Как выбрать земельный участок под строительство дома 2022

Как выбрать земельный участок под бизнес 2022 г.

Содержание

1. Расположение участка для бизнеса

При выборе земельного участка для бизнеса важно учесть его расположение относительно ближайших крупных городов и транспортных путей. Особенно это актуально для компаний, которые не предполагают производство продукции массового потребления. Для мелкосерийной или штучной продукции время доставки к ближайшим потребителям имеет большое значение.

2. Наличие инженерных коммуникаций

Проверьте, к каким коммуникациям подключен участок. Признаки выгодного и перспективного участка: подведенный водопровод (либо артезианская скважина со всеми разрешительными документами, в т. ч. на открытое водопользование), газоснабжение, централизованное отведение сточных вод (канализация), возможность быстрого подключения к электросетям и линиям связи.

Доступность сетей и коммуникаций во многом определяет сроки окупаемости вложенных в дело денежных средств, поскольку проектно-изыскательские работы, разработка, монтаж, испытания и ввод коммуникаций в эксплуатацию стоят больших денег. Чтобы свести потери к минимуму, следует выбирать участок в зависимости от наличия на нем именно тех сетей, которые будут востребованы в процессе деятельности предприятия.

Помогаем пройти регистрацию поставщикам на электронных торговых площадках в самые короткие сроки, подробнее о данной услуге смотрите по этой ссылке.

3. В чьей собственности находится участок

Земельный участок может находиться в собственности граждан, юр лиц, а также в гос и муниципальной собственности.

Если участок находится в гос или муниципальной собственности, то выясните – могут ли власти его продать или же только сдать в аренду. Это связано с тем, что не все подобные участки продаются. Выясните, можно ли купить (взять участок в аренду) без проведения торгов. По общему правилу муниципальные и гос земли передают в собственность или аренду через торги. Лишь определенные виды участков составляют исключение.

Проводим ручной поиск тендеров сразу в нескольких платных программах, отбираем тендеры с авансом и с короткими сроками расчетов. Если вас заинтересовала данная услуга переходите по указанной ссылке.

4. Основные характеристики земельного участка под предпринимательство

В самом договоре нужно будет проверить следующие характеристики: кадастровый номер земельного участка, дату внесения этого номера в гос реестр, категорию земель, разрешенное использование или границы земельного участка (местонахождение объекта). Иначе компания может понести дополнительные издержки.

Сопоставьте сведения о земле с информацией о выписке из госкадастра недвижимости, ее копия обязана прилагаться к договору. Если один договор объединяет сразу несколько участков, то риск запутаться в характеристиках продаваемых объектов и в стоимости договора возрастает многократно.

Сравните параметры объектов (площадь, балансовую стоимость, границы участков) со сведениями из отчета об оценке, протокола о торгах (если участок реализовывался через аукцион), свидетельства о собственности и кадастровой выписки. Если упустить нестыковки, то в будущем из-за них могут появиться трудности, например, отказ в регистрации или до ее приостановления в связи с необходимостью исправления документов. Наличие недочетов в документе может привести к большой трате времени на их исправление. Беря во внимание момент, что отчет об оценке действует около полугода, то возможен вариант того, что и его нужно будет подготавливать вновь, а это влечет за собой непредвиденные расходы.

Внимание: корректно отразите категорию земель в договоре купли-продажи.

5. Срок аренды

Если вы заключаете договор аренды земельного участка, то обратите внимание на требования, касающиеся сроков продления договора.
Так, при аренде гос и муниципальных земель арендатор больше не обладает преимущественным правом аренды при заключении договора на новый срок. Закон от 23.06.2014 г. No 171-ФЗ внес изменения в Земельный кодекс РФ и исключил данное право арендатора.

В отношении земли, находящейся в собственности граждан и юр лиц, правила не изменились. Так, если арендатор честно выполнял свои обязательства, то как только закончится срок договора он имеет право на заключение договора аренды на дополнительный срок.

Учтите, если арендатор после истечения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в этом случае договор будет являться возобновленным на тех же условиях на неизвестный срок.

6. Размер участка земли для собственного бизнеса

Чтобы не переплатить при покупке или аренде, требуется четко определить размер земельного участка. Так, участок должен соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам предоставления земельных участков для определенных направлений работ. При этом площадь участка должна позволять эксплуатировать находящиеся на нем объекты недвижимости по их назначению. Более подробно см. рекомендацию «Как определить размер земельного участка».

Начните поиск недвижимости с Центром Поддержки Предпринимательства.

7. Видео-инструкция как выбрать и приобрести земельный участок

Обратно к списку

Стоит ли инвестировать деньги в земельные участки и дома в 2022 году?

Существует расхожее мнение, что недвижимость всегда растет в цене. И действительно, анализируя стоимость квартир, можно заметить, что в долгосрочном периоде она постоянно увеличивается. Во времена кризисов бывает незначительный спад, но общий тренд остается возрастающим. А как обстоят дела с землёй и стоит ли инвестировать в приобретение участков в 2022 году?

Суть инвестиции в земельные участки

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них. Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли. Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией. Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке. В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

Советы специалистов

Ниже приведем несколько ключевых моментов, на которые эксперты рекомендуют обращать внимание, если вы планируете приобрести землю для инвестирования

Срок инвестирования.

