Как и где оформить договор купли продажи земельного участка?

Земельный
эксперт

35194

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

Место и дата заключения.
Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
Стоимость покупки и порядок расчетов.
Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:

Осуществляется сбор документов.
Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

документы, удостоверяющие личность;
свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
кадастровый паспорт земельного массива;
правоустанавливающие документы;
согласие супруга (ги) на проведение сделки;
доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

если условия сделки нарушают нормы закона;
в случае несоблюдения формы договора;
если сделка признана мнимой;
при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Где обычно оформляется купля-продажа участка

Покупка земельного участка – это сложная процедура, выполнить которую без наличия определенного багажа знаний очень сложно. Для этого недостаточно просто вложить денежные средства, также необходимо правильно составить все документы.

Процесс приобретения земельного участка в собственность подразумевает заключение сделки между продавцом и покупателем. Важно понимать, что участок земли по факту считается недвижимостью, следовательно, и оформлять документы нужно по ее приобретения.

Любая, даже самая минимальная, допущенная ошибка может привести к возникновению разногласий, что в свою очередь достаточно быстро дорастет до судебных разбирательств.

Чтобы избежать этого, перед покупкой земли нужно пройти консультацию и высококвалифицированного юриста, а также разобраться в общих принципах сделки. В частности, нужно знать где и как оформляться купля-продажа земельного участка.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Общие моменты

Отсылка к закону

Согласно действующему законодательству, оформление купли-продажи земли может происходить на основании договора, заключенного между обеими сторонами сделки. Регистрировать такой документ на государственном уровне не обязательно.

В частных случаях покупатель и продавец используют договор предварительного типа, в положениях которого прописаны важные условия сделки. Такой документ является своего рода гарантией для обеих сторон. Вне зависимости от типа используемого документа, он может быть составлен только при наличии необходимого пакета документов у продавца.

Важно: покупатель должен учитывать, что предоставляемый пакет документов должен состоять исключительно из оригиналов. Заявление, оформленное на основании предоставления ксерокопий, не действительно, более того, это является нарушением закона со стороны продавца.

Перечень необходимых документов

В процессе оформления договора о купле-продаже земельного участка обе стороны сделки должны предоставить нотариусу или же другого лицу, обладающему необходимыми полномочиями для заключения подобного рода сделок, следующий пакет документов:

Паспорт или любой другой удостоверяющий личность документ.
Выписка о принадлежности реализуемого имущества, полученная в бюро технической инвентаризации. Скачать образец выписки из государственного кадастра недвижимости
Любой документ, способный подтвердить право собственности, который должен касаться как самого участка, так и дома или дачи, если таковые имеются. В качестве описываемого документа можно использовать различные свидетельства и договора, заверенные нотариусом, удостоверения, выданные БТИ, судебные постановления и т.д.
Кадастровый документ на продаваемый участок земли. Также вместе с ним нужно предоставить план межевания занимаемой территории. Этот документ позволяет подтвердить наличие границ у земли и отсутствие претензий со стороны соседей. Скачать форму межевого плана
В случае, если реализуемый участок достался продавцу по наследству, то он также должен приложить к пакету документов справку из ФНС, которая подтвердит отсутствие каких-либо задолженностей, касающихся налога на наследственное имущество недвижимого типа.
Любой документ, способный подтвердить действующий правовой режим земли. Это может быть свидетельство, полученное в комитете по землеустройству, выписка из земельной книги и т.д.
Справка, подтверждающая отсутствие или же наоборот наличия факта обременения реализуемого имущества третьими лицами. Скачать выписку об обременении
В случае, если продаваемое имущества входит в часть долевой собственности, то продавец также должен предоставить документ, подтверждающий передачу извещения, которое информирует о факте продажи и цене, другим собственникам.

Образец паспорта гражданина РФ

Общие правила процедуры

Как уже было сказано, гражданское законодательство приравнивает земельные участки к объектам недвижимости. Естественно, что это сказывается на процессе оформления сделок их купли-продажи

Важно: в случае, если на реализуемом участке земли присутствует какое-либо строение, то его продажа должна осуществляться вместе с ним. Их судьба неразделима. В связи с этим нельзя продать участок, а дом, построенный на нем, например, сдать в аренду.

