Правила объединения земельных участков с разным разрешенным использованием

В соответствии с нормами действующего законодательства земельные участки. Располагающиеся рядом могут быть объединены в новый территориальный надел. Осуществить данную процедуру могут только непосредственные собственники. Если обоими участками владеет один гражданин, то он в автоматическом порядке станет единоличным собственником нового объекта недвижимого имущества.

Объединение проводится на основании письменного заявления владельца. Стоит отметить, что формат разрешенного использования в любом случае не изменяется. Процедура не должна привести к смещению установленных границ.

Для понимания особенностей того, как происходит объединение земельных участков с разным разрешенным использованием, необходимо ознакомиться с важными моментами, с правовыми требованиями, которые предъявляются к земле, с регламентируемыми ограничениями, с необходимой документацией, а также с нюансами регистрации в государственном реестре.

Важные моменты

Земельные участки могут быть не только разделены на законных основаниях, но и объединены за счет процедуры образования цельной территории. Законодательство устанавливает, что соответствующие мероприятия полностью относятся к работам в кадастровой сфере. Следовательно, объединяемые участки прекращают свое существование в качестве самостоятельных единиц.

Нюансы проведения рассматриваемой процедуры в полной мере закрепляются в статье 11 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объединению могут подлежать только те земли, которые располагаются рядом друг с другом. В противном случае объединение не сможет быть совершено ни при каких обстоятельствах.

Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

В случаях, если в качестве фактического собственника нескольких участков выступает одно конкретное лицо, то оно получает единоличное право на полное распоряжение новообразованным объектом. Однако, если владельцев несколько, то при объединении происходит образование долевой собственности.

Образец заявления на объединение земельных участков:

Правовые требования к наделам

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием проводится только с учетом законодательных норм. К процедуре предъявляется ряд определенных требований, при несоблюдении которых мероприятие будет считаться незаконным.

Среди основополагающих условий стоит выделить следующие:

участки, которые планирует объединить заинтересованное лицо, должны в обязательном порядке быть смежными;
обязательна установка их конкретных границ – другими словами, требуется проведение межевания с занесением актуальных сведений в кадастровый реестр;
объединяемые земли должны попадать под одну и ту же категорию, однако в некоторых случаях допускается разный формат разрешенного использования – это обуславливается тем, что собственнику предоставляется возможность самостоятельной установки вида для образованного объекта недвижимости;
объединяемые территориальные наделы должны располагаться в пределах одного муниципального образования;
участки земли, находящиеся во владении граждан на правах бессрочного пользования или наследуемого владения, могут быть объединены только в случае, если у них один единственный владелец;
если на участках расположены любые объекты строительства, то их нужно сохранить в том же виде, как и при проведении процедуры;
образованный участок не должен ни при каких обстоятельствах препятствовать возведению новых объектов строительства;
новая территория не должна приводить к изменению границы или к ее вклиниванию в пределы других земель;
мероприятие не может противоречить нормам действующего федерального законодательства.

Существующие ограничения

При соблюдении установленных условий не должны возникнуть препятствия для объединения нескольких территориальных наделов в один участок. На возникновение проблемных ситуаций стоит реагировать незамедлительно, что обязательно должно повлечь за собой обращение к высококвалифицированному юристу, занимающемуся вопросами кадастра. Процедура может проводится, когда у смежных наделов один владелец.

Если собственников несколько, то не получится провести объединение в силу следующих обстоятельств:

если земля была предоставлена гражданину на правах срочного использования;
если участок находится во владении на бессрочной основе;
если на землю было ранее наложено обременение по факту пожизненного использования.

Стоит отметить, что положения действующего законодательства не запрещают объединение земельных участков, которые были предоставлены, например, в финансовые организации в качестве налогового обеспечения. Тем не менее важно учитывать, что образуемый участок также будет обременен соответствующими обязательствами.

В качестве исключений можно выделить только те ситуации, когда участвующие в процедуре стороны приходят к консенсусу в рамках нового соглашения и закрепляют договоренность только в письменном формате. В этом случае залоговое обременение не будет наложено на землю.