Если речь идет о покупке земли, то не стоит ждать быстрого получения прибыли. Должно пройти несколько лет, пока объект вырастет в цене. Следует внимательно наблюдать за экономическими тенденциями в стране, читать аналитику и специальную литературу по тематике, слушать советы экспертов. Важно купить участок по наиболее низкой цене, что возможно в самый пик кризиса, чтобы продать его в период роста с выгодой для себя. Иногда могут потребоваться годы, чтобы земля подорожала, но в итоге можно сорвать большой куш. Так происходит с собственниками участков на окраинах мегаполисов. Города разрастаются, пригороды становятся новыми жилыми районами и земля резко поднимается в цене.

Назначение земельного участка.

Очень важно до покупки определить, для чего может быть использована приобретаемая земля. Если она предназначена для сельскохозяйственной деятельности, то вы не всегда сможете использовать ее для постройки дома или в других целях, в будущем могут возникнуть проблемы с продажей. Стоимость таких участков относительно невысока, но и отдача от инвестиций сомнительна. Если только сам инвестор не планирует заняться сельским хозяйством и у него нет на примете готового покупателя в виде арго-предприятия. Лучше всего рассматривать земли, изначально предназначенные для жилищного строительства.

Наличие инфраструктуры и коммуникаций.

Для того, чтобы выгодно продать участок через некоторое время, нужно понимать, в чем будет состоять ее привлекательность для покупателя. Наличие федеральных трасс, водоемов и возможности подвести газ и канализацию будет большим преимуществом.

Место расположения.

Если выбираете землю для потенциальной застройки, то это должно быть по возможности живописное место с красивыми объектами природы и хорошей экологией. Люди в последнее время стремиться переехать за город именно для того, чтобы быть, что называется, ближе к природе и дышать свежим воздухом. При этом им необходимо иметь возможность добираться до мегаполиса в любое время года и при любой погоде.

Что выбрать?

Итак, мы определились, что наиболее интересный вариант для инвестиций — приобретение земельного участка под жилую застройку. Но и тут возможно несколько вариантов:

Коттеджи в коттеджных поселках

Это может быть просто кусок земли на территории будущего коттеджного поселка. Как правило, он обойдётся дешевле, чем земля с постройкой, а покупателя привлечет тем, что дом он сможет сделать какой угодно, по своему собственному дизайну. При этом расположение земли в месте массовой застройки обеспечит ему подведение необходимых коммуникаций, социум и инфраструктуру.

Ещё один вариант — земля без подряда на строительство. Это значит что вы приобретаете, а потом продаёте участок вместе с проектом будущего дома, но строить его собственник сможет самостоятельно или усилиями отдельно нанятых строителей.

Но самый удобный вариант — приобретение земли с подрядом, так как в этом случае девелопер, разрабатывающий данную территорию застройки, сам будет осуществлять возведение домов. Собственнику ни о чем не придётся беспокоиться. Единственный минус в том, что сотка земли в этом случае обойдется дороже, но всегда найдутся люди, ценящие скорость, комфорт и надежность. Они готовы заплатить больше, чтобы избежать проблем, связанных с самостоятельным строительством, и предпочитают покупать готовое жилье с землёй.

Выгодно ли самому построить на земле дом на продажу — вопрос спорный, но если у инвестора нет в этом опыта, то скорее нет, чем да. В этом случае лучше довериться застройщикам.

Как перепродать?

Чем раньше вы приобретете землю, тем выгоднее будет инвестиция. Объекты недвижимости дорожают с приближением срока сдачи. В год стоимость может возрастать от 15 до 50%, в зависимости от привлекательности проекта. Дороже всего будет стоить готовый дом на участке в коттеджном поселке, готовом под заселение. В этом случае можно получить доход до 200%!

Земли без построек

Не обязательно земля нужна людям, чтобы построить на ней дом для проживания. Ее можно использовать в коммерческих целях, например для того, чтобы организовать на ней складской бизнес, производство, турбазу или построить многоквартирный дом. Бывают даже случаи, когда люди приобретают участки, а потом продают или сдают их в аренду сотовым операторам, желающим установить в этом месте вышку. Инвестиции в землю в таком случае возможны, но нужно заранее подумать о том, где будет расположен участок и оценить будет ли дорожать земля. Чтобы получить высокий доход, стоит присмотреться к таким вариантам:

участки близ окраин городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Красноярска и так далее;
участки в курортных районах, таких как Сочи, Крым и даже Калининградская область;
земли вблизи федеральных трасс и с возможностью подключения к коммуникациям.

Наличие хотя бы одной из характеристик означает, что эти объекты недвижимости будут всегда в цене, так как спрос земельные участки такого рода постоянный.

Как перепродать?

Важно выбрать наилучшее время для выставления объекта на продажу. Лучше заранее изучить градостроительные планы, чтобы понимать, какие территории собираются осваивать застройщики в ближайшем будущем. Зачастую компании, нуждающиеся в земле, сами разыскивают собственников и делают предложение. Если таких поступает несколько, вы можете продать участок максимально выгодно тому, кто предложит больше денег.

Покупать ли землю для себя?

