование и распоряжение земельным участком:

Владение земельным участком – основания возникновения и прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком.Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Владение земельным участком – это обладание участком как собственностью (для юридического лица это возможность числить его на своем балансе). Иными словами, под «владением» понимают возможность отвода участка, возведение заборов, иных ограждений, предупреждающих знаков, проведение межевания. Реализация мер по охране территории, оформление в собственность или аренду (субаренду) других граждан или организаций.

Пользование землей – право использования не только поверхности земельного участка и его почвенного покрова, но и имеющихся на земельном участке полезных ископаемых и водных богатств, то есть возможности извлекать полезные свойства. Также (если это соответствует целевому назначению участка) на нем можно возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. То есть, пользование земельным участком – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя и собственника. Пользование – присваивание собственником полезных свойств объекта. Это означает для владельца возможность хозяйствования на земле, защиты от вредителей и создание условий для плодородия почвы, получение доходов от сдачи в аренду или передачи в собственность другим субъектам.

Распоряжение земельным участком – способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности; право решать каким образом и кем может быть использован земельный участок; возможность для собственника определять юридическую судьбу своего земельного участка. Распоряжение – возможность определения юридической судьбы предметом сделок: совершение продажи, мены, разделения, передачи в аренду, ренту, иных действий. Под «правомочием» понимается возможность изменения по собственному усмотрению категории участка, возведение жилых и коммерческих строений, установление пределов пользования землей.

Собственность на землю граждан и юридических лиц в РФ

Собственность на землю граждан и юридических лиц определена в соответствии со ст. 15 ЗК РФ:

собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ;
граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть представлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности;
иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно земельному законодательству, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков специально оговоренные требования регламентов, правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами.

Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Объектам земельной собственности присущи следующие характеристики:

идентификация – индивидуальные признаки, такие как: кадастровый номер, определенное место расположения или адрес, вид разрешенного использования, целевое назначение;
объем владения – единое право владения или доля в собственности;кадастровая стоимость;
возможность совершения сделок с ним – участие в свободном (рыночном) обороте.

Ограничения права собственности на земельные объекты

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Так, не все земельные участки могут находиться во владении частных лиц. Перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом, определены в ст. 27 ЗК РФ «Ограничения оборотоспособности земельных участков»:

изъятые из оборота наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности: природные заповедники, национальные парки (за исключением случаев, особо оговоренных ст. 95 ЗК РФ);
ограниченные в обороте территории (к примеру, земли, относящиеся к лесному фонду);
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;
занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, нужд связи, занятые объектами космической инфрастуктуры.

Правовая основа собственности на объекты земельных отношений

Возможность оформления владения на землю предусмотрена Конституцией РФ. В ч. 2 ст. 9 Основного закона закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Основания передачи прав на землю установлены российским законодательством. В частности, в п. 2 ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц» указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, – в главе VII ЗК РФ.

Объекты и субъекты права собственности на землю

Объекты права собственности на землю

Объект права собственности на землю — часть земли (земельный участок и земельная доля) как производственного базиса, которая в установленном порядке перешла в собственность определенного субъекта (находится в его владении, пользовании и распоряжении).

К объектам права собственности на землю ЗК РФ относит (ст. 15 ЗК РФ):

1. земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (земельные участки в частной собственности);
2. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям:

1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Обязательные характеристики объекта права собственности на землю:

- индивидуализация (кадастровый номер, определенные границы и месторасположение, площадь, целевое назначение и вид разрешенного использования);
- качественные характеристики земельного участка (доли земли);
- кадастровая оценка;
- оборотоспособность;
- делимость (соответствующий размер).

Объекты государственной собственности на землю

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

- федеральной собственности;
- собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объект права государственной собственности на землю:

- земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ, ст. 16 ЗК РФ).

Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта права государственной собственности называются не земельные участки, а земли. Таким образом, признание нахождения земель в государственной собственности не требует для этого формирования (разграничения) земельных участков.

В федеральной собственности находятся земельные участки (ст. 17):

1. которые признаны таковыми федеральными законами;
2. право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
3. которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки (ст. 18):

- которые признаны таковыми федеральными законами;
- право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
- которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

Объекты муниципальной собственности на землю

Объекты муниципальной собственности на землю

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

1. которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
2. право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
3. которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
4. которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Субъекты права собственности на землю

Субъекты права собственности на землю — лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка.

К субъектам права собственности на землю ЗК РФ относит (ст. 15 ЗК РФ ):

1. физических лиц (граждан; лиц без гражданства и иностранных граждан — с ограничениями);
2. юридических лиц (в т.ч. иностранных — с ограничениями);
3. Российскую Федерацию;
4. субъектов РФ;
5. муниципальные образования.

Для субъекта права собственности на землю обязательно наличие праводееспособности.

От имени РФ, субъектов РФ и муниципальных образований полномочия осуществляются специально уполномоченными органами, которые могут выступать в качестве:

- собственника;
- административного органа.

Замечание по иностранным гражданам

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися

- на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и
- на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

О правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных организаций на земельные участки в границах морского порта см. Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ

О правах иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения см. Федеральный закон от 24 июля 2022 г. N 101-ФЗ