Скачать выписку об обременении

Как происходит процедура

В 2022 году процедура проводится в несколько этапов:

Сбор и корректная подготовка установленного пакета документации.
Посещение территориальной кадастровой палаты с последующим вызовом уполномоченного кадастрового инженера на объект – специалист проведет необходимые мероприятия, по результатам которых на руки собственнику будут выданы все бумаги технической направленности.
Постановка образованного земельного участка на учет с последующим присвоением индивидуального кадастрового кода.
Оформление нового свидетельства о праве собственности.
Обращение в местный регистрационный орган, сотрудники которого занимаются выдачей унифицированного заявления – оно должно быть в обязательном порядке подписано заинтересованным гражданином с учетом приложения дополнительных бумаг.

Правоустанавливающий документ на территориальный надел будет выдан владельцу в течение установленного срока в 30 календарных дней.

Необходимые документы

Для постановки нового участка на кадастровый учет потребуются следующие документы, актуальный перечень которых регламентируется Федеральным Законом №218:

заявление с просьбой об организации кадастрового учета;
соглашение, заключаемое между собственниками по факту объединения;
правоустанавливающие бумаги на исходные участки, если официальное право собственности на них не было зарегистрировано в едином реестре.

Скачать заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка для физических лиц

Скачать образец заполнения заявления о снятии земельного участка с кадастрового учета

В случае, если межевой план был ранее помещен в архив компетентного органа без возможности его получения на руки, то можно узнать идентификационный код данного документа. Предоставление такой нумерации приводит к ликвидации требования о предъявлении классического плана.

Если заявление передается в руки сотрудника регистрационного отдела, то непосредственный заявитель должен предъявить свой гражданский паспорт, а при участии его официального представителя – нотариальную доверенность, подтверждающую наличие полномочий у конкретного лица.

Регистрация в Росреестре

Заявление вместе с сопровождающим пакетом документации нужно предоставить в территориальное отделение государственного реестра одним из способов, четко прописанных в Федеральном Законе №218 и в специальном Порядке, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации №883 от 26 ноября 2022 года.

Передача документов проводится лицо в непосредственное отделение Росреестра, либо в Многофункциональный центр. Привязка к месту фактического расположения земли не имеет определяющего значения, благодаря приему пакета по экстерриториальному признаку. Помимо прочего, заявление может быть передано уполномоченному представителю кадастрового реестра в формате выездного приема.

Еще одной возможностью является передача сформированного комплекта документов почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложенных бумаг и уведомлением о получении. Также может использоваться для реализации рассматриваемых целей личный кабинет на официальном сайте государственного реестра.

В случае, если на момент подачи заявления государственная пошлина не была оплачена, то заявителю происходит передача информации об индивидуальной кодификации конкретного платежного поручения. Оплата пошлины проводится с учетом указания фактической даты. Требование об этом содержится в Информации Росреестра от 26 июля 2022 года.

Срок осуществления процедуры в рамках кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности составляет 10 рабочих дней с момента приема заявительной документации в обработку территориальным отделением Росреестра. Если комплект бумаг подается в режиме одного окна в Многофункциональном центре, то установленные временные рамки изменяются до 12 рабочих дней.

Официально государственная регистрация начинает действовать со дня приема документации. Положение об этом содержится в Федеральном Законе №218. Стоит отметить, что одновременно с регистрацией права собственности на новообразованный территориальный надел будет зарегистрировано прекращение прав на использование исходных участков земли, что, в свою очередь, регламентируется статьей 41 вышеуказанного Закона.

Каждое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию о ходе осуществления мероприятия, например, о переводе выплат по государственной пошлины, посредством электронной рассылки по указанному в заявлении адресу электронной почты. Для этих целей может использоваться и номер мобильного телефона, что четко прописывается в пунктах 3 и 4 Порядка от Минэкономразвития РФ от 16 марта 2022 года.

Возможно ли провести объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

Для объединения нескольких территориальных наделов в один, которые изначально имеют разные виды разрешенного использования, требуется привести один из участков земли к общему разрешенному формату, например, к личному подсобному хозяйству. Каждый конкретный собственник может на законных основаниях подать соответствующее заявление в местную администрацию.