Ответ на это вопрос зависит от того, чем вы занимаетесь и какие у вас планы. Если собираетесь в будущем построить на этом месте дом, то вряд ли можно назвать покупку инвестицией, но, тем не менее, приобретение земли в пик кризиса по низкой цене выгодно. Если в будущем вы планируете организовать тут бизнес, то покупка — только часть инвестиций, а получение дохода будет зависеть от успешности вашего дела в будущем. Опять же, учитывая снижение цен, в кризис вложение денег в землю выгоднее, чем при экономическом подъеме.

Осуществляя инвестирование в землю надо понимать, что оно должно осуществляться за счет имеющихся наличных денег или беспроцентной рассрочки, а не ипотеки. Кредит возможен в том случае, если есть желание купить участок для себя. Переплата по ипотеке настолько высока, что покупка вряд ли окупится в ближайшие годы.

Правильный выбор земельного участка под строительство дома

Выбрать земельный участок под строительство дома должен собственник надела в каждом случае самостоятельно. Это связано с тем, что зачастую такой выбор во многом находится в зависимости от пожеланий, имеющихся у владельца. Учитывается форма земельного участка, его размер, место расположения. Кроме того, потребуется обратить внимание на характеристики, присущие выбранным вариантам. Немаловажно, из чего состоит грунт, рельеф на участке и имеются ли у него коммуникации.

С чего начать выбор

Вне зависимости от того, где расположен надел, в СПб или в Москве, в Севастополе или другом регионе гражданину потребуется решить, чего желает собственник. У каждого человека есть свои предпочтения относительно территории, на которой возводится дом. В первую очередь требуется обращать внимание, где располагается территория, на юге или севере. Также важно близки или далеко располагается лес, водоем. Определить нужно примерный размер участка и учесть, есть ли на нем коммуникации и инфраструктура.

Перечисленные показатели влияют на стоимостное выражение надела. Это важно при покупке земельного надела. Для выбора участка потребуется изучить имеющиеся форумы по данной тематике и изучить цены.

Разновидности территорий

Будущий собственник должен учитывать, что под строительство подойдет далеко не любой тип надела. В частности, стоит учитывать, есть ли у земли соответствующее назначение. Отмечают, что существует несколько разных разновидностей земель. Тогда получится построить на конкретном участке жилое помещение. При этом, выражен в форме дома, коттеджа или другого строения. Действующие положения правовых актовотражают несколько разновидностей наделов. В том числе, это наделы, принадлежащиеопределенным муниципалитетам.

Подразумевается территория, на которой располагается конкретный пункт. Также землииспользуются для ведения сельского хозяйства или быть зоной энергетики. Часть земель применяется для промышленных или транспортных целей. На некоторых наделах располагаются водные и лесные фонды, владения природоохранной зоны. Существуют земли запаса.

ВАЖНО !!! Обращают внимание, что среди отраженных выше групп, возвести жилое помещение получится только на участке, который располагается под населенным пунктом. Также это касается с/х угодий. На других разновидностях территорий не допускается возведение строений, вне зависимости от их разновидности.

Также при возведении жилого строения на землях, отнесенных к перечисленным видам, нужно учитывать допустимое использование надела. В частности, это относится к землям, которые предназначены для индивидуального строительства. Такая категория именуется как ИЖС.

ВАЖНО !!! Обратить внимание требуется на установленные ограничения в отношении высоты планируемых построек. Закон указывает, что здание не должно включать более 3 этажей. Аналогичные правила распространяются на местности, где ведется ЛПХ. Здесь разрешено строить дома, если границы земельного надела не выходят за линии, установленные для населенного пункта.

Также внимание нужно обратить на участки, имеющие дачное или садоводческое назначение. Если у гражданина есть цель в дальнейшем сделать прописку в собственном доме, то потребуется отказаться от идеи строительства жилого помещения на указанных разновидностях наделов. Это связано с тем, что действующее законодательство запрещает регистрироваться гражданам в домах, расположенных на указанной территории. По обычаям ранее можно было получить регистрацию в таком доме.

Говоря о том, как правильно прописаться в доме, находящемся на указанной разновидности наделов, стоит учесть, что на начальном этапе гражданину потребуется обратиться в судебный орган. Только после вынесения положительного решения процесс прописки становится возможным. Для этого нужно уточнить сведения относительно того, возможна ли застройка определенной территории. С этой целью человек обращается в земельный комитет. Формируется соответствующий запрос.

На что обращать внимание

Когда граждане выбирают земельный надел, им нужно учитывать собственные пожелания. Предусматривается список основных аспектов, которые учитываются при совершении сделки купли-продажи. В частности, это форменное выражение надела, его величина. Чтобы узнать размерные характеристики участка, потребуется рассчитать площадь, которая планируется для будущего дома. Затем гражданин отталкивается от полученных значений и вычисляет примерную величину участка. На практике оптимальным размером считается такой, при котором получается соотношение земли и строения 1 к 10. Стоит учесть, что измерение в данном случае происходит при использовании квадратов и соток. Это относится к дому и земельному наделу, соответственно.

ВНИМАНИЕ !!! Важно учесть, чтобы рядом с будущим домом находились такие учреждения, как образовательные и сферы здравоохранения, банковские и почтовые отделения. Кроме того, должны быть трассы и наличие транспорта общественной направленности. Учитывается и то, чтобы в любое время года была возможность выехать с территории. Принимать во внимание нужно также наличие коммуникаций. Это свет и вода, отведение вод.

Если говорить о форменном выражении участка, то это связывается с пожеланиями собственника. Самым лучшим моментом становится земля, которая имеет форму квадрата. Это связывается с тем, что существует мнение о легкости обустройства такой территории. Дом может быть возведен на любой точке такого участка.

Кроме того, на практике существуют наделы, которым присуща форма буквы Г. Этот надел рекомендуется выбирать только тогда, когда в наличии имеется четко разработанный план. Учесть нужно, чтобы строения на территории четко вписывались в нее. В противном случае при проведении обустройства возникают сложности. Если у надела форма прямоугольника, то его лучше выбрать тем, кто желает помимо дома разместить на участке сад или огород. Также принимать во внимание следует характеристики, отнесенные к грунту и рельефу наделов. Основным аспектом, заслуживающим внимания при подборе земли, называют рельеф.

ВНИМАНИЕ !!! К примеру, когда принято решение, возвести большой коттедж с площадью в 200 квадратов, то выбрать нужно участок в 20 соток. Дополнительно всегда нужно учитывать, будут ли возводиться другие строения или нет. Часто на участках строят бани, гаражи и прочие постройки хозяйственного назначения. Кроме того, когда происходит выбор величины местности, потребуется участь площадь фундамента, расположенного под домом.

Перечисленные показатели сказываются на том, на протяжении какого времени будет проводиться работы по возведению строительству жилого помещения. Кроме того, от указанного показателя меняется стоимостная оценка определенной территории. На практике существует несколько разновидностей рельефа. Первый из них предполагает равнину. Рассматриваемый вариант считается самым оптимальным, чтобы застраивать и развивать на территории сад или огород. Отрицательными моментами в данном случае считается, что он расположен на открытой местности. Это потребует возведения дополнительных мер для сохранности от ветра. Учитывать нужно и то, что в саду растения будут находиться под постоянным воздействием солнца. Поэтому потребуется возвести дополнительные укрепления.

ВАЖНО !!! Кроме того, на местности, что отнесена к равнинам, часто образуется застой воды, что в итоге приводит к разрушению фундамента. Также результатом может становится и то, что подтапливается территория и помещения, расположенные в подвале. Это происходит, когда тает снег. В указанной ситуации потребуется провести обустройство земельного надела с помощью дренажной системы.

Следующая разновидность территории – та, на которой расположены холмы. В данном случае также получится выделить несколько положительных черт, если гражданин решит построить дом именно на таком участке. В частности, не страшны будут подтопления и освещения на холмах отличное. Это говорит о том, что местность замечательно прогревается, что происходит гораздо быстрее по сравнению с другой территорией. Стоит учесть, что на рассматриваемом виде наделов могут образоваться опасности. Среди основных из них выделяют сползание земельного слоя. При этом сползает не только почва, но и фундамент вместе с ней. Они катятся по направлению к склонам.

Другая разновидность – низина. В данной ситуации выделяют положительные и отрицательные стороны. К плюсам относится то, что имеется естественная защита от ветра и влажность земли довольно повышена. Это хорошо сказывается на росте культур садовой и огороднической направленности. Однако, когда происходит таяние снегов, в низине копится вода и это может привести к затоплению участков. Кроме приведенных аспектов учесть потребуется и иные. В том числе важна характеристика почвы на конкретном наделе. Когда грунтовая вода располагается близко к поверхности, то плотность у земли будет низкой. За счет этого местность становится глинистой и болотистой. Строить на ней ничего не рекомендуется.

Это связывается с тем, что фундамент на данной разновидности участков часто проседает и размывается. Если говорить по-другому, то образуются повреждения. Оптимальная разновидность для проведения строительных работ рассматривается черноземная и пойменная почва. В других ситуациях возникает и так, что провести строительные работы также получится, однако, потребуется вложить больше денег. Начинать оформление документации можно после того, как определен рельеф и изучены особенности расположения надела в геологическом плане.

Уровень инфраструктуры и место расположения

Обращать внимание нужно на правила, установленные относительно того, в каком месте располагается конкретный надел. Данным положением нужно руководствоваться, когда происходит выбор участка для проведения строительных работ. Специалисты указывают, что надел должен находиться примерно от 20 до 150 метрах от ближайшего водоема. Не нужно выбрать местность, что расположена слишком близко или слишком далеко от наделов, что находятся по соседству. Есть плотность застройки высока, то это может быть довольно некомфортно. Когда рядом нет соседей, тоже иногда плохо, так как в трудной ситуации никто помочь не сможет.

Если человек планирует разведение огорода или сада на наделе, то потребуется учесть где он расположен относительно солнца. Когда лицо приобретает земельный надел, ему требуется уточнить, где находится тень и есть ли постройки на участках, расположенных по соседству. Учитываются не только строение, но и наличие деревьев и прочей высокой растительности. Также учитывать требуется то, что важна инфраструктура. Данный показатель оказывает значительное влияние на стоимостное выражение участков.

Правильный выбор земельного участка под строительство дома

Выбор земельного участка под строительство дома во многом зависит от личных пожеланий будущего владельца недвижимости – предполагаемой формы, размера, месторасположения надела. Не менее важно тщательно изучить характеристики всех возможных вариантов – состав грунта, рельеф местности, наличие коммуникаций. К подбору участка под застройку стоит подойти серьезно, получить ответы на все интересующие вопросы, поскольку от всестороннего изучения информации, собранной о земельном наделе, зависит стоимость, срок службы и надежность будущего дома.

С чего начать подбор земельного участка

Приняв решение о приобретении земли под застройку, в первую очередь необходимо определиться с личными предпочтениями и пожеланиями относительно участка, где будет возведен дом. Следует отталкиваться от таких параметров, как расположение территории, например, юг либо север, близость или удаленность от водоемов, лесов. Также следует обозначить необходимый размер надела и определить требуется ли наличие коммуникаций и инфраструктуры.

В зависимости от указанных критериев устанавливается стоимость участка, что, разумеется, играет немаловажную роль в приобретении земли. В подборе надела могут помочь тематические форумы и мониторинг цен на земельные угодья.

Типы земельных участков

Будущему владельцу земельного участка, следует знать, что под застройку подходит далеко не каждая территория. Надел в обязательном порядке должен соответствовать целевому назначению в зависимости от категории, к которой он относится. Лишь в таком случае, возможно возвести на выбранной площади дом, коттедж или иное жилое строение.

Согласно законодательству РФ выделяют следующие категории земель:

земли под населенными пунктами;
угодья, отведенные под сельское хозяйство;
зоны энергетики, промышленности и транспорта;
территории, занятые водным и лесным фондами;
природоохранные владения;
земли запаса.

Среди перечисленных групп земель под строительство отводятся лишь площади под населенными пунктами и сельскохозяйственные угодья. На прочих территориях возведение особняков, коттеджей и прочих строений запрещено.

Кроме того, строительство дома допускается на тех участках, которые относятся к следующим типам использования земель в указанных категориях:

Наделы, отведенные под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. При этом существует ограничение по этажности возводимого строения – дом не может иметь более 3 этажей.
Территории, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или ЛПХ. В этом случае застройка разрешена лишь на участках, являющихся приусадебными и не выходящими при этом за границы населенных пунктов.
Дачные либо садоводческие участки.

В случае если существует желание впоследствии прописаться в собственном доме, следует отказаться от строительства на садоводческих участках — прописка в жилищах, расположенных на территориях такого типа невозможна по закону. В случае возведения дома на дачном участке, прописка может быть оформлена, но для этого потребуется обратиться в судебные органы и получить соответствующее постановление.

Для того чтобы уточнить информацию относительно возможности застройки конкретного участка, следует обратиться в Земельный комитет с соответствующим запросом.

Критерии подбора земельного участка

При выборе земельного надела под застройку следует руководствоваться личными предпочтениями, а существующий перечень основных критериев отбора поможет лучше сориентироваться при покупке.

Форма и размер участка

Для того чтобы определиться с размерами земельных владений, прежде всего, потребуется рассчитать площадь будущего дома. После чего, отталкиваясь от полученных цифр, вычислить приблизительные размеры надела. Оптимальным считается соотношение участка и дома — 1:10. При этом площадь строения измеряется в квадратных метрах, а размер участка в сотках. К примеру, для просторного коттеджа площадью 200 кв. м потребуется участок в 20 соток.

Дополнительно следует обозначить количество прочих строений на территории. Помимо дома это может быть баня, гараж, какие-либо хозяйственные постройки. Площадь фундамента строений также учитывается при выборе размеров участка.

Что касается формы земельного надела, здесь все зависит от личных желаний владельца. Наиболее оптимальным вариантом считается квадратный участок – обустроить такую территорию достаточно легко, а дом можно расположить в любом удобном месте. Также встречаются участки прямоугольной и Г-образной формы, последний вариант стоит выбирать в случае четко составленного плана, постройки которого идеально впишутся именно на Г-образную площадь, в ином случае с обустройством могут возникнуть трудности. Угодья прямоугольной формы подойдут, если владелец желает помимо строительства дома, украсить надел садом или возвести на нем огород.

Характеристики грунта и рельеф участка

Важнейшим критерием выбора земли под строительство является рельеф территории. От того или иного типа земли будет зависеть количество работ, необходимых для благоустройства участка и, соответственно, его стоимость.

Существуют следующие виды рельефа:

Равнина. Вариант наиболее оптимален для застройки и разбития на участке сада либо огорода. Минусами в этом случае считается расположение на открытом месте, что потребует дополнительной защиты от ветров. Кроме того, растения в саду будут подвергаться прямому воздействию солнца, в связи с чем, также потребуется сооружение дополнительных укрытий. Вдобавок на равнинной местности часто застаивается вода, что может привести к разрушению фундамента, подтоплению территории и подвальных помещений во время таяния снега. В этом случае потребуется обустройство участка дренажной системой.
Холмистая местность. Преимуществами строительства на возвышениях можно назвать живописный вид, открывающийся с холма и превосходное освещение, способствующее ускоренному прогреванию почвы весной. Главной опасностью же считается постепенное сползание почвы вместе с фундаментом вниз по склону.
Низина. Здесь в качестве плюсов выделяют защиту от ветров и высокую влажность грунта, что хорошо сказывается на росте садово-огородных культур. Но вот в период таяния снега в низинах зачастую скапливается вода, что нередко приводит к затоплению участка водой.