Существует общие правила и требованиями оформления сделок о купле-продаже земельных участков, которые действуют на всей территории нашей страны, в том числе и в Москве.

Они выглядят следующим образом:

совершать какие-либо сделки с землей может только лишь ее владелец;
реализуемый земельный участок считается недвижимым имуществом, следовательно, ее купля-продажа должна быть в обязательно порядке зарегистрирована в Росреестре;
совершенная сделка не дает права новому собственнику самостоятельно изменять категорию участка и вид его разрешенного использования;
в случае, если реализуемая земля является частью долевой собственности, для совершения сделки купли-продажи в обязательном порядке требуется наличие удостоверения договора у нотариуса.

Соблюдение вышеописанных требований, а также нескольких других критериев позволит обеим сторонам сделки правильно оформить договор купли-продажи и избежать возникновения разногласий и претензий.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Где по инструкции оформляется купля-продажа земельного участка

В действующем законодательстве нашего государства существует специальная инструкция, которая регламентирует место оформления сделки. Где же оформляется договор купли-продажи земельного участка?

Согласно Федеральному закону 218-ФЗ, все регистрационные манипуляции по сделкам с недвижимостью осуществляются по определенным правилам. Этот же документ регламентирует место оформления сделки о праве перехода собственности.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Сделать это можно тремя способами:

обратиться с необходимым пакетом документов в Росреестр, а точнее в его территориальную службу;
вся документация о купле-продаже земли может быть подана посредством использования любого учреждения Многофункционального центра;
также можно подать заявление на интернет-портале госуслуг, однако для этого необходимо обладать верифицированной учетной записью.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Принцип и порядок оформления пакета документов о купли-продажи земельных участков для каждого способа из вышеописанных одинаков. Однако, при непосредственном обращении в территориальную службу Госреестра процесс ускорится на двое суток.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Другие нюансы процесса

Составление договора

После проверки предоставленного пакета документов обе стороны сделки начинают составлять купчую на реализуемую недвижимость. Используемая для этого форма может изменяться в зависимости от конкретных условий совершаемой продажи.

Например, реализация дома вместе с земельным участком пустого надела и территории, являющейся частью какого-либо товарищества, подразумевает использования различных алгоритмов оформления документов.

Для составления правильного договора и заключения сделки о купле-продаже участка земли, входящего в состав, например, садового товарищества, продавец должен дополнительно предъявить документ, подтверждающий факт приватизации.

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка

Достаточно часто у продавца имеется только лишь членская книжка товарищества, которая не дает права продавать участок. Стоить отметить, что выполнить переоформление такого вида собственности в 2022 году можно в рамках закона «дачной амнистии».

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

При продаже земельного участка с расположенным на нем домом в договоре должны присутствовать следующие пункты:

адрес точного месторасположения реализуемого дома и участка;
общая сумма сделки, указанная конкретно (сложенная стоимость строения и участка);
техническая документация о доме, содержащая его описание (площадь земли, ее категория и т.д.).

Расходы и проблемы с регистрацией

В процессе оформления сделки купли-продажи имущества могут возникнуть проблему с ее регистрацией. К таким расходам стоит подготовиться. Передача юридического права собственности на основании продажи недвижимости требует оплату особой государственной пошлины.

Размер выплаты прописывается в Налоговом Кодексе нашего государства и относится к категории косвенных налогов, действующих согласно законодательству страны.

Необходимо учитывать существенное различие размеров пошлины для физических и юридических лиц. Для первой категории размер пошлины составляет две тысяч рублей (с каждого собственника), для вторых – двадцать две тысячи рублей.

Регистрации самого договора о заключении сделки продажи земельного участка не требуется, но непосредственно сам переход права собственности должен быть зарегистрирован. Это осуществляется путем передачи покупателю свидетельства о его появлении описываемого права.

Такое решение было принято на федеральном законодательном уровне в целях упрощения сделки. Однако, несмотря на это, некоторые сложности и нюансы до сих сохраняются.