Контролирующий орган, в свою очередь, выносит компетентное постановление и в самостоятельном порядке подает заявление в государственный реестр по факту смены разрешенного формата пользования земли. После этого происходит привлечение к процессу уполномоченного кадастрового инженера, который проведет межевание участков и их снятие с соответствующего учета.

Далее новый участок ставится на учет в качестве самостоятельного объекта, в результате чего прекращается право собственности на предыдущие наделы. Все регистрационные процедуры проводятся либо через Росреестр, либо через территориальный Многофункциональный центр.

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием: правила и инструкция по изменению ВРИ

По закону объединить участки в один можно, если у них один вид разрешенного использования (ВРИ). Но иногда возникает необходимость в объединении земель с разным ВРИ. Процедура проводится по регламенту, указанному в Земельном кодекса.

Что говорит закон об объединении

Земельный кодекс устанавливает требования к ЗУ, которые можно объединить:

Имеют один ВРИ.
Находятся в пределах одного кадастрового образования.
Стоят на кадастре.
При объединении не будут превышены максимально допустимые размеры, установленные для этой категории земли.
Все объединяемые ЗУ предоставлены на одинаковых правах (собственность, бессрочное пользование, наследуемое владение).

Эти требования должны быть соблюдены полностью. Если хотя бы одно не соблюдается, создать из нескольких участков один не получится.

Одна из самых частых причин для отказа – разный вид разрешенного использования ЗУ. Прежде чем объединять земли, нужно изменить их ВРИ.

Для того чтоб использовать ЗУ с другими целями, нужно либо менять ВРИ, либо получать разрешение на вспомогательный вид. Поэтому объединить земли с разным разрешенным использованием в обычном порядке, без его изменения, невозможно.

Такой объединенный участок было бы невозможно использовать по закону. Например, один ЗУ предназначен для индивидуального строительства, второй – для садоводства и огородничества. Чтобы их объединить – у одного из них придется изменить ВРИ.

По закону при объединении старые ЗУ снимают с кадастрового учета. Они перестают существовать как самостоятельные единицы. На кадастр ставят новый участок. Всю информацию по ЗУ – площадь, границы, категория, вид разрешенного использования и т.д. – вносят в реестр.

Изменение ВРИ

Сначала нужно привести в соответствие виды разрешенного использования. То есть поменять ВРИ таким образом, чтобы у всех ЗУ он был одинаковый. С одной стороны, это достаточно простая процедура. Подать заявление можно онлайн. С другой стороны, изменение разрешенного использования имеет свои нюансы. Узнайте, как поступить лучше в вашем случае, на консультации в компании инженерных изысканий «Геомер групп».

Для изменения ВРИ нужно подать заявление. Сделать это может собственник или правообладатель земельного участка. Вместе с заявлением нужно предоставить документы:

Паспорт.
Правоустанавливающие документы на ЗУ.

Большинство документов местная администрация запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Поэтому заявитель имеет право их не предоставлять. К этой категории относятся выписки из реестров, ГПЗУ и т.д. Ответ на заявление вы получите через 15 рабочих дней. В том случае, если вы изменяете вид разрешенного использования, чтобы строить капитальный объект, срок рассмотрения составит 45 дней.

Если администрация вынесла положительное решение, она подает документы в Росреестр. На основании решения об изменении разрешенного использования вносят изменения в ЕГРН. Вы получаете выписку с новыми характеристиками участка.

Администрация может отказать в изменении вида использования. Если вы считаете, что вам отказали не правомерно, можно обжаловать решение через суд. Не всегда ВРИ можно изменить. Чтобы оценить вероятность положительного исхода дела, обратитесь за консультацией к нашему эксперту.

После того, как вид разрешенного использования изменен и в ЕГРН внесены все изменения, можно начинать процедуру объединения земельных участков.

Когда могут отказать

Несмотря на то, что процедура достаточно проста, риск отказа есть на каждом ее этапе. Чаще всего можно получить отказ в изменении ВРИ одного из участков. Нельзя изменить разрешенное использование в следующих случаях:

Участок находится в собственности муниципалитета, а вы на торгах заключили с администрацией договор аренды.
Когда земля находится в аренде, и договором между собственником и арендатором определен вид использования земли.
При изменении разрешенного использования будут нарушены предельные размеры участка. Эти нормы установлены в Правилах землепользования.