Помимо указанных параметров следует обратить внимание на качественные характеристики почвы. В случае если грунтовые воды залегают близко к поверхности, плотность земли крайне мала, а почва является болотистой и глинистой – постройка дома не рекомендуется, поскольку фундамент на, такого рода, землях может просесть, размыться, иными словами, получить повреждения.

Оптимальным видом грунта для строительства дома считаются черноземные и пойменные почвы. В иных случаях застройка также возможна, но процесс потребует более серьезных материальных вложений.

Приступать к оформлению бумаг на участок следует лишь после проведения работ по определению рельефа и тщательного изучения геологических особенностей территории.

Месторасположение участка и инфраструктура

Существует несколько правил относительно месторасположения участка, которыми следует руководствоваться, подбирая территорию для строительства дома:

Участок должен располагаться в 20-150 м от ближайшего водоема.
Не следует выбирать как излишнюю близость, так и удаленность от соседних участков. В случае плотной застройки проживание может стать некомфортным, тогда как чрезмерная отдаленность может привести к отсутствию помощи в трудных ситуациях.
В случае планирования огорода либо сада на земельном участке стоит обратить внимание на расположение его относительно солнца. При покупке следует учесть, как будет падать тень от растительности и строений, имеющихся на соседних участках.

Еще одним моментом, существенно влияющим как на стоимость, так и на выбор участка, является наличие различных элементов инфраструктуры поблизости от будущего жилья. Например, школа, магазины, больница, почта, банк, удобные трассы для передвижения, а также наличие общественного транспорта. Важно, чтобы в любое время года присутствовала возможность выезда с приобретенного участка в каких-либо целях.

Инфраструктура и коммуникации

Несомненно, на качество жизни в будущем доме влияет наличие возможности его обустройства такими важнейшими коммуникациями как электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция и газоснабжение.Отсутствие какого-либо из перечисленных удобств значительно снизит качество проживания и комфорт обитания в новом жилище.

Выбирая участок, следует обратить внимание на наличие поблизости уже проложенной газовой трубы, водопровода и канализационных сетей. Подобное позволит подсоединить новый дом к уже существующим коммуникациям, что существенно облегчит его благоустройство. В ином случае потребуется обеспечить жилище удобствами самостоятельно, что потребует дополнительных затрат и привлечения узкоспециализированных работников для проверки возможности подключения инженерных сетей и их монтажа.

Не лишним будет изучить экологические характеристики района. Например, нет ли поблизости скоплений мусора или предприятия, сливающего отходы в местный водоем или производящего выбросы в атмосферу.

Юридические аспекты

Довольно часто мошенники пытаются продать землю в престижном районе по необоснованно низкой цене. Подобное должно насторожить потенциального покупателя, поскольку это говорит о каких-либо юридических проблемах с участком, которые всплывут уже после покупки. Именно поэтому, подбирая надел под строительство, важно контролировать и обращать пристальное внимание на юридические нюансы.

Будущему владельцу следует тщательно проверять наличие всех документов у продавца, а также соответствие сведений, указанных в них и реально существующей информации. Вероятно, для этого потребуется подать дополнительный запрос в кадастр и органы местной администрации, но в столь серьезном вопросе лучше перестраховаться, чем обрести серьезные проблемы в будущем.

Выбор участка под строительство дома считается достаточно важным моментом на пути обретения частного жилья. Потребуется не только создать собственный план будущего строения, но и обратить внимание на множество дополнительных аспектов, включая юридические нюансы. Лишь скрупулезный подход к делу позволит без проблем приступить к строительству и наслаждаться последующим проживанием в собственном доме.

Земельный участок под индивидуальное жилищное строительство

Время чтения: 7 минут

В последние десятилетия в большинстве сфер жизни российского общества произошли масштабные изменения. К числу самых значимых эксперты относят становление и развитие рынка земли. Сегодня в оборот этой недвижимости вовлечен широкий круг физических и юридических лиц. Несмотря на присущий рынку земли элемент инерционности, наличие недочетов и даже противоречий в законодательной базе, инвестиции в такие активы постоянно увеличиваются. Поэтому у многих россиян возникает интерес к тому, что такое земельный участок под ИЖС.

Отличия участков под ИЖС от земель других категорий

Список предложений земли не ограничивается наделами, в названии которых присутствует лишь аббревиатура ИЖС. Встречаются также участки типа ДНТ, СНТ и прочие. Эти сокращения обозначают конкретный вид собственности на определенный земельный надел. Но наиболее востребована земля, которая относится именно к рассматриваемой категории.

Вначале следует упомянуть, как расшифровывается ИЖС участок. Это – аббревиатура, которая означает “индивидуальное жилищное строительство”. Забегая наперед, отметим, что покупка такого участка допускает использование материнского капитала. К тому же на данную финансовую операцию распространяется возможность применения налогового вычета. Подробнее речь об этом пойдет ниже.

Если участок относится к категории “земля для ИЖС” – это значит, что территория предназначена для возведения частного дома по индивидуальному проекту. Исходя из данной формулировки эксперты единодушны во мнении касательно случаев, когда надел по документам официально попадает под данную категорию.

Если будущие владельцы земли собираются проживать в построенном доме постоянно, прописаться там и получить почтовый адрес, приобретать следует только такой участок.

Следует объяснить, что означает статус ИЖС применительно к зданию. Прежде всего оно должно иметь не более трех этажей. Кроме того, согласно ст. 49 , на территории городских поселений и округов застройка и конфигурация ИЖС должны соответствовать общему плану населенного пункта.

Каждый земельный надел характеризуется видом разрешенного использования, определение которого является прерогативой специалистов при местной администрации. Поэтому полезно узнать, в чем разница СНТ и ИЖС. Кстати, аббревиатура СНТ означает “садоводческое некоммерческое товарищество”.

Отличия между участками этих категорий:

Надел под ИЖС располагается, как правило, в черте городского поселения или муниципального образования. Земля СНТ имеет исключительно сельскохозяйственное назначение.
На земле под ИЖС можно строить жилой дом высотой не более 3 этажей. На участках СНТ разрешается строительство лишь дачных домиков.
Оформление постоянной регистрации на наделе под ИЖС не сопряжено ни с какими сложностями, но для постановки на учет на земле СНТ следует сначала ходатайствовать о признании постройки жилой и вводе ее в эксплуатацию.
Поскольку участки под ИЖС располагаются на территории поселения, их благоустройство финансируется из местного бюджета. Для развития инфраструктуры вокруг СНТ тоже используются бюджетные средства, но его внутренняя территория благоустраивается только за счет взносов членов товарищества.

Если речь зашла об аббревиатурах, стоит упомянуть также понятие ДНП – “дачное некоммерческое партнерство” и ЛПХ – “личное подсобное хозяйство.

Больше информации по этому вопросу можно получить в статье «Категории земель в РФ».

Преимущества участков под ИЖС

Основные преимущества участков под индивидуальное строительство заключаются в особенностях целевого оформления возведенного на них жилья. Частично этот вопрос затрагивался выше, но стоит уточнить некоторые моменты.

Покупка земли под строительство дома сопровождается значительными затратами на возведение сооружения. Если при нехватке средств придется обращаться в банк за кредитом, финансовая организация предоставит крупный заем под залог участка под ИЖС.
Поскольку наделы рассматриваемой категории находятся в пределах населенных пунктов, подключение к инженерным коммуникациям, в первую очередь к системам водо- и электроснабжения, не сопряжено с особыми сложностями.
Уменьшение фискальных сборов. Зная, сколько стоит участок, можно рассчитать предусмотренную законодательством сумму налогового вычета. Государство вернет покупателю надела под ИЖС 13% от суммы сделки. При этом в учет принимается сумма затрат на приобретение участка не более 2 млн. руб. То есть возвращается максимум 260 000 рублей.
Независимость. Обеспечивается она обособленностью расположенного в населенном пункте участка под ИЖС. И это, пожалуй, самое существенное, чем отличаются наделы под строительство от предназначенных для садоводства или дачного поселка. Приобретая участки последних двух категорий, гражданин становится членом товариществ/партнерств. То есть, он вынужден:
- заплатить взносы – вступительный и целевой;
- подписать с конкретной компанией договор на обслуживание;
- заключить договор на пользование инженерными коммуникациями и так далее.

Владельцу участка под ИЖС делать это не придется.

Наделам в ДНП и участкам под ЛПХ тоже присущи некоторые особенности. Приобретение земли ЛПХ имеет определенные преимущества перед наличием права собственности на наделы землепользования других категорий.

Подробности содержатся в статье «Земли ЛПХ и ИЖС: в чем разница».

Достоинства и недостатки наделов под жилое строительство

Плюсы участков под ИЖС определяются, прежде всего, их расположением на территории населенного пункта. Среди достоинств можно перечислить то, что:

власти обязаны поддерживать дороги в хорошем состоянии, отслеживать инфраструктуру земель: поблизости должны располагаться остановки общественного транспорта, магазины, больницы, школы;
на участках данной категории допускается возведение хозпостроек, обустройство огорода или сада;
владельцам предоставляется возможность оформления налогового вычета.

Но тип земли ИЖС – отнюдь не идеальная форма собственности. Она имеет также некоторые недостатки, в частности:

участок данной категории не может превышать установленную законодательством площадь. Эта норма варьируется в регионах и определяется решением органов местного самоуправления;
строительство жилого частного дома регулируется большим количеством нормативных актов. Поэтому на каждом этапе возведения здания гражданину придется оформлять соответствующий пакет документов и учитывать требования различных ГОСТов и СНиПов. На это уйдет масса времени. А процедура ввода в эксплуатацию чрезвычайно бюрократизирована.

Законодательные нормы использования земли под ИЖС

О том, что такое ИЖС в , уже упоминалось выше. Кроме этажности, в п.39 ст. 1 ЗК РФ прописано требование к общей высоте строения – она не должна превышать 20 метров.

Одной из ключевых характеристик дома является его неделимость на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо комнат, в нем могут находится вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения жильцами бытовых и других нужд.

В августе 2022 года законодательство претерпело изменения касательно вопроса использования земель под ИЖС. Тогда вступил в силу . Согласно его положениям, порядок начала и окончания возведения объекта ИЖС носит уведомительный характер.

Застройщик не обязан получать разрешение на проведение работ. Достаточно лишь поставить в известность уполномоченный орган.

