Загрузка...Решение суда о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся и признании права собственности на земельный участок № 2-2464/2017 ~ М-2006/2017
Дело № 2-2464/17г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 мая 2022 года г.Казань
Приволжский районный суд г.Казани Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Галяутдиновой Д.И.,
при секретаре Абдрахмановой Л.Р.,
с участием:
истца Максимовой Т.В., её представителя по устному ходатайству в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – ФИО8,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора — садоводческого некоммерческого товарищества « — ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МаксимовойТ.В. к Гришину В.И. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся и признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Максимова Т.В. обратилась в суд с иском к Гришину В.И. о признании сделки купли-продажи земельного участка №, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , садоводческое некоммерческое товарищество », заключённую ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Максимовой Т.В. состоявшейся, признании права собственности на данный земельный участок за ФИО4, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи в простой письменной форме и расписки она купила у ФИО3 указанный земельный участок за № руб., которые передала ему в момент написания расписки. ФИО3 в свою очередь передал ей правоустанавливающие документы на земельный участок; с момента покупки участка и по настоящее время ФИО4 пользуется данным участком, оплачивает ежегодно взносы; ДД.ММ.ГГГГ в день заключения договора купли-продажи ею было направлено заявление ФИО2 с просьбой закрепить земельный участок за ней; ДД.ММ.ГГГГ заседанием правления садоводческого некоммерческого товарищества » постановлено ФИО3 исключить из членов садового товарищества, а истицу принять в члены садового товарищества, выделив ей в пользование земельный участок ранее принадлежавший ФИО3 Заключив договор купли-продажи в простой письменной форме, выплатив продавцу ФИО3 оговоренную денежную сумму в счёт купли-продажи участка и направив заявление в ФИО2 Республики Татарстан о закреплении за ней указанного земельного участка, истец полагала, что стала его собственником. Однако, по данным кадастрового паспорта земельного участка ей стало известно, что правообладателем земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является ФИО3, который в ДД.ММ.ГГГГ г. умер, а договор купли-продажи земельного участка и расписка истцом утеряны. В связи с изложенным во внесудебном порядке разрешить настоящий спор невозможно, наследником после смерти ФИО17. является его сын Гришин В.И.
В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объёме и в обоснование иска привела доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик Гришин В.И. в данное судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещён надлежащим образом, в силу части 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело без его участия.
В предыдущем судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО5 исковые требования признал в полном объёме и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ умер его отец ФИО3, который при жизни, в ДД.ММ.ГГГГ года продал истице принадлежащий ему земельный участок № площадью № кв.м. на территории садоводческого некоммерческого товарищества » , сделка купли-продажи была оформлена в письменной форме, в подтверждение оплаты стоимости земельного участка в размере № руб. истице была выдана расписка. В связи с продажей земельного участка отца исключили из членов садоводческого товарищества. После продажи отец при жизни на данный земельный участок не претендовал. После смерти отца было заведено наследственное дело, наследниками выступили ответчик и его мать — ФИО13, однако ни ответчик, ни его мать права на земельный участок № площадью № кв.м. в СНТ » в порядке наследования не заявили, поскольку не считали его наследственным имуществом, так как он в своё время был продан отцом истице. Соответственно, данный земельный участок в наследственную массу после смерти отца нотариусом включён не был. Принадлежащий отцу экземпляр договора купли-продажи земельного участка и расписка не сохранились.
Законный представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: председатель Садоводческого некоммерческого товарищества » — ФИО9 в судебном заседании пояснил, что имеются основания для удовлетворения исковых требований истца, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ. на основании купли-продажи ФИО3 передал в собственность истицы земельный участок № площадью № кв.м., написал заявление об исключении его из членов садоводческого некоммерческого товарищества. В свою очередь истица написала заявление о принятии её в члены садоводческого некоммерческого товарищества «». С указанного времени земельный участок № обрабатывает истица и расходы по его содержанию также несёт она. После смерти ФИО3, его сын ФИО5, а также иные наследники права на спорный земельный участок не заявляли. Задолженности по взносам и оплате земельного налога у истицы нет, спора по границам земельного участка у истицы с соседями не имеется.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: представители Управления Росреестра по , Исполнительного комитета муниципального образования , Муниципального казённого учреждения «ФИО2 Вахитовского и ов Исполнительного комитета муниципального образования », филиала ФГБУ ФКП Росреестра по , а также нотариус Казанского нотариального округа Республики Татарстан ФИО12 и ФИО13 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает требования Максимовой Т.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Право каждого лица защищаться всеми не запрещенными законом способами, право на судебную защиту гарантированы статьей 46 Конституции Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другими лицами на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок и другое недвижимое имущество.
В силу положений пунктов 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно статье 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства (смерти) вещи, иное имущество и имущественные права.
В соответствии со статьёй 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
Как следует из материалов дела, постановлением ФИО2 Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ садоводческому товариществу » для расширения сада из землепользования КЭЧ отведён земельный участок площадью № кв.м., при этом постановлено закрепить из указанных земель индивидуальные садовые участки общей площадью № кв.м. за членами товарищества в частную собственность конкретным лицам, согласно прилагаемому списку, в том числе ФИО3, за №, площадью № кв.м. (л.д. 10 оборот листа, л.д. 58).
