Компенсация убытков при изъятии

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

Главная > Оценка > Земля > Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

13 апреля 2016

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

• изъятием или временным занятием его земельного участка;
• ограничением его прав;
• ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» — ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

• отчет об оценке;
• заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений — ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2022 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

• рыночная стоимость ЗУ;
• убытки, вызванные изъятием земли;
• рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

• реальный ущерб;
• упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

• убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
• убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
• убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
• убытки, связанные с рекультивацией земель;
• убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Скачать пример расчета упущенной выгоды (568,43kb)

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

Земельный
эксперт

3416

Основания для возмещения

Земельное законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, в виде денежной компенсации или иных способов возмещения ущерба, причиненного изъятием земель в пользу муниципалитета или государства.

В статье 56.8 Земельного кодекса прописаны особенности расчета и предоставления компенсации в процессе изъятия. Согласно закону, возмещение полагается в следующих случаях:

• если изымаются частные территории в пользу государства или муниципалитета;
• в том случае, когда на территории расположены частные постройки;
• если собственник территории понес убытки, связанные с представлением собственности в аренду.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков оплачивается за счет средств того ведомства, в чье распоряжение должен поступить участок. Если это федеральный орган, то оплачивает ущерб госбюджет, а если территорией завладел муниципалитет, то оплата должна происходить за счет местного бюджета.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Определение размера возмещения

Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость массива выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются ФЗ «Об оценочной деятельности».

В общую сумму выплаты могут быть включены:

1. Стоимость участка, определенная в процессе оценки по рыночным показателям.
2. Цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь.
3. Ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами.
4. Упущенная выгода.

Некоторые суммы не подлежат возврату. Законом определены такие виды расходов, связанных с выполнением:

• строений, возведенных вразрез целевой эксплуатации, а также неотделимые от постройки улучшения, которые произведены в нарушение арендного соглашения;
• улучшений, неотделимых от земельной зоны или постройки, которые были произведены после принятия акта об изъятии;
• построек, возведенных уже после получения уведомительного письма владельца территории об изъятии, кроме случаев, когда на это имеется специальное разрешение;
• сооружений, строительство которых было начато после оповещения об изъятии, несмотря на то, что разрешительный акт на это не требуется;
• сделок, заключенных собственниками наделов, после получения уведомления об отчуждении.

В том случае, если изымается лишь часть участка, размер выплаты снижается на рыночную стоимость той части, которая остается в распоряжении владельца. Для выяснения реальной цены земли, и всех прав с ней связанных, производится официальная оценка территории на дату, предшествующую вынесению постановления об изъятии. Это необходимо, потому что после публикации данных об изъятии стоимость земли на рынке резко снижается. Размер компенсации должен быть определен не позже чем за 60 суток до направления собственнику земли постановления изъятии.

Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Законодательством установлен определенный порядок возмещения ущерба, причиненного в связи с отчуждением наделов для государственных нужд или в распоряжение муниципалитета. Процедура предусматривает следующие этапы:

1. После вынесения решения об изъятии, распорядитель территории получает соответствующее уведомление.
2. Производится регистрация акта об изъятии, что фактически представляет собой обременение, наложенное на территорию.
3. В том случае, если владелец удовлетворен предложенными условиями оплаты, между сторонами заключается соглашение, которое в дальнейшем служит основанием для регистрации прав собственности на участок в отношении муниципалитета или государства.
4. Когда собственник имеет возражения относительно условий компенсации, он обращается в суд с исковым заявлением. Решение суда, вынесенное по данному обращению, и будет служить основанием для регистрации.

Когда отчуждаемая площадь принадлежит нескольким собственниками, возмещение убытков при изъятии земельных участков распределяется между всеми владельцами пропорционально долевым паям.

Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Участок был в распоряжении Михаила уже несколько лет. После принятия решения о застройке прилегающей зоны, мужчина получил уведомительное письмо об отчуждении надела в ближайшее время.