Как узнать, можно ли изменить ВРИ

Рекомендуем заранее узнать перспективы изменения вида разрешенного использования. Это можно сделать разными способами:

Изучить ПЗЗ и ГПЗУ. В градостроительных документах указывают все возможные виды разрешенного использования для земельных участков. Вы можете заказать выписку и узнать, какие ВРИ установлены для вашего ЗУ.
Градостроительные регламенты для территориальной зоны. Здесь вы также можете найти информацию обо всех ВРИ – основных, условно разрешенных, вспомогательных. Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ. Найти их можно на официальном сайте административного образования.
Подобрать вид использования, который будет максимально соответствовать цели изменения. В каждой группе ВРИ есть разные варианты использования. Из этого перечня и нужно выбирать подходящий вариант.

Если вы не хотите заниматься поисками самостоятельно, можно обратиться за помощью в компанию «Геомер групп». На бесплатной консультации наш специалист ознакомится с вашей ситуацией и скажет, каков риск получить отказ.

Согласования

Если вы единственный собственник всех объединяемых участков и на них нет обременений, никакие согласования не нужны. В остальных случаях придется получить согласие заинтересованных лиц.

Получить согласие от всех собственников объединяемых земель. После того, как будет сформирован один ЗУ, он будет в долевой собственности. Если хотя бы один из собственников не дает согласия, объединить земли вам не разрешат. Решить такие вопросы можно через суд.
Получить согласие третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Это необходимо в том случае, если на земле есть обременение. Например, один из участков находится в залоге у банка. В этом случае нужно получить разрешение от кредитной организации. Здесь нужно быть осторожнее. По закону после объединения обременение будет распространяться не на долю земли, а на весь новый ЗУ.

После этого нужно заключить договор с кадастровым инженером. Не хотите вникать в процедуру и тратить свое время на сбор документов? Обращайтесь в компанию «Геомер групп».

Межевание

Межевание — это обязательный этап при объединении ЗУ. Так как новый участок в конце процедуры на кадастровый учет, у него должны быть определены границы. Оно проходит в несколько этапов:

Заключение договора с кадастровым инженером. Проверить право специалиста выполнять такую работу можно на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть количество отказов. Это позволит оценить профессионализм специалиста. Заказать межевание вы можете в компании «Геомер групп».
После заключения договора, анализируются документы объединяемых участков.
Начнет подготовку межевого плана. Межевой план для объединения немного отличается от документа, который подготавливают при постановке ЗУ на учет. На плане отображаются границы исходных участков и нового ЗУ. Межевой план подготавливается без выезда и не требует подписи актов согласования.

Постановка объединенного участка на кадастровый учет

После того, как у вас на руках будет подготовленный межевой план, можно регистрировать изменения в Росреестре. Сам процесс регистрации прост, сделать все можно и самостоятельно. Если хотите сэкономить время, наши специалисты будут представлять ваши интересы.

Сначала нужно подать в Росреестр заявление. Будьте внимательны, вам нужно заполнить бланк заявления на объединение участков, иначе его вернут без рассмотрения. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете документы на те участки, которые вы объединяете, и межевой план, подготовленный инженером.

Неполный пакет документов – одна из частых причин отказа в регистрации. Наши специалисты помогут вам подготовить всю документацию.

После того, как заявление подано, специалисты Росреестра будут его рассматривать. Рассмотрение занимает 7 дней. Дата отсчета – поступление вашего заявления в Росреестр. Поэтому прибавьте к дате его подачи в МФЦ еще 2-3 дня. Такая задержка не будет нарушением закона, так как она вызвана межведомственным взаимодействием.

Если Росреестр принимает положительное решение, старые участки снимут с учета, а новый будет зарегистрирован. Регистрация права собственности происходит одновременно. Если у вновь образованного участка несколько собственников, они получат доли. После завершения процедуры вы получите выписку из ЕГРН на новый ЗУ.

Объединение участков с разным разрешённым использованием

Форумчанин

Регистрация:

30 мар 2011

Сообщения:

42

Симпатии:

1

Адрес:

г. Краснодар

Два участка с разными использованиями, но с одной категорией, можно ли их объединить?Подскажите пожалуйста где можно почитать.

