Что нужно знать о праве аренды земельного участка

Как оформить государственный земельный участок в аренду? На самом деле не так сложно

Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

  • физические или юридические лица Российской Федерации;
  • иностранные лица;
  • лица не имеющие гражданства;
  • коммунальные предприятия;
  • государственные предприятия;
  • международные компании и объединения;
  • иностранные государства.

Виды

Аренда земли в России бывает двух видов:

  • долгосрочная;
  • краткосрочная.

Долгосрочная аренда предполагает постройку на территории зданий, домов или сооружений. По-другому такой вид аренды называют «земля под дом». Сроки при таком виде аренды участка составляют 49 лет и более.

Краткосрочная аренда делится на два вида:

  • рента для строительства;
  • аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок земли, который является объектом пользования;
  • сроки действия соглашения;
  • сумма договора с указанием о сроках внесения;
  • положение о неуплате;
  • цель, с которой будет использоваться земля;
  • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
  • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
  • возврат земли арендодателю;
  • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
  • ответственность двух сторон друг перед другом.

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Государственная земля может быть передана арендатором в пользование другому лицу (например, эксплуатация построенного дома) только если объект обустраивался или используется коммерческими организациями. При этом разрешения арендодателя не требуется, а лишь его уведомление.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

  • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
  • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
  • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
  • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
  • осуществления дренажных работ;
  • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
  • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
  • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
  • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

  • местного самоуправления и других властей;
  • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
  • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
  • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
  • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
  • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
  • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
  • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
  • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
  • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
  • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
  • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Чтобы оформить аренду земли, необходимо заключить договор с государством. Он обязательно регистрируется в муниципальных органах, иначе он не может считаться законным.

Получить право пользования землей можно:

  • в результате участия в аукционе;
  • без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

  • уведомление об оплате задатка;
  • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
  • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Прием документов заканчивается за пять дней до назначенной даты проведения. Если заявитель подал документы позже установленного срока, то он получает их обратно в тот же день. Один участник подает лишь одну заявку на аукцион.

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Для юридических лиц нужно указать название организации, адрес, Ф.И.О. директора и документ, который подтверждает действие и сроки существования.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

  • заявление на аренду;
  • паспорт;
  • ИИН код;
  • копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

  • заявление об аренде;
  • свидетельство о регистрации;
  • документ об уплате налогов;
  • реестровую выписку;
  • копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Арендная плата не должна быть меньше установленного налога. Также нужно обратить внимание на обязательную договоренность про то, куда будут отправляться денежные средства. Изменение платы за пользование муниципальной землей возможно раз в три года.

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Все об аренде земли: определение, цели, правовое регулирование, проведение процедуры и другие нюансы

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

Что значит такое использование ЗУ: определение и цели

Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.

Земельные участки могут использоваться для различных целей:

  1. Ведение сельского хозяйства.
  2. Строительство объектов недвижимости.
  3. Охрана природы.
  4. Аренда для целей лесного и водного хозяйства.

Целевое назначение использования земельного участка указывается в договоре.

Правовое регулирование в РФ

К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:

  • Земельный кодекс РФ, в частности статьи 22 и 39.6.
  • Федеральный закон от 24 июля 2021 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Вопрос аренды затрагивает статья 9.

Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Какие земли допускается арендовать?

На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

К ним отнесены:

  • заповедники и национальные парки;
  • объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
  • объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
  • закрытые административно-территориальные образования;
  • объекты структур, исполняющих наказания;
  • воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
  • инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:

  • особо охраняемых участков;
  • земель лесного фонда;
  • территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
  • объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
  • объекты обороны, безопасности и таможни;
  • объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
  • объекты космической инфраструктуры;
  • гидротехнические сооружения;
  • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  • территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
  • объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.

Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным. Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.

Отчасти права арендодателя есть и у лица, которое пользуется участком на условиях заключенного договора. Это касается субаренды, то есть передача пользователем своих прав третьему лицу.