На основании указанного постановления ФИО3 выдан Государственный акт № №, зарегистрированный в книге записей за № о праве собственности на земельный участок №, площадью № кв.м. на территории коллективного сада » ФИО6 Республики Татарстан (л.д. 17,18).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдана членская книжка садовода (л.д. 14-16).
Согласно выписке из протокола № заседания правления садоводческого товарищества » от ДД.ММ.ГГГГ, выданной председателем садоводческого товарищества » ФИО14, на основании заявления ФИО3 исключён из членов садоводческого товарищества, а ФИО4 принята в члены садоводческого товарищества » и ей выделен земельный участок №, площадью № кв.м., ранее принадлежавший ФИО3, в связи с его куплей- продажей (л.д. 11).
Согласно справке председателя садоводческого некоммерческого товарищества «Ромашка» ФИО9, гр.ФИО4 владеет и пользуется земельным участком №, общей площадью № кв.м., расположенным на территории садоводческого некоммерческого товарищества » с ДД.ММ.ГГГГ года, задолженности по членским взносам и налогу не имеет (л.д. 9).
Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок №, расположенный на территории садоводческого некоммерческого товарищества » поставлен на кадастровый учет, имеет статус ранее учтённого, земельному участку присвоен кадастровый номер №, земельный участок имеет площадь № кв.м., категорию земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – для ведения садоводства, правообладателем значится ФИО3 (л.д. 8).
Согласно сведениям Управления Росреестра по право собственности на вышеуказанный земельный участок ни за кем не зарегистрировано (л.д.43 — 45).
По свидетельству о смерти III-КБ № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53).
Согласно справке нотариуса Казанского нотариального округа ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ, наследниками ФИО3 явились сын – Гришин В.И, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и супруга наследодателя — ФИО13
Из ответа на запрос суда от нотариуса Казанского нотариального округа ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что архив нотариуса Казанского нотариального округа ФИО12 передан на временное хранение ФИО10, в наследственном деле после смерти ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ за №, документы по земельному участку №, расположенному на территории садоводческого некоммерческого товарищества «Ромашка, отсутствуют.
Поскольку из пояснений ответчика ФИО5 в судебном заседании следует, что ДД.ММ.ГГГГ его отец ФИО3 при жизни получил от Максимовой Т.В. за проданный отцом земельный участок денежные средства в сумме № руб., оформив совершённую сделку купли-продажи в письменной форме и в виде расписки, при этом председатель садоводческого некоммерческого товарищества » в судебном заседании подтвердил, что спора по границам нет, участок находится в границах садоводческого некоммерческого товарищества »; ранее данный участок находился в собственности ФИО3, который в своё время на законных основаниях и по своему усмотрению произвел отчуждение спорного земельного участка истице, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям; право собственности ФИО3 на спорный земельный участок фактически прекращено в связи с договором купли-продажи земельного участка между ним, как продавцом и покупателем Максимовой Т.В., зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок и произвести государственную регистрацию своего права собственности в соответствии со статьёй 551 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в настоящее время лишена возможности, так как сторона по сделке купли – продажи – ФИО3 умер, при этом договор купли-продажи, заключенный в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ и расписка, которая заменяет указанный договор купли-продажи, утрачены, суд приходит к выводу, что купленный истцом у ФИО3 земельный участок № находится во владении и пользовании истца.
Спор о праве на недвижимое имущество отсутствует.
Гришин В.И. и ФИО13, наследники после смерти ФИО3 никаких претензий к истцу по пользованию земельным участком не высказывают по день рассмотрения дела в суде, земельным участком не пользуются, расходы по его содержанию не несут.
При таком положении, суд приходит к выводу, что в своё время, оформленный в письменной форме акт купли-продажи спорного земельного участка исполнен сторонами полностью.
В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права.
В силу изложенного, суд находит исковые требования истицы Максимовой Т.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
Иск Максимовой Т.В. удовлетворить.
Признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка №, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , садоводческое некоммерческое товарищество », заключённую ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3, умершим ДД.ММ.ГГГГ и покупателем Максимовой Т.В.
Признать за Максимовой Т.В. право собственности на земельный участок №, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , садоводческое некоммерческое товарищество «Ромашка».
Данное решение является основанием государственной регистрации права собственности Максимовой Т.В. на земельный участок № площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , садоводческое некоммерческое товарищество », относящийся к землям населённых пунктов, с разрешенным видом использования: для ведения садоводства.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Приволжский районный суд г.Казани Республики Татарстан.
Судья Д.И. Галяутдинова
Дело № не определено
дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена
Пушкинский городской суд Московской области
в составе:
председательствующего судьи Хапаевой С.Б.
с участием адвоката FIO1
при секретаре Кутузовой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску FIO3 к администрации Пушкинского муниципального района, Комитету по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района, FIO9 о признании недействительным в части постановления, признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права,
установил:
FIO3 обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным постановления администрации Пушкинского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена года «О предоставлении FIO9 в собственность за плату земельного участка площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: МО, …, …, …, ... для индивидуального жилищного строительства», признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от Дата обезличена года, заключенного между FIO9 и Пушкинским муниципальным районом в лице комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, выданное Дата обезличена года на имя FIO9. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании решения Пушкинского горсуда от Дата обезличенаг. истцу принадлежит на праве собственности 0,5 долей жилого дома по адресу: …, …, …. …, …. Совладельцем дома является FIO4, ему принадлежит 0,5 долей. Постановлением Номер обезличен от Дата обезличена года FIO4 передан в собственность за плату весь земельный участок при доме площадью 909 кв.м.. Дата обезличенаг. стороны заключили договор купли-продажи земельного участка. Дата обезличенаг. FIO4 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Истец считает оспариваемые постановление и договор недействительными, поскольку нарушена процедура предоставления земельного участка, своего согласия на передачу земельного участка в собственность ответчика истец как совладелец дома не давала, чем нарушены права истца л.д. 4-6).
В судебном заседании истец уточнил требований, просил признать недействительным п.п. 2,3,4,5 постановления администрации Пушкинского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличенаг., признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от Дата обезличенаг. и свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличенаг.
Адвокат FIO1, представляющая интересы истца по ордеру, просила удовлетворить исковые требования, поскольку нарушены права истца на приобретение в собственность земельного участка, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным.
Представитель администрации Пушкинского района по доверенности FIO6 иск не признал, полагал требования необоснованными, поскольку постановление принято уполномоченным органом, нарушений законодательства допущено не было.
Ответчик FIO9 и его представитель по доверенности FIO7 иск не признали, поскольку заявленные требования подлежат рассмотрению в особом порядке, постановление является законным и не нарушает права и законные интересы других лиц, сделка дарения доли дома истцу является недействительной, просили применить срок исковой давности.
Представитель Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского района в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, возражений по заявленным требованиям не представил.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, находит подлежащим удовлетворению.
Возникшие правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.
В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, определен ст. 36 ЗК РФ, согласно которой: 1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами…
3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Из смысла указанных норм права следует, что для приобретения права собственности на земельный участок при жилом доме (строении), находящемся в общей долевой собственности нескольких лиц, последние совместно обращаются с заявлением в органы местного самоуправления.
В силу ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В ходе рассмотрения дела установлены следующие имеющие значение обстоятельства.
Жилой дом Номер обезличен по …, … принадлежит на праве собственности FIO3 – ? доли и FIO8 – ? доли. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу Дата обезличенаг. решением Пушкинского городского суда от Дата обезличенаг. Указанным решением частично удовлетворен иск FIO3 к FIO4, FIO9, ГУП МО «МОБТИ», признан недействительным договор дарения дома, заключенный Дата обезличена года между FIO4 и FIO9 в части отчуждения ? доли дома, применены последствия недействительности сделки в виде признания за FIO3 права собственности на ? доли дома, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации права собственности FIO9 на ? доли дома. Решением суда оставлен без удовлетворения встречный иск FIO9 к FIO4, FIO3, ГУП МО «МОБТИ» о признании недействительным договора дарения доли дома, заключенного Дата обезличена года между FIO3 и FIO4 Указанным решением суда установлено, что сделка дарения дома, заключенная Дата обезличена года между FIO4 и FIO9 в части отчуждения ? доли дома является недействительной и в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения л.д.7-11).
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Учитывая, что стороны FIO3 и FIO9 участвовали при рассмотрении вышеуказанного дела, не подлежат доказыванию и оспариванию обстоятельства, связанные с приобретением ими права собственности на жилой дом Номер обезличен по …, … …. В связи с чем, суд находит несостоятельными доводы ответчика FIO9 о недействительности договора дарения FIO3 доли дома от Дата обезличена года, поскольку они сводятся к несогласию со вступившим в законную силу решением суда. доказыванию и оспариванию овершения.
Постановлением администрации Пушкинского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена года на основании обращения FIO9 установлен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен:212 при доме Номер обезличен площадью 909 кв.м. (п.1 постановления) и земельный участок предоставлен FIO9 в собственность за плату (п. 2 постановления). Пункты 3,4,5 постановления носят распорядительный и контрольный характер, направленный на реализацию п. 2 постановления о предоставлении в собственность земельного участка л.д. 12-13).
На основании вышеуказанного постановления Дата обезличенаг. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 909 кв.м. между муниципальным образованием «Пушкинский муниципальный район Московской области» в лице Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района и FIO9 л.д. 14-17). Цена продажи земельного участка установлена в размере 18 569,05 рублей. Стороны исполнили обязательства по сделке, право собственности FIO9 зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена года, запись регистрации Номер обезличен, что подтверждается выданным ответчику свидетельством л.д.18).
Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к выводу, что п. 2 и принятые во исполнение указанного пункта пункты 3,4,5 постановления органа местного самоуправления Номер обезличен от Дата обезличенаг. приняты с нарушением ст. ст. 35, 36, 1 (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) Земельного кодекса РФ и нарушают право истца на приобретение в собственность земельного участка соразмерно его доле в праве собственности на дом. В данном случае земельный участок полностью передан в собственность FIO9 без согласия совладельца дома – истца. В связи с чем, в силу ст. 61 ЗК РФ суд признает указанное постановление в оспариваемой части недействительным.
Суд находит несостоятельным доводы ответчика об отсутствии у истца права собственности на долю дома на момент принятия постановления Номер обезличен в связи с наличием регистрации права собственности ответчика FIO4 на целый дом. Так как сделка дарения целого дома FIO4 Дата обезличена года признана судом недействительной в части дарения ? доли, которая находилась в собственности истца, и в силу закона не влечет юридических последствий с момента ее совершения, то на момент издания оспариваемого постановления ответчик не обладал правом собственности на целый дом. ? доли дома принадлежала FIO3 на основании договора дарения от Дата обезличена года, зарегистрированного в установленном порядке Дата обезличенаг. Регистрация права собственности FIO4 на целый дом на момент принятия постановления являлась недействительной, поскольку осуществлена на основании недействительной сделки в части ? доли дома.
Незнание должностными лицами органа местного самоуправления указанных обстоятельств недействительности сделки не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Требование о признании недействительным договора от Дата обезличенаг. купли-продажи земельного участка, заключенного между FIO9 и Муниципальным образованием «Пушкинский муниципальный район Московской области», также подлежит удовлетворению. Указанный договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Сделка не соответствует требованиям закона, а именно ст. 35,36 земельного кодекса РФ, заключена на основании недействительного акта органа местного самоуправления. В силу своей ничтожности данная сделка не порождает у сторон права и обязанности с момента ее заключения. Для приобретения права собственности на земельный участок при доме необходимо обоюдное согласие совладельцев дома, чего в данном случае достигнуто не было.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличенНомер обезличен, выданное Дата обезличена года на имя FIO9 также подлежит признанию недействительным, поскольку данное требование является производным от основных требований о признании недействительным постановления и договора купли-продажи земельного участка.
Суд полагает необходимым применить следующие последствия ничтожности сделки: прекратить право собственности FIO9 на земельный участок при доме площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Дата обезличена и
взыскать с администрации Пушкинского муниципального района Московской области в пользу FIO9 оплату по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. в сумме 18 569 (восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят девять) рублей 05 копеек.
Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении срока давности обращения в суд, установленного ст. 256 ГПК РФ. Суд находит несостоятельными доводы стороны ответчика о рассмотрении заявленных требований в особом порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, как основанные на неверном толковании норм процессуального права. В данном случае, имеет место спор о праве, который подлежит рассмотрению в исковом порядке. На заявленные требования распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, который на момент обращения истца в суд не истек.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
иск FIO3 к администрации Пушкинского муниципального района, Комитету по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района, FIO9 о признании недействительным в части постановления, признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права удовлетворить.
Признать недействительными пункты 2,3,4,5 постановления администрации Пушкинского муниципального района Номер обезличен от Дата обезличена года «О предоставлении FIO9 в собственность за плату земельного участка площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: МО, …, …, …, ... для индивидуального жилищного строительства».
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: МО, …, …, …, ... для индивидуального жилищного строительства, заключенный Дата обезличена года между муниципальным образованием «Пушкинский муниципальный район Московской области» и FIO9.
Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: МО, …, …, …, ... для индивидуального жилищного строительства, выданное Дата обезличена года на имя FIO9.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки:
прекратить право собственности FIO9 на земельный участок площадью 909 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен по адресу: МО, …, …, …, ... для индивидуального жилищного строительства;
взыскать с администрации Пушкинского муниципального района Московской области в пользу FIO9 оплату по договору купли-продажи от Дата обезличенаг. в сумме 18 569 (восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят девять) рублей 05 копеек.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме – Дата обезличена года.
Судья: подпись.
Копия верна. Судья:
Секретарь:
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 апреля 2022 г. N 18-В11-13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Горшкова В.В.
судей — Харланова А.В. и Момотова В.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Павленко А.М. к Денисову Н.А., Дядюре А.А., Северскому отделу управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, свидетельств о государственной регистрации права на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, встречному иску Дядюры А.А. к Павленко А.М. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок по надзорной жалобе представителя Павленко А.М. — Дегтярева П.А. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2022 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения представителя Дядюры А.А. — Севастьянова Р.О., полагавшего надзорную жалобу оставить без удовлетворения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Павленко А.М. обратился в суд с иском к Денисову Н.А., Дядюре А.А., Северскому отделу управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, свидетельств о государственной регистрации права на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что он является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2022 г. его отца Павленко М.И., 2022 г. рождения. Наследственное имущество, в частности, состоит из фундамента жилого дома незавершенного строительством и земельного участка, площадью 2022 кв. метров, расположенных по ул. <…> района. Отделом по Северскому району управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в принятии документов для регистрации выданного ему нотариусом 18 февраля 2022 г. свидетельства о праве на наследство по закону ему было отказано по причине предоставления другими лицами правоустанавливающих документов на указанный земельный участок. Также ему стало известно о том, что 17 октября 2022 г. некий Павленко М.И., проживающий в <…>, выдал доверенность Терешкину В.Н. на регистрацию и продажу земельного участка, расположенного по ул. <…> района. Из этой доверенности усматривалось, что фамилия, имя и отчество его отца Павленко М.И., 2022 г. рождения, совпадают с фамилией, именем и отчеством Павленко М.И., 2022 г. рождения, выдавшего доверенность Терешкину В.Н. на регистрацию и продажу земельного участка, площадью 2022 кв. метров, по указанному выше адресу. Данная доверенность была впоследствии 16 декабря 2022 г. отменена выдавшим ее Павленко М.И., 2022 г. рождения.
1 декабря 2022 г. Терешкин В.Н., действующий по доверенности Павленко М.И., 2022 г. рождения, продал указанный земельный участок Денисову Н.А., а последний, в свою очередь, в этот же день продал его Дядюре А.А. Таким образом, как указал истец, ответчики своими действиями существенно нарушили его права как собственника данного земельного участка.
В ходе рассмотрения дела представитель Павленко А.М. — Дегтярев П.А. дополнил основания иска и ссылался на недобросовестность приобретателей спорного земельного участка Денисова Н.А. и Дядюры А.А., а также представил суду исковое заявление об истребовании этого земельного участка из чужого незаконного владения.
Дядюра А.А. предъявил встречный иск к Павленко А.М. о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от 18 февраля 2022 г., указав, что законных оснований приобретения права собственности на спорный земельный участок у Павленко М.И. не возникло, в связи с чем данное свидетельство было выдано истцу — Павленко А.М. незаконно.
Решением Северского районного суда Краснодарского края от 8 декабря 2022 г. иск Павленко А.М. удовлетворен, постановлено признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, площадью 2022 кв. метров, расположенного по ул. <…> района <…> края, заключенный 1 декабря 2022 г. от имени продавца Павленко М.И., 2022 г. рождения, Терешкиным В.Н. и покупателем Денисовым Н.А.
Решением суда постановлено признать недействительными свидетельство о государственной регистрации права N <…>, выданное управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на имя Денисова Н.А., а также договор купли-продажи этого земельного участка, заключенный 1 декабря 2022 г. продавцом Денисовым Н.А. и покупателем Дядюрой А.А. Признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права N <…> выданное управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на имя Дядюры А.А.
Этим же решением суда на Дядюру А.А. возложена обязанность возвратить указанный земельный участок Павленко А.М. Отказано в удовлетворении встречного иска Дядюры А.А. к Павленко А.М. о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным. В пользу Павленко А.М. с Денисова Н.А. взыскано <…> рублей, с Дядюры А.А. — <…> рублей, а также с Дядюры А.А. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере 2022 рублей 95 копеек.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2022 г. решение суда первой инстанции от 8 декабря 2022 г. отменено и по делу принято новое решение, которым в иске Павленко А.М. отказано, встречный иск Дядюры А.А. удовлетворен.
Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 г. кассационное определение от 28 января 2022 г. оставлено без изменения.
В надзорной жалобе представителем Павленко А.М. — Дегтяревым П.А. ставится вопрос об отмене кассационного определения от 28 января 2022 г., постановления президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 г. с оставлением без изменения решения суда первой инстанции от 8 декабря 2022 г.
27 декабря 2022 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации дело истребовано в Верховный Суд РФ и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 марта 2022 г. надзорная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит определение судебной коллегии и постановление президиума Краснодарского краевого суда подлежащими отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Разрешая дело и удовлетворяя иск Павленко А.М. и отказывая Дядюре А.А. в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что, что истец Павленко А.М. является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2022 г. его отца — Павленко М.И., 2022 г. рождения, а именно, земельного участка, площадью 2022 кв. метров, и фундамента жилого дома незавершенного строительством на этом земельном участке по адресу: <…>. Договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу был заключен 1 декабря 2022 г. с ненадлежащим продавцом — Павленко М.И., 2022 г. рождения, который никакого отношения к спорному объекту недвижимости не имел. Данный договор был заключен по доверенности, выданной Павленко М.И., 2022 г. рождения, Терешкину В.Н. 17 сентября 2022 г. (впоследствии доверенность отменена доверителем 16 декабря 2022 г.). Терешкин В.Н. знал, что спорный земельный участок никогда не принадлежал Павленко М.И., 2022 г. рождения. Указанный договор купли-продажи содержал ложные сведения как о его правообладателях, так и о характеристике самого земельного участка, а также о его обременении третьими лицами. Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения Павленко А.М. как наследника Павленко М.И., 2022 г. рождения, помимо его воли, земельный участок подлежит истребованию у Дядюры А.А. (последний покупатель) на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда от 8 декабря 2022 г. и принимая по делу новое решение об отказе Павленко А.М. в иске и удовлетворении встречного иска Дядюра А.А., указал, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска Павленко А.М. являются необоснованными, поскольку право собственности Павленко М.И. (1928 г. рождения) на спорный земельный участок надлежащими доказательствами не подтверждено, в силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации Денисов Н.А., а впоследствии и Дядюра А.А., приобретшие данный земельный участок за оговоренную в договорах денежную сумму, являются добросовестными приобретателями указанного земельного участка.
Президиум Краснодарского краевого суда согласился с изложенными в кассационном определении от 28 января 2022 г. основаниями к отмене решения суда и постановлением от 18 августа 2022 г. оставил указанное кассационное определение без изменения.
Между тем, при рассмотрении дела судом кассационной инстанции и президиумом Краснодарского краевого суда были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов Павленко А.М.
В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу пункта 4 статьи 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Судом первой инстанции было установлено, что истец Павленко А.М. является наследником имущества, оставшегося после смерти 15 января 2022 г. его отца — Павленко М.И., 2022 г. рождения. Спорный земельный участок по адресу: <…> постановлениями администрации Северского сельского сельсовета от 7 апреля 2022 г. N 166 и N 166-5 был выделен его отцу Павленко М.И. в собственность для строительства жилого дома, а постановлением администрации Северского сельсовета от 9 апреля 2022 г. N 180 Павленко М.И. было разрешено строительство жилого дома на закрепленном за ним земельном участке.
На основании представленных нотариусу указанных документов Павленко А.М. как наследнику после смерти Павленко М.И., 2022 г. рождения, 18 февраля 2022 г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Согласно этому свидетельству наследственное имущество состоит из расположенного по указанному адресу фундамента жилого дома незавершенного строительством и земельного участка площадью 2022 кв. метров.
Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2022 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество, в том числе, в порядке наследования. Так, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи спорного земельного участка от 1 декабря 2022 г. был заключен с ненадлежащим продавцом — Павленко М.И., 2022 г. рождения, который, не имея права собственности на спорный объект недвижимости, выдал 17 сентября 2022 г. Терешкину В.Н. по просьбе последнего доверенность на право регистрации права собственности на данный земельный участок и продажи этого земельного участка (впоследствии доверенность 16 декабря 2022 г. была отменена самим доверителем); указанный договор на момент его заключения содержал ложные сведения как о его правообладателях, так и о характеристике самого земельного участка, а также и о его обременении третьими лицами. Используя данную доверенность, Терешкин В.Н., зная, что спорный земельный участок никогда не принадлежал Павленко М.И., 2022 г. рождения, 1 декабря 2022 г. продал участок Денисову Н.А., который, в свою очередь, в тот же день продал этот земельный участок Дядюре А.А.
Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.
Поскольку по смыслу пункта 4 статьи 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации наследник, принявший наследство, становится собственником имущества со дня открытия наследства независимо от времени и способа его принятия, а судом первой инстанции установлено, что Павленко М.И., 2022 г. рождения, принадлежало на праве собственности спорное недвижимое имущество, наследодатель умер 15 января 2022 г., то есть задолго до совершения 1 декабря 2022 г. сделки со спорным земельным участком, сделка была совершена по подложным документам, суд первой инстанции пришел к выводу о выбытии данного участка из владения истца Павленко А.М. помимо его воли и на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовал этого земельный участок у Дядюры А.А.
Суд кассационной инстанции, отменяя определением от 28 января 2022 г. решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, сослался на то, что право собственности отца истца — Павленко М.И., 2022 г. рождения, на спорный земельный участок надлежащими доказательствами не подтверждено, Денисов Н.А. и Дядюра А.А. являются добросовестными приобретателями данного земельного участка.
Однако при этом в нарушение ст. 198 ГПК РФ суд кассационной инстанции в определении не указал, какие конкретно доказательства свидетельствуют об отсутствии у Павленко М.И., 2022 г. рождения, права собственности на спорное недвижимое имущество, не привел доводы, по которым он отверг представленные Павленко А.М. доказательства, не указал также кто являлся собственником земельного участка до его продажи Денисову Н.А., какими доказательствами подтверждается право собственности этого лица на спорный земельный участок и не сослался в подтверждение своего вывода на закон.
Что касается вывода суда кассационной инстанции о том, что Денисов Н.А. и Дядюра А.А. являются добросовестными приобретателями указанного земельного участка, то, с ним также согласиться нельзя.
Судом первой инстанции было установлено и данный вывод не опровергнут судом кассационной инстанции, что Денисов Н.А., а затем Дядюра А.А., каждый приобретая в один и тот же день, а именно 1 декабря 2022 г., спорный земельный участок по договору купли-продажи, не могли не знать о том, что, как указал суд первой инстанции, данное имущество приобретено у Павленко М.И., 2022 года рождения, то есть у лица, не имевшего права на его отчуждение, в частности в связи с тем, что в п. 2 договора купли-продажи от 01 декабря 2022 г., заключенного между Денисовым Н.А. и Дядюра А.А. содержались не соответствующие действительности сведения о том, что земельный участок принадлежит продавцу этого участка Денисову Н.А. на праве собственности на основании постановления администрации Северского сельского Совета Краснодарского края от 07 апреля 2022 г. N 166.
Кроме того, судебная коллегия не учла, что согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество и от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.
Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2022 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований к отмене решения суда с вынесением нового решения по делу об отказе Павленко А.М. в иске и удовлетворении встречного иска.
Президиум Краснодарского краевого суда, оставляя 18 августа 2022 г. без изменения кассационное определение от 28 января 2022 г., согласился с изложенными в нем выводами и не обратил внимания на допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что вышеназванные судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что является в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для их отмены.
На основании изложенного Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2022 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 г. нельзя признать законными и они подлежат отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 января 2022 г. и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 августа 2022 г. отменить, дело направить на новое кассационное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
Дело N305-ЭС17-1863, А41-80674/2014. О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления цены данного участка, взыскании неосновательного обогащения.
Законы и кодексы » Земельный кодекс Российской Федерации » Глава X. Плата за землю и оценка земли » Статья 66. Оценка земли » Дело N305-ЭС17-1863, А41-80674/2014. О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части установления цены данного участка, взыскании неосновательного обогащения.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июня 2022 г. по делу N 305-ЭС17-1863
История рассмотрения дела
Резолютивная часть определения объявлена 15.06.2017.
Полный текст определения изготовлен 22.06.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Грачевой И.Л.,
судей Хатыповой Р.А. и Чучуновой Н.С.,
при участии представителя администрации Рузского муниципального района Щелкуновой К.Г. (доверенность от 24.05.2017), открытого акционерного общества «Деревообрабатывающий завод «Марко-Ватулино» Богомолова А.А. (доверенность от 01.11.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-80674/2014 по кассационной жалобе открытого акционерного общества «Деревообрабатывающий завод «Марко-Ватулино» (деревня Ватулино Рузского района Московской области) на решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2015 (судья Бирюков Р.Ш.), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 (судьи Боровикова С.В., Воробьева И.О., Немчинова М.А.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2016 (судьи Агапов М.Р., Долгашева В.А., Кузнецов В.В.),
установила:
Администрация Рузского муниципального района (далее — Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу «Деревообрабатывающий завод «Марко-Ватулино» (далее — Общество) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.10.2013 N 249 в части установления цены земельного участка в размере 422 314 руб., о взыскании с Общества в пользу Администрации 16 470 246 руб. неосновательного обогащения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее — Управление Росреестра).
Арбитражный суд Московской области, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, решением от 20.02.2015 удовлетворил иск.
Десятый арбитражный апелляционный суд определением от 15.07.2016 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, постановлением от 13.09.2016 отменил решение от 20.02.2015 по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), и удовлетворил иск.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.12.2016 оставил постановление апелляционного суда без изменения.
Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, его прав и законных интересов, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов.
Дело 28.03.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 16.05.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Управление Росреестра, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Общества и Администрации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество владело на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34 000 кв. м с кадастровым номером 50:19:0000000:123, относящимся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, имеющим вид разрешенного использования «для строительства и реконструкции складов», расположенным по адресу: Московская область, Рузский район, ТОО «Ватутино» (свидетельство от 09.12.1992).
Общество 22.08.2013 обратилось к Главе Рузского муниципального района с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату названного земельного участка, указав, что на участке расположены здания и сооружения, находящиеся у него в собственности.
Администрация, рассмотрев заявление Общества, сославшись на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статью 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) и статью 2 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Московской области» (далее — Закон Московской области N 23/96-ОЗ), постановлением от 01.10.2013 N 2022 предоставила Обществу в собственность за плату испрашиваемый земельный участок как собственнику четырех объектов недвижимости. Пунктом 2 данного постановления предписано заключить с Обществом договор купли-продажи участка по цене, установленной в соответствии со статьей 2 Закона N 137-ФЗ и статьей 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ, в размере 2,5% кадастровой стоимости участка.
На основании названного постановления Администрация и Общество 10.10.2013 заключили договор N 249 купли-продажи указанного земельного участка. В пункте 2.1 договора определена цена участка в размере 422 314 руб. (2,5% кадастровой стоимости участка).
Спорный земельный участок передан Обществу по передаточному акту от 10.10.2013 N 249. Согласно пункту 3 этого акта каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Право собственности Общества на участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 10.10.2013 N 249 в части установления цены земельного участка в размере 422 314 руб. и взыскании с Общества в пользу Администрации 16 470 246 руб. неосновательного обогащения, ссылаясь на следующее: на дату подписания договора купли-продажи Общество владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако большая часть участка не была застроена; площадь земельного участка (34 000 кв. м) значительно (в 44 раза) превышает общую площадь (770 кв. м) построенных на нем объектов недвижимости, право собственности на которые было зарегистрировано за Обществом на дату заключения договора; для эксплуатации этих объектов не требуется участок указанной площади; в отношении спорного земельного участка не могло быть реализовано право на выкуп по льготной цене в порядке статьи 36 ЗК РФ ; наличие у Общества права постоянного (бессрочного) пользования не является основанием для продажи ему участка по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости; участок надлежало продать по рыночной цене и не ниже его кадастровой стоимости; поскольку выкупная цена земельного участка при заключении договора купли-продажи была занижена, пункт 2.1 договора, в котором выкупная стоимость земельного участка определена в размере 422 314 руб., является недействительным как не соответствующий требованиям земельного законодательства; согласно статье 66 ЗК РФ рыночной стоимостью участка является его кадастровая стоимость, установленная на дату заключения договора купли-продажи; поскольку кадастровая стоимость спорного участка на указанную дату составляла 16 892 560 руб., Общество уплатило 422 314 руб., с него надлежит взыскать 16 470 246 руб. неосновательного обогащения.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 153 , 166 , 167 , 168 , 180 , 421 , 2022 , 2022 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьи 28 , 29 , 33 , 35 , 36 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015, пункт 1 статьи 2 и пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 21.03.2006 N 14711/05 и от 14.12.2010 N 8155/10 , пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи и взыскания с Общества неосновательного обогащения в указанном в иске размере.
Суд исходил из следующего: земельный участок до приобретения его в собственность находился у ответчика на праве постоянного (бессрочного) пользования; несмотря на то, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на статью 36 ЗК РФ, данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; Общество не представило доказательств того, что на дату заключения договора у него имелось исключительное право на приватизацию участка как собственника объектов недвижимости; выкупная цена земельного участка, указанная в договоре купли-продажи в размере 2,5% кадастровой стоимости, определена с нарушением законодательства; Общество было вправе выкупить участок только по рыночной цене; пункт 2.1 договора является недействительным и с Общества следует взыскать в качестве неосновательного обогащения разницу между уплаченной им денежной суммой и кадастровой стоимостью участка.
Окружной суд признал выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
Судебная коллегия считает, что суды, правильно применив статьи 28 , 29 , 33 , 35 , 36 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату заключения спорного договора купли-продажи, пункт 1 статьи 2 и пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пришли к обоснованному выводу о том, что Общество, приобретая в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования в собственность земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено и который является в большей части незастроенным, не могло его выкупить по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, установленной законодательством для лиц, являющихся собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений и сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования.
Суды, сославшись на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 21.03.2006 N 14711/05 и от 14.12.2010 N 8155/10 , обоснованно указали, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления участков собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) не означает, что к лицам, приобретающим в собственность в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования незастроенный земельный участок, применимы положения подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015. Суды также правильно указали, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок.
Вывод судов о том, что выкупная цена спорного участка, указанная в пункте 2.1 договора от 10.10.2013 N 249 в размере 2,5% кадастровой стоимости, противоречит нормам действовавшего на тот момент земельного законодательства, устанавливавшим правила о конкретных условиях определения стоимости публичных земельных участков, послужил основанием для признания недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ пункта 2.1 названного договора в части установления выкупной цены земельного участка в размере 422 314 руб.
Суды также посчитали, что согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Между тем суды не учли следующее.
В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части ( статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон ( статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 АПК РФ).
При рассмотрении дела ответчик ссылался на указанные разъяснения, однако суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен спорный договор по иной цене. Между тем ответчик был вправе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования выбрать: выкупить земельный участок или заключить с истцом договор аренды. Общество указало, что выразило согласие на заключение договора купли-продажи участка на указанных в нем условиях по цене 422 314 рублей, и ему не может быть навязан договор купли-продажи, который оно не намеревалось заключать.
Кроме того, суды не учли, что на момент заключения спорного договора за Обществом было зарегистрировано право собственности на четыре объекта недвижимости, расположенных на части спорного участка, и Общество в любом случае было вправе приобрести часть спорного участка, занятую его объектами недвижимости и необходимую для их использования, в порядке и по цене, установленными земельным законодательством на дату его обращения с заявлением о выкупе.
Согласно пункту 1.1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления; порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления
Пунктом 1.2 данной статьи предусмотрено, что цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 этой же статьи , не может превышать их кадастровую стоимость; до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Частью 3.1 статьи 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается Правительством Московской области.
Так, согласно подпункту 2 пункта 1 постановления Правительства Московской области от 02.05.2012 N 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» по общему правилу цена продажи названных земельных участков гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения и сооружения на этих участках, составляет 15% кадастровой стоимости участка.
Статьей 12 Закона Московской области N 23/96-ОЗ предусмотрены порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, до 01.07.2012, в том числе в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, и порядок определения цены после 01.07.2012 в отношении застроенных и прочих земель. Согласно части 5 этой статьи для прочих земель цена продажи земельного участка принимается равной рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
По смыслу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная и кадастровая стоимость — это разные понятия. В данной статье указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При таком положении неверны выводы судов о том, что выкупная стоимость всего спорного участка на дату заключения договора купли-продажи от 10.10.2013 подлежала определению в размере кадастровой стоимости и что эта стоимость равна рыночной стоимости.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что арбитражные суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности; при установлении факта наличия либо отсутствия намерения сторон совершить сделку на иных, установленных законом условиях, разрешить вопрос о законности сделки и, соответственно, о применении установленных законом последствий недействительности сделки; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 167 , 176 , 291.11 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Московской области от 20.02.2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2016 по делу N А41-80674/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
Р.А.ХАТЫПОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
История рассмотрения дела