#1
Форумчанин

Приказ 412:
Т.е. либо декларация о выборе либо акт органа власти (например утверждённая схема).

#2
Форумчанин

Регистрация:

11 июн 2009

Сообщения:

1.276

Симпатии:

206

Либо постановление уполномоченного органа власти об изменении разрешенного использования земельного участка. Проводят публичные слушания и изменяют постановлением разрешенку.
Мы так делаем, т. к. Правила землепользования и застройки у нас не приняты, как и другие документы территориального планирования.

#3
Форумчанин

Форма декларации существует? Если есть может кто скинет

#4
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

я такую. не видел и считаю что она должна быть утвержденной формы

#5
Форумчанин

Ссылка на ч. 4 ст. 30 неправомерна, поскольку касается предоставления ЗУ из госсобственности, а не объединения ЗУ. Окончательный вывод не вытекает из предыдущих рассуждений. Кроме того, таким макаром можно далеко зайти, получив ЗУ с разрешенным использованием «для размещения склада радиоактивных отходов и огородничества». Я, конечно, утрирую, но в целом такой подход мне кажется некорректным. Мое мнение — до образования ЗУ виды разрешенного использования исходных ЗУ должны быть приведены к общему знаменателю. Либо на стадии образования ЗУ получать правовой акт ОМС об установлении ВРИ образуемого участка.

#6
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

мое мнение такое же. перед объдинением нужно привести вид РИ к единому через постановление ОМС «об изменении вида РИ» внести изменения согласноо этого постановления в ГКН а уж потом объединять. почему я выложил это письмо? потому что на одном из форумах КИ был выложен вопрос можно ли объединить если вид РИ разный. одна модам 22 лет из Оренбурга до крика утверждает что можно и ссылается на это письмо. можно конечно плюнуть и послать ее. но тут дошло до дела принципа. хочу ее ткнуть пальцем, чтоб в следующий раз не писала всякую ахинею

#7
Форумчанин

Да сам вопрос, что называется, «высосан из пальца». Если бы в муниципальных образованиях повсеместно были утверждены правила землепользования и застройки (а с ними градостроительные регламенты), вопрос изменения ВРИ (в пределах разрешенных в данной территориальной зоне) был бы вопросом заполнения декларации. А пока этих документов нет — будет продолжаться идиотизм вроде приведенного вами мнения.

#8
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

тогда другой вопрос. декларация. я считаю что она должна быть устоновленной формы. существует ли на сегодняшний день такая декларация и в какой форме она должна заполняться?
(Добавление)
кстати в нашем районе уже вышли информационные билютени «постановления сельских администраций о разработке правилземлепользования и застройки»

#9
Форумчанин
Форумчанин

Регистрация:

15 окт 2014

Сообщения:

41

Симпатии:

0

Здравствуйте, уважаемые.
Так, я могу сделать межевой план с участками разного разрешенного использования, а потом собственник должен выбрать тот, который ему нужен, обратиться в орган местного самоуправления, принести мне бумагу, подтверждающую это, я её подшиваю в приложение и дело сделано?
Или мне надо сначала получить на оба участка один вид использования?
Заранее большое спасибо.

#11
Регистрация:

23 дек 2013

Сообщения:

17

Симпатии:

0

Кос, будь другом, пришли это письмо на эл. почту [email protected], а то меня «умные» скажем так, заставляют образовать участки путем объединения, с изменением вида разрешенного использования. За ранее благодарен

#12
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

а изменить надо на основной или условный?

#13
Форумчанин

Регистрация:

28 ноя 2016

Сообщения:

479

Симпатии:

92

Адрес:

66:41

вопрос: что мешает объединить ЗУ с разными ВРИ, установив для образуемого подходящий вид из ПЗЗ (свободно без разрешений и согласований из видов, предусмотренных регламентом — т. е. порядке исключения, предусмотренного ФЗ, по ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).