Решив оспорить содержание бумаги в будущем, Михаил начал строить на своей площади летний домик. Через некоторое время, мужчина получил официальный документ о том, что на его землю наложено обременение в виде изъятия территории в будущем.

Михаил обратился с исковым заявлением в суд, где попытался оспорить вынесенный акт, однако, судья вынес определение не в его пользу. Тогда мужчина попытался увеличить сумму компенсации за надел, включив в расчеты стоимость возведенной постройки, однако, и здесь получил отказ, так как домик был построен уже после получения уведомления об отчуждении надела.

В результате Михаил получил компенсацию в виде стоимости земельного участка, а возведенную постройку пришлось снести.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

1. Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
2. Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
3. Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
4. Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.

Список законов

• Статья 56.8 ЗК РФ
• Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Несколько дней назад мне стало известно, что земельный массив, принадлежащий мне по праву собственности, будет изъят в ближайшее время для муниципальных нужд.

Я полностью оплачиваю все платежи и налоги, содержу землю, и сейчас она находится в аренде у моего знакомого. Подскажите, могут ли у меня изъять землю до конца срок аренды, а если да, то имею ли я право потребовать возмещение недополученной прибыли в связи с предоставлением территории в аренду.

Ответ: Добрый день, Полина. Сначала ответим вам на первый вопрос. Да, муниципалитет имеет право изъять ваш надел в принудительном порядке в любое время, если это необходимо для обустройства городской территории или по иным причинам, оговоренным в земельном законодательстве. В связи с изъятием, права третьего лица, то есть арендатора, будут прекращаться автоматически с момента отчуждения территории.

Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Возмещение убытков при изъятии земель

В редких случаях физические и юридические лица, чьи земельные участки находятся в частной собственности, могут столкнуться с изъятием земель в пользу государства. Это происходит по разным причинам; например ‒ при планировании строительства транспортной магистрали, линию которой невозможно отклонить, чтобы обойти эксплуатируемый участок. При этом государство обязуется возместить ущерб и упущенную выгоду землевладельца, понёсшего убытки вследствие обратного выкупа земли. Финансовый вопрос – довольно щепетильный момент в таких делах, поскольку не всегда предложенная чиновниками сумма соответствует реальной стоимости участка, а вложенные в его обработку силы и вовсе часто не учитываются. Юридическая помощь землевладельцу при изъятии земель в пользу государства просто необходима, поскольку нужно не только правильно оценить убытки, но и осуществить передачу участка в соответствии с законодательно описанной процедурой.

В каких случаях возможно возмещение убытков

В статье 57 Земельного кодекса РФ перечислены условия, при которых землепользователю возмещают убытки (как явные, так и скрытые) при изъятии земель:

1. Если объект требуется для реализации государственной или муниципальной программы (например, при строительстве социально значимого объекта).
2. Вследствие перенаправления земельного надела из одной категории в другую, что повлекло изменение его назначения. К такому случаю можно отнести присоединение части земель сельскохозяйственного назначения к территории населённого пункта.
3. Если из-за деятельности третьих лиц произошло снижение качества земли; например, площадь участка была загрязнена расположенным поблизости опасным производством.
4. Землепользователь понёс потери вследствие особых условий или режима эксплуатации участка. Примером может служить изъятие земель на непродолжительный срок в целях размещения временного убежища для жителей населённого пункта, пострадавших от наводнения, землетрясения и других катаклизмов (природных, техногенных).
5. Произошло ограничение прав собственника, а также всех категорий землепользователей (арендаторов, владельцев) на земельные наделы.

Другие причины возникновения убытков вследствие изъятия земель регламентирует статья 62 Земельного кодекса РФ.

Виды убытков

В соответствии с законодательством убытки могут проявляться в виде:

• реального ущерба;
• упущенной выгоды.

В первом случае учитывается стоимость самого участка, всех находящихся на нём строений и сооружений, садовых посадок, проездов и коммуникаций, а во втором – все затраты собственника, направленные на восстановление земель вследствие их ухудшения, его убытки, появившиеся вследствие неисполнения обязательств перед третьими лицами.