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Прочие рекомендации

Для успешного заключения сделки купли-продажи необходимо следовать следующим рекомендациям:

Регистрация передачи права собственности – является одним из важнейших этапов всего процесса, поэтому ни в коем случае нельзя с ней медлить.
Перед подписанием договора нужно тщательно проверить предоставляемый пакет документов на предмет подделки. Все печати, подписи и сведения должны в точности соответствовать кадастровой выписке.
Во избежание мошенничества, при котором один и тот же участок земли продается одновременно нескольким лицам, необходимо использовать кадастровую выписку, полученную не более семи дней назад. В идеале нужно использовать выписку из ЕГРП, так как она готовится в кратчайшие сроки. В случае возникновения факта двойной продажи право собственности будет закреплено за тем лицом, которое первым выполнить регистрационный процесс сделки в Росреестре.
Процесс заключения сделки может отличаться в зависимости от целевого назначения приобретаемой земли.
Настоятельно рекомендуется отказываться от сделки при возникновении даже малейших подозрений в честности продавца.
Денежные средства, выдаваемые в качестве залога, должны быть выданы под юридически заверенную при свидетелях расписку.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Особенности госпошлины

Существует несколько важных особенностей государственной пошлины, которые касаются ее размера.

Статья 454. Договор купли-продажи

Он может изменяться в зависимости от вида реализуемого земельного участка, который указан в его кадастровом паспорте:

в случае будущего размещения на земле гаража размер государственной пошлины составит тысячу и 15 тысяч рублей для физических и юридических лиц соответственно;
если на участке планируется возвести жилой дом, то размер пошлины зависит от принципа перехода права собственности, она составляет одну тысячу и 500 рублей для покупателя и продавца соответственно;
в 24-ом пункте первой статьи положения 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации прописано, что размер государственной пошлины в случае передачи прав собственности на земельный участок, предназначенный для веления дачного хозяйства, составляет 200 рублей.

Таким образом, можно понять, что заключение сделки купли-продажи земельных участков – это достаточно сложный процесс, обладающий своими нюансами и тонкостями.

Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий

Поэтому настоятельно рекомендуется на время сделки заручится помощью профессионального юриста. Это позволит вам не нарваться на мошенников и без проблем завершить сделку.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Законодательная база

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.

Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.

Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно и нужно изменять под ваши требования и особенности сделки.

Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.

Документы для оформления купли-продажи земельного участка

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

После того как стороны составили и подписали договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Для регистрации перехода права — смены владельца участка — в Росреестре нужно:

Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо. А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.
Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя. Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. В офис Росреестра можно записаться заранее — нужна услуга по регистрации права.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки, ограничения в отношении недвижимости.
Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
Если земельный участок принадлежит ребенку, ограниченно или полностью недееспособному лицу.

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

После проверки и удостоверения договора нотариус в этот же день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в Росреестр ходить уже не понадобится.

Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

Стоимость оформления. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 Р.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р. Сюда же добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.

Признание договора купли-продажи недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

Как оформить продажу земельного участка

Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Как и где оформить договор купли продажи земельного участка?

Правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка можно с помощью профессионального юриста или самостоятельно, если соблюдать все требования действующего законодательства. Порядок распоряжения землей определен нормами ГК РФ, ЗК РФ, а также Федерального закона № 218-ФЗ.

Общие правила продажи земельных участков

Гражданское законодательство относит земельные участки к объектам недвижимого имущества, что напрямую влияет на условия их продажи. Кроме того, нужно учитывать специальное правило – судьба земли и строения неразделимо, поэтому продажа земельного надела и объекта недвижимости должна происходить в рамках одной сделки.

Можно выделить общие требования к оформлению сделки продажи земли:

распоряжаться землей путем отчуждения иным лицам может только законный собственник, иные виды владения такую возможность исключают (например, арендатор может только пользоваться землей, но не продавать ее);
так как земля входит в состав недвижимости, все сделки должны проходить регистрационную процедуру в службе Росреестра, несоблюдение этого правила повлечет недействительность договора;
при переходе права собственности по договору купли-продажи сохраняется категория и вид разрешенного пользования земли, стороны не вправе самостоятельно изменять их без решения уполномоченных органов;
если отчуждаемый участок находится в долевой собственности, для его продажи потребуется удостоверение договора в нотариальной конторе.