#14
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

ничего если это основной ври

#15
Форумчанин

Регистрация:

7 апр 2011

Сообщения:

1.904

Симпатии:

1.481

А что это за исключения? Вот единственное из последнего письма, и оно только про категорию:
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка и категории земель, к которой он отнесен, могут отличаться от вида
разрешенного использования и категории земель исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом предусмотрен порядок определения указанных характеристик земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. К исключениям из установленного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации правила относится, в частности, случай, предусмотренный частью 14 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2022 г. №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

#16
Форумчанин

Регистрация:

28 ноя 2016

Сообщения:

479

Симпатии:

92

Адрес:

66:41

конечно основной, но бывает требуют устанавливать одинаковые ври до объединения — не пойму только зачем — это не всегда возможно к тому же

— Сообщения объединены, 14 фев 2022, Оригинальное время сообщения: 14 фев 2022 —

нет тут логика такая, что по ч. 2 ст. 7 ЗК можно выбрать любой вид из регламента самостоятельно и т. д. — т. е. эта норма и есть исключение из ч. 3 ст. 11.2 ЗК тоже. В последних письмах откровенную ерунду пишут, раньше такого не было по крайней мере.

#17

Последнее редактирование: 14 фев 2022
Форумчанин

Регистрация:

7 апр 2011

Сообщения:

1.904

Симпатии:

1.481

Не-не, ст. 7 это для образований из земель, а для преобразований — целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. И единственное на данный момент исключение из этого правила указано выше и относится только к категории земель. Так было всегда в ЗК и в практике применения этой нормы, и письма также всегда были на эту тему однозначные и правильные, хотя многие и пытались это трактовать как удобнее.

#18
Кос Дьяченко Константин Николаевич

Форумчанин

Я собственник ЗУ и моя воля объединить его, разделить или перераспределить, а так же моя воля установить и выбрать для образуемого участка с каким ВРИ его использовать. При объединении происходит прекращение существование исходных ЗУ так какая нахрен разница с каким ВРИ эти исходные были?

#19
Форумчанин

Регистрация:

28 ноя 2016

Сообщения:

479

Симпатии:

92

Адрес:

66:41

Почему для образований из земель? Я думал свободная смена ври собственником распространяется на любые зу, разве нет?

#20

Объединение земельных участков в 2022 году — правила, законы, инструкция

Проживём.com≫
Земля≫
Объединение

Рубрика обновлена: 20 апреля 2022 г.

Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2022 г.

Здравствуйте. Объединение земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об процедуре объединения, прочитайте эту статью.

Как оформляется объединение

Я опубликовал подробную инструкцию — «Как в 2022 году объединить два и более земельных участков в один». Но для начала внимательно прочитайте требования к участкам.

Требования к участкам

Только при таких условиях участки можно объединять:

Участки должны стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Я опубликовал подробную инструкцию с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

Если участок не стоит на кадастровом учете, то для начала нужно это исправить и только потом его можно объединить с другим. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.
У участков должны быть определены границы — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
У меня также есть отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

Если кратко, то найдите каждый участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

Примеры участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы определены

Границы не определены
Участки должны иметь одну категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) — п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ.
Например, нельзя объединить участки, если один из них ИЖС, другой ЛПХ. Тут сначала нужно перевести один из участков в другую категорию, а только потом их объединять. Одновременно сделать это не получится.
Если у участков разные собственники, то все они должны быть согласны на объединение — пп. 1 п. 8 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Им потребуется подписать соглашение о объединении. Подробности ниже в этапе №2.
Образованный участок не должен превышать максимальную площадь, которая установлена местными органами власти — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.
Максимальная площадь зависит от категории и ВРИ участка. Например, максимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Одинцовском районе Московской области — 25 соток, а в Раменском районе по таким же участкам — 40 соток. В Кировском районе Ленинградской области для ИЖС — максимум 15 соток, для ЛПХ — максимум 40 соток. Как видите, везде по-разному.
Объединить можно только смежные участки, которые имеют общую границу — п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ. Нельзя объединить участки, между которыми другой участок или дорога.

Примеры объединения смежных участков

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Стандартная ситуация

Нестандартная ситуация
Если участки в праве бессрочного/безвозмездного пользования или в праве пожизненного наследуемого владения, то их можно объединить только когда они предоставлены одному лицу — п. 5 ст. 11.6 ЗК РФ. Если разным людям, то их точно не объединить.