На практике понятие «убытки» включает множество факторов, количество и состав которых различны для каждого отдельного участка. Для определения реальных потерь необходимо учитывать не только стоимость каждой сотки и расположенных на ней строений, но и текущие затраты, например:

• на орошение и удобрение почвы;
• на обеспечение охраны лесопосадок, водоёмов, пастбищ и др.;
• на заработную плату охранников, рабочих, бухгалтерии и пр.;
• на инженерные изыскания;
• на устройство подъездных путей, коммуникаций и др.

В деле об изъятии земель достаточно много нюансов, учесть которые самостоятельно человеку, не имеющему юридического опыта, невозможно. При этом возникают закономерные ошибки в определении упущенной выгоды, неучтённый ущерб и другие обстоятельства, которые могут значительно снизить размер компенсации. Кроме того, каждый подобный суд ярко демонстрирует несовершенство законодательства, поскольку каждый из случаев изъятия участков имеет индивидуальные особенности и часто не вписывается в общую схему. Чтобы не потерять время и деньги, важно, чтобы к началу процесса дело сопровождал опытный юрист по административному праву, который не только обеспечит достойные выплаты, но и подготовит весь пакет документации для передачи земли согласно букве закона.

Виды отчуждения земельных участков

Существуют два вида отчуждения земельных наделов:

• принудительное – когда муниципалитет является инициатором изъятия. При этом желания и возможности собственника земли, арендатора или землепользователя не учитываются. Такое отчуждение предполагает выплату компенсации согласно ЗК РФ;
• добровольное – когда юридическое или физическое лицо по собственной воле отдаёт участок и отказывается от всех прав на него в пользу государства или муниципалитета. Такие случаи крайне редки, поскольку в этой ситуации владелец не получает компенсацию. Однако отказ землевладельца не означает прекращение прав собственности и обязанностей, а после официального заявления участок получает статус бесхозяйного. Условия отчуждения таких земель регламентирует статья 225 Земельного кодекса.

Вместо денежной компенсации собственнику могут предложить другой земельный участок, однако закон ничего не говорит о том, что предложенный вариант должен быть равноценным. Неточные формулировки в законах дают возможность муниципалитетам делать землевладельцу заведомо невыгодные предложения. Опытный юрист поможет вам не упустить свою выгоду и получить компенсацию за неудобства и потерю участка в полной мере.

Процедура изъятия земли

В нормативных актах порядок изъятия земель и возмещения убытков описывается очень подробно, поэтому участникам процесса необходимо лишь чётко придерживаться регламента и соблюдать правила:

1. На первом этапе муниципальный орган направляет собственнику земельного участка уведомление, в котором указываются сроки изъятия (как минимум через 12 месяцев), дата регистрации решения о принудительном отчуждении. Изымать землю до истечения одного года государство может лишь с согласия землевладельца. С момента регистрации постановления об изъятии вступает в силу ограничение (или обременение) прав собственника, что сопровождается внесением соответствующих пометок в реестр недвижимости.
2. В течение одного года после регистрации решения муниципалитета и получения собственником уведомления производятся расчёты убытков и при обоюдном согласии обе стороны заключают письменное соглашение. Этот документ является для государства или муниципального органа основанием для дальнейшей регистрации права собственности на отчуждаемую недвижимость.
3. Если владелец участка не согласен с размером или формой предложенной компенсации, то единственным способом добиться справедливости является суд. Для отстаивания своих интересов собственник оформляет исковое заявление, которое направляет в судебные инстанции.

Право распоряжаться земельным участком переходит к муниципалитету только по решению суда и только после получения землепользователем всех компенсационных выплат.

Советы собственникам

В большинстве случаев получение уведомления об изъятии земельных участков – стресс для собственника, использующего землю по её прямому назначению, получающего прибыль и рассчитывающего на доход в будущем. Правильная адвокатская тактика и юридически грамотный подсчёт убытков позволит получить достойную компенсацию за вложенный труд. Если вам нужна помощь по земельному праву – обратитесь к нам.