Кстати, в этом заключается принципиальное отличие земли ИЖС от СНТ по новому закону. Чтобы построить жилой дом на участке для садоводства, нужно получить разрешение от градостроительного отдела районного органа самоуправления по месту расположения надела.

Нормы застройки участка под ИЖС

В последнее время никаких изменений в нормах строительства на участках данной категории не произошло. Так, при возведении дома в данном случае следует руководствоваться положениями . В частности, объект индивидуального жилищного строительства должен иметь общую площадь не более 1,5 тыс. м2. Кроме того, при застройке участка нужно соблюдать установленные расстояния от здания:

до проезда – 3 м,
до дороги – 5 м.

Действуют также правила размещения ограждений. Например, следует помнить, что удаленность забора от дома должна быть не меньше 3 м. Нежилые постройки могут находиться на расстоянии 1 м от ограждающей участок конструкции.

Все, что можно делать на землях ИЖС, тоже регламентируется СНиПами. В частности, если надел расположен в холмистой местности или поблизости от леса, водоема, хозяину придется создать укрепленный фундамент или оформить разрешение на вырубку деревьев.

Кто и какие здания может строить на земле под ИЖС

Основным документом, регулирующим проведение строительных работ на наделах под ИЖС, является Градостроительный Кодекс РФ. Обычно используются такие земельные участки под строительство коттеджа. При этом внутренняя конструкция сооружения должна соответствовать следующим требованиям:

высота потолка – 2,5 м;
размер спальной комнаты – не менее 8 м2;
площадь гостиной – от 12 м2;
общая площадь санузла – не меньше 2,7 м2.

На участке разрешается возводить гараж. Причем нормы СНиПов относительно размеров этой постройки носят рекомендательный характер. Обязательны к соблюдению только удаленность гаража от забора, а также от собственного и соседнего домов.

Кроме того, категория земель под ИЖС позволяет собственнику строить:

баню,
сарай,
навес,
встроенную/пристроенную веранду,
беседку,
туалет.

Если говорить о том, кто может заниматься возведением сооружений на таком участке, то при выборе компании-контрагента необходимо удостовериться, что у нее есть разрешения на строительство частного дома.

Как можно бесплатно получить надел под ИЖС

Получить землю под строительство частного дома на безвозмездной основе могут:

граждане, на содержании которых находится трое и больше малолетних детей. Родители должны состоять в официальном браке (иметь брачное свидетельство) и обладать статусом многодетной семьи. Быть многодетными могут также родители-одиночки. Участок предоставляется однократно, а его площадь не должна быть меньше 3 соток. Максимальное значение этого параметра в каждом регионе РФ отличается. В среднем по стране площадь составляет 30 соток;

граждане иных категорий в случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, например:
- кавалеры Ордена Трудовой Славы;
- Герои Советского Союза;
- Герои Труда РФ и так далее.

Сама процедура бесплатного получения земли в ЗК РФ описана в общих чертах со ссылкой на региональные законы. Тем не менее, можно выделить следующие этапы:

подача в орган местного самоуправления заявления на постановку в очередь:
сбор пакета документов;
ожидание предоставления участка;
получение земли.

Чтобы надел не был изъят, рекомендуется приступить к строительству в первый же год оформления его в собственность.

Как приобрести надел под ИЖС

Давайте разберемся, как правильно купить землю под строительство дома. Хотя эта процедура обычно трудностей не вызывает, чтобы не потерять время и деньги, нужно заранее:

убедиться, что земля действительно предназначена для ИЖС;
выяснить основания покупки надела текущим владельцем и проверить законность его права собственности;
удостовериться в отсутствии обременений на землю.

Сама же покупка участков земли под ИЖС включает следующие этапы:

Обращение в городскую администрацию с заявлением о выделении надела.
Ожидание принятия решения. Органу местной власти отводится на это 30 дней. При наличии оснований возможен отказ.
При принятии положительного решения власти публикуют в интернете и СМИ извещение о продаже земельного участка на аукционе.
В случае отсутствия других претендентов либо по результатам торгов администрация оформляет договор купли-продажи надела.

Чтобы сделка прошла без задержек, нужно знать, какие документы должны быть при покупке земельного участка ИЖС. Кратко перечислим их:

документ, указывающий предназначение земли;
паспорт гражданина РФ;
правоустанавливающий документ на надел;
выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
регистрационное свидетельство с присвоенным участку кадастровым номером;
технический паспорт.

Аренда надела у администрации под застройку

Чтобы арендовать участок под ИЖС, нужно выполнить следующие действия:

Заказать в горадминистрации копию плана местности в масштабе 1:500.
Подобрать участок без строящихся объектов.
Выяснить в местной администрации, возможна ли аренда этого надела.
Убедиться в отсутствии на участке объектов, препятствующих строительству.
Подать заявку на застройку.

На принятие органом власти решения может уйти несколько недель. При положительном исходе рассмотрения заявки проводится аукцион. Извещение о нем публикуется в СМИ и интернете.

Заключение

Земля под ИЖС входит в число самых популярных форм собственности. На таком участке можно возвести полноценный дом. Он станет надежным активом не только текущих собственников, но и их детей. Однако при строительстве необходимо соблюдать нормы ГОСТов и СНиПов. Если постройка возведена без нарушений, ни один суд не обяжет владельца снести ее. Ему не придется решать и проблемы, связанные с оформлением недвижимости в собственность.