Соблюдение эти правил, а также ряда иных требований законодательных актов, позволит оформить договор купли продажи земельного участка и избежать необоснованного отказа со стороны регистрирующих органов.

Какие нужны документы

Хотя все условия сделки фиксируются в виде договора, контрагентам необходимо представить в регистрационную службу ряд иных бланков и справок. Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

К содержанию и форме договора продажи земли Гражданский кодекс РФ предъявляет следующие требования:

допускается только письменная форма договора, а его нотариальное удостоверение обязательно требуется только при продаже долей участка (сторонам предоставлено право оформлять любой договор на землю через нотариуса, однако это условие не является обязательным);
в тексте договора должны быть предусмотрены обязательные условия – предмет сделки (конкретный земельный участок), а также условие о его стоимости;
договор может быть заключен непосредственно продавцом и покупателем, либо их представителями по доверенности (доверенность подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе).

При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству. В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.д.

Рассмотрим правила включения в договор наиболее важных условий:

при детализации предмета договора (конкретного участка) стороны указывают его кадастровый номер, место расположения, площадь, а также ряд иных характеристик, включенных в госреестр ЕГРН;
цену земли по договору стороны вправе определять самостоятельно, для этого можно использовать показатели кадастровой или рыночной стоимости;
если земля продается одновременно со строением, допускается оформлять два самостоятельных договора, или единый договор, с обязательным выделением стоимости здания и участка;
если денежные средства за проданный надел передаются после регистрационных действий, до момента исполнения денежных обязательств устанавливается залог в силу закона;
если на момент подписания договора в отношении участка были зарегистрированы обременения или ограничения (например, публичный или частный сервитут), они сохраняют свою силу после перехода права собственности.

Для завершения сделки продажи земли сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным и дополнительным условиям договора.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, сторонам необходимо представить следующий комплект документов:

заполненный бланк заявления о проведении регистрационных действий;
общегражданские паспорта или свидетельство о рождении на каждого участника сделки;
нотариальная доверенность на представителя, если стороны выбрали такой вариант оформления документов;
правоустанавливающие документы на земельный надел – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство на наследство и т.д.;
оригинальный экземпляры договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Если на момент продажи земля не была поставлена на кадастровый учет, к указанному комплекту документов нужно приложить межевой план, который может изготовить кадастровый инженер. В этом случае в бланке заявления нужно указать не только просьбу зарегистрировать договор, но и провести кадастровый учет земли.

В настоящее время Налоговый кодекс РФ предусматривает размер госпошлины за регистрационные действия в сумме 2022 рублей. Для оформления документов будет нужно представить оригинал платежного поручения.

Куда обратиться

Где оформляют продажу земельного участка? В настоящее время регистрационные действия с объектами недвижимости осуществляются по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 218-ФЗ. Эти нормативным актом определены и способы обращения граждан для оформления перехода права собственности:

непосредственное обращение с документами по сделке в территориальную службу Росреестра;
подача документации через учреждение Многофункционального центра;
оформление заявления на регистрацию в электронной форме через официальный портал госуслуг (для использования такого варианта обращения необходимо иметь верифицированный аккаунт на сайте).

Порядок проверки и регистрации документов в каждом из перечисленных случаев будет одинаков, однако обращение в отдел Росреестра позволит ускорить процедуру на два дня.

Какие нюансы могут возникать при обращении на регистрацию? В службе Росреестра будут проверять не только правильность оформления документов, но и полномочия продавца. В частности, может быть установлен запрет на продажу земли, если в рамках судебных или исполнительных процедур на участок был наложен арест.

После проведения регистрационной процедуры новому собственнику будет выдан надлежащий правоустанавливающий документ – выписка из госреестра ЕГРН. Если в сделке участвовали два или более покупателя, они приобретут участок на праве долевой собственности (размер долей будет зафиксирован в условиях договора). Право собственности официально возникает с момента внесения данных в указанный реестр, после чего новый владелец вправе распоряжаться объектом земельной недвижимости по своему усмотрению.