Государство

Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.

Муниципалитет

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Физическое лицо

Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.

Как арендовать: этапы проведения процедуры

Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:

  1. Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории.
  2. Предварительные переговоры с собственником.
  3. Заключение договора.
  • Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
  • Скачать образец заявления на аренду ЗУ

В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению.

О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

О документах

В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

Договор

Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:

  1. Дата и место подписания договора.
  2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
  3. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
  4. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут).
  5. Права, обязанности и ответственность сторон.
  6. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
  7. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
  8. Реквизиты сторон.
  • Скачать бланк договора аренды ЗУ
  • Скачать образец договора аренды ЗУ

Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.

В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

  • Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ
  • Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ

Акт передачи

Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:

  1. Дата и место составления.
  2. Сведения о договоре аренды ЗУ.
  3. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка.

Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.

  • Скачать бланк акта приема-передачи
  • Скачать образец акта приема-передачи

Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения

Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.

Сельскохозяйственного

Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.

Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов. Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.

Лесного фонда

Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.

Промышленного

Такие участки используются для:

  • металлургии;
  • горной промышленности;
  • организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
  • переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
  • производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.

На таких земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.

ИЖС

Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.

Нюансы при оформлении части земли

Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.

Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.

Как переуступить это право другому?

Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде. Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.

Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.

Как перевести территорию в собственность?

Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:

  1. Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным.
  2. Проведение оценки кадастровой стоимости земли.
  3. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует.
  4. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа.
  5. Оформление акта приема-передачи недвижимости.

В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.

Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо. Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.

Аренда

 ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.

Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.

Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.

Что это такое и что значит?

Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

  1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
  2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
  3. Государственные и муниципальные образования.

Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:

  • Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
  • Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

  • В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
  • В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

Особенности договоров

Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

  1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
  2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2021 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2021 года изменились правила данной процедуры.

Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

  • Участвуя в торгах.
  • Без проведения аукциона.

Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

  • Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
  • Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
  • Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
  • Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
  • Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
  • Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
  • Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
  • Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
  • Лицам по договору о развитии застроенной территории.
  • Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
  • Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

Цели оформления земли в найм:

  1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
  2. Индивидуальное жилищное строительство.
  3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
  4. Занятия садоводством и огородничеством.
  5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
  6. Выпас скота, покос трав.
  7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

Субаренда

Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

У такого типа соглашения имеются особенности:

  • Срок его не должен превышать срок аренды.
  • Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

Плюсы и минусы найма

При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

Минусов у найма значительно больше:

  1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
  2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
  3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
  4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

Порядок оформления

Этапы оформления аренды у физического лица:

  • Проверка правоустанавливающих документов на объект.
  • Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
  • Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
  • Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

Чтобы арендовать муниципальные земли, надлежит обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.

В документе следует указать:

  1. Информацию о заявителе и арендодателе.
  2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
  3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование.  После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

Чтобы оформить аренду на часть участка, необходимо:

  • Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
  • Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
  • Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
  • Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

Для этого потребуется:

  • Долю участка отметить на техническом плане.
  • В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
  • Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

Можно ли оформить в собственность в России?

Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

Приватизировать землю разрешено до марта 2021 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

  1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
  2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
  3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

Арендная плата

Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер оплаты устанавливают:

  • Правительство РФ.
  • Органы государственной власти субъектов РФ.
  • Органы местного самоуправления.

Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

Должно содержать следующую информацию:

  • Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
  • Название и регистрационный номер.
  • Цель предоставления участка.
  • Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
  • Указание на удовлетворительное решение.
  • Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
  • Сроки, на которые предоставляется земля.
  • Размер оплаты, порядок внесения.
  • Ответственные лица.
  • Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
  • Дата составления.
  • Подпись ответственного лица и печать организации.

Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

  1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
  2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
  3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
  4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
  5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
  6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
  7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

Переуступка

Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

Продажа права

Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

Продажа земли в аренде

Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме:

Заключение

Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: