Загрузка... VSEON.com
В 2022 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2022 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли. Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.
От инвентаризационной стоимости – к кадастровой оценке
Дело в том, что кадастровая оценка по сути своей – это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на конкретный момент времени. Например, на 1 января того или иного года. Следующая кадастровая оценка должна быть проведена в регионе не менее чем через 3 года и более чем через 5. Весь период между кадастровыми оценками для налогообложения применялась существующая оценка вне зависимости от изменения реальной рыночной стоимости недвижимости. Это особенно ярко проявилось во время кризиса, когда цена недвижимости упала, а кадастровая оценка сохранилась на прежнем уровне. Более того, в соответствии с законом ежегодно налог повышался на 20 %, поскольку применялись так называемые повышающие коэффициенты, которые должны были облегчить для россиян переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке. В итоге стоимость недвижимости падала. А налог рос. Парадокс. Кроме того, в кадастровой оценке объектов недвижимости допускались многочисленные ошибки.
Так, в июле 2022 года Росреестр обнародовал статистику оспаривания кадастровой стоимости. По подсчетам ведомства за 6 месяцев 2022 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости приняли 61 % решений в пользу граждан.
Если быть совсем точным, то комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 882 заявления граждан, и касались они 20 256 объектов.
Напомним, в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. А заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.
Дело в том, что ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики. Итоги их деятельности утверждали региональные и местные органы власти. Но многочисленные обращения граждан за пересмотром кадастровой стоимости показали, что система работает далеко не безупречно и ее надо менять. Кроме того, применение такого порядка исчисления налога на имущество физлиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан. На ситуацию обратил внимание президент Владимир Путин в ежегодном послании президента Федеральному Собранию.
«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», – указал Владимир Путин.
Глава государства поручил уточнить механизм расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости – в любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.
Кадастровая оценка по-новому
В новой редакции федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривается применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Этот механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.
В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.
Одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Считается, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.
Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.
Закон о кадастровой оценке вводит новое понятие «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки».
Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление. В частности, ведомство планирует установить постоянное наблюдение за порядком действий бюджетных учреждений и органов власти в части проведения кадастровой оценки, и при наличии возможных недопустимых отклонений оперативно указывать на их наличие. Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан. Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.
Также новым законом сохранен механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссиях по рассмотрению споров, которые будут создаваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
У нас
В Новосибирской области определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с законом о кадастровой оценке будет государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», созданное распоряжением правительства Новосибирской области от 04.05.2022 № 163-рп «О реорганизации областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области»».
Ответственность за работу государственного бюджетного учреждения возложена на региональные органы власти, в Новосибирской области – на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.
В Новосибирской области государственная кадастровая оценка по новым правилам будет проводиться с 2022 года.
В числе первоочередных работ на территории Новосибирской области планируется проведение государственной кадастровой оценки земельных участков категорий земель особо охраняемых территорий и объектов и земель водного фонда.
Кадастровая оценка по новым правилам
Кадастровую оценку проводят раз в пять лет, и каждый раз — по новым правилам. С начала 2022 года они вновь изменятся. Результаты последних расчётов стоимости земель сельхозназначения, промышленности, водного фонда, а также особо охраняемых территорий по новой методике Минэкономразвития РФ для многих бизнесменов оказались неутешительными. Так, в 2022 году в Челябинской области средняя цена участков для размещения промышленного производства выросла на 80%, для нужд сельского хозяйства — на 68%, в отдельных случаях стоимость увеличилась десятикратно.
Уже сегодня кадастровая стоимость определяет величину налога с продажи объекта и размер оплаты услуг нотариуса при его наследовании. Налог, рассчитанный по новым правилам, пилотные регионы платили с 2022 года. Как изменится сумма платежа и какие функции будет выполнять институт государственного оценщика рассказывет партнёр и руководитель по оценке активов Consul Group Александр Вереин.
— Каковы предпосылки появления закона о кадастровой оценке?
Существуют разные мнения, но наиболее достоверные из них — это:
- желание государства монополизировать рынок установления базы для обложения имущества налогом или арендными платежами;
- намерение сделать результаты наиболее достоверными путём консолидации в единое информационное поле данных по объектам, разбросанных по различным ведомствам.
Только единение этих двух факторов может задать новый виток реформы. Желание контролировать собираемость налогов и намерение привести в порядок текущий информационный хаос в реестре недвижимости в конечном счёте могут привести к созданию отличной информационной системы. Она объединит достоверные данные об объектах, на базе которых возможна более качественная кадастровая оценка.
— С 2022 года во всех субъектах Российской Федерации государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам. Почему это важно?
Субъекты, которые успели до 2022 года провести в своём регионе не одну государственную кадастровую оценку, в полной мере оценили несистемность такой оценки по правилам Федерального закона «Об оценочной деятельности». Из раза в раз она проходила без привязки к результатам прошлой кадастровой оценки. Зачастую её проводила новая оценочная компания, у которой не было достаточно опыта и времени для подготовки к такой объёмной работе.
По новым правилам оценку производит бюджетное учреждение, созданное в субъекте. В отличие от частной оценочной компании, такая организация имеет больше полномочий и возможностей, например, доступ к различным базам данных об объектах недвижимости. В дальнейшем орган также будет проводить переоценку объектов недвижимости в субъекте, что позволяет рассчитывать на более достоверные результаты.
— Скажется ли это на стоимости недвижимости?
Оказать прямого влияния закон не сможет, поскольку стоимость формируют в основном рыночные факторы, однако может существенно снизиться доходность коммерческой недвижимости в случае повышения налоговой нагрузки на собственника.
— Налог на какие земли может увеличиться в несколько раз из-за некорректной кадастровой оценки?
Сложности в определении стоимости сельхозземель и достаточно широкий разброс цен в зависимости от характеристик земельных участков и привлекательности региона делают высокой вероятность ошибок при массовой оценке, причём не в пользу собственника.
— Создание института государственного оценщика — негативная тенденция или позитивная? Почему?
У подобных явлений всегда есть две стороны. С точки зрения возможности сбора информации по объектам недвижимости, её объёма, качества и, как следствие, системности проводимой оценки государственное учреждение обладает несомненным преимуществом. При наличии чёткой методологической основы и системной обработки информации государственная оценка со временем будет самосовершенствоваться и, вполне возможно, даст максимально адекватные рынку результаты.
С другой стороны, в руках государства сконцентрированы возможности по манипуляции налоговой базой. Учитывая тенденцию в налоговой политике к увеличению собираемости налогов, это дополнительные нерыночные риски.
На наш взгляд, введение государственной кадастровой оценки в текущих реалиях — явление неизбежное, однако возможность корректировки её результатов с помощью частных оценщиков позволит держать систему в балансе.
— Что будет с целым пластом малого и среднего бизнеса, который ранее ведал кадастровой оценкой?
С учётом того, что определение кадастровой стоимости в рамках Закона № 135-ФЗ проводили преимущественно компании, не имеющие отношения к традиционному малому бизнесу, их введение именно государственной кадастровой оценки не затронет. Что касается среднего бизнеса, здесь этот вид работ никогда не являлся основным и носил разовый характер. Принимая во внимание потенциальную ответственность за результаты определения кадастровой стоимости для среднего бизнеса, то, что оценка перешла в руки государства — скорее благо.
С другой стороны, для многих оценочных компаний крупный рынок, порой основной — это возможность оспаривать результаты государственной кадастровой оценки. В случае если эту возможность запретят на законодательном уровне, можно будет говорить о существенном сокращении объёма рынка оценочных услуг.
— Сколько времени потребуется для полного перехода всех субъектов страны на новую систему кадастровой оценки? Готовы ли к этому регионы?
Это зависит от того, есть ли в регионе соответствующие специалисты, которые могут составить штат и определить бюджет для содержания учреждения такого формата: всё очень индивидуально.
— В чём принципиальное отличие расчёта кадастровой стоимости и инвентаризационной?
Основная разница — в полном отсутствии привязки инвентаризационной стоимости объекта к рыночной, в то время как кадастровая стоимость, даже с учётом её массовой природы, призвана быть наиболее приближённой к рыночной.
С точки зрения механизмов определения инвентаризационная стоимость безнадёжно устарела: в её основе лежит восстановительная стоимость. Определяется она на уровне цен 2022 года с дальнейшей индексацией по не менее устаревшим параметрам.
Кадастровую стоимость, несмотря на все её недостатки, рассчитывают гораздо более современными способами, на основе рыночных данных. Плюс возможность её установления в размере рыночной стоимости даёт весьма достоверный способ определения справедливой налоговой базы.
— Представляют ли новые правила угрозу для рынка строительства и недвижимости?
Учитывая реальные угрозы, которые стоят перед девелоперами, риск изменения стоимости финансирования, норм регулирования, цен на стройматериалы и новые правила определения кадастровой стоимости вряд ли представляют ощутимую опасность для строительного рынка.
Однако очередной риск повышения расходов на владение недвижимостью делает менее привлекательными инвестиции в неё, так что в целом новые правила развитию рынка вряд ли способствуют.
Поскольку само понятие кадастровой стоимости существует уже давно, нововведений для строительной отрасли тоже нет. Поэтому, на мой взгляд, введение новых правил расчёта кадастровой оценки для рынка угрозы не несёт.
— Есть ли, на ваш взгляд, недостатки у новой системы?
Недостатков, как и у любой новой сложной системы, в избытке. Основной, неустранимый, кроется в природе кадастровой стоимости — это её массовость, что делает практически невозможным учесть индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
Однако оценивать систему с позиции недостатков — занятие неблагодарное: предложить иную, более достоверную и устраивающую все стороны налоговых правоотношений систему определения стоимости огромного количества объектов недвижимости в сжатые сроки пока никто не смог.
На мой взгляд, единственный действенный способ нивелировать искажение результатов определения кадастровой стоимости — институт её оспаривания. Соблюсти баланс интересов всех сторон позволит использовать систему ГКО с учётом оценки частными игроками рынка непосредственно рыночной стоимости недвижимости.
— Что подразумевает «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки»?
Процесс подготовки к проведению ГКО заключается в сборе и обработке информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. На данном этапе ГБУ запрашивают всю необходимую информацию в федеральных органах исполнительной власти и подведомственных им организациях.
Что стоит отметить отдельно, так это возможность собственника предоставить в ГБУ декларацию о характеристиках объекта недвижимости — данная опция даёт собственнику возможность предоставить для оценки максимальное количество информации, которая будет учтена при определении кадастровой стоимости.
Очевидный плюс новой системы — обязанность ГБУ учитывать информацию об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена. Действенность этой опции ещё не была проверена на обширной практике, но сама по себе возможность учесть результаты прошлых споров — положительное новшество.
— Изменятся ли правила оспаривания результатов оценки в суде?
На данный момент всё по-прежнему: дело в том, что бюджетное учреждение не является ответчиком по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Но в скором времени всё может измениться. Так, сейчас на рассмотрении Госдумы законопроект в первом чтении: законотворцы предлагают вернуть обязательный досудебный порядок оспаривания в бюджетном учреждении. В случае если от ведомства получен отказ, следующим шагом будет обращение в суд, чтобы оспорить не саму кадастровую стоимость, а обоснованность решения бюджетного учреждения. Такие поправки могут существенно усложнить собственникам недвижимости доступ к правосудию.
— Каким образом закон предусматривает исключить дополнительные расходы правообладателя при исправлении ошибок в кадастровой стоимости?
Правообладатель, как и ранее, имеет право обратиться в бюджетное учреждение с заявлением, подтверждающим обоснование ошибки. Раньше такие вопросы решала комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости или суд. А в субъектах, где расчёты произведены по старым правилам, комиссия ещё выносит решения без расходов заявителя.
Также по новым правилам, если бюджетное учреждение обнаружит ошибку в кадастровой стоимости какого-то объекта или группы объектов, может исправить её самостоятельно, без заявления правообладателя.
— Единая система справедливого налогообложения — миф или реальность?
Механизмы, которые помогут найти баланс между мифом и реальностью, существуют. Предполагаем, в ближайшие 10 лет этот баланс будет найден.
К СЛОВУ
Со вступлением закона в силу появилось новое понятие — «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки». Суть нововведения — проверять правильность учёта характеристик объектов и контролировать, соблюдает ли бюджетное учреждение методику оценки кадастровой стоимости. Полномочиями наделён федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации — Росреестр. Надзор будет проводиться в момент сдачи официального отчёта.
