Договор аренды земельного участка в 2021 — что это такое, образец, оформление, срок, особенности

Что значит и как оформляется аренда земли на 49 лет

Аренда земли на 49 лет — предоставление в пользование на определенных условиях, одним из которых может быть постепенный выкуп и дальнейшее оформление права собственности на землю.

Имеет огромное количество преимуществ, наиболее весомое среди них – минимальная сумма оплаты. Где найти подобное предложение и как им воспользоваться, обсудим ниже.

Что подразумевается под арендой земли на 49 лет

Большая часть земельных участков, расположенных на территории нашей страны, принадлежит государству в лице местных органов власти. Как правило, земли передаются в пользование частным лицам на определенных условиях. Реже, администрации городов и сел, используют земли в муниципальных целях.

Получить государственную землю в пользование можно за счет аренды. Максимальный срок использования арендованной земли — 49 лет. Как правило, участки становятся временными владениями граждан, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Арендная плата за земельные участки назначается на минимальном уровне, либо вовсе отсутствует. Это крайне выгодно для арендатора, поскольку позволяет ему получить хорошую прибыль, при наименьших затратах.

По новому земельному кодексу при взимании арендной платы местные органы власти обязаны устанавливать низкий ценник. Данное правило прописано в ст. 39 ЗК РФ. Частным лицам, относящимся к льготным категориям населения, земля предоставляется в аренду бесплатно с правом приватизации через определенный промежуток времени. К примеру, в Крыму данное право распространяется на многодетные семьи.

Цели долгосрочной аренды земли

Взять землю в аренду на 49 лет разрешено для реализации следующих целей:

  • Осуществления предпринимательской деятельности;
  • Разведения фермерского хозяйства;
  • Высадки сельскохозяйственных культур;
  • Использования земельных недр;
  • Прокладки трубопровода и прочих коммуникаций;
  • Строительства автомагистралей;
  • Выпаса домашнего скота;
  • Строительства объектов культурного назначения

Как правило, землю арендуют физические и юридические лица для осуществления хозяйственной деятельности. При этом, простым гражданам не обязательно продавать продукцию и регистрировать ИП, они вполне могут использовать ее для удовлетворения своих потребностей (к примеру, выращивать сельхозкультуры для кормления домашнего скота).

Условия предоставления государственной земли в аренду на 49 лет

Действующее законодательство определяет особенности передачи земли в долгосрочную аренду, условия ее предоставления и использования.

В частности:

  • Земля передается в аренду при условии выигрыша торгов;
  • Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ к водоемам, дорогам и коммуникациям, расположенным на территории арендованного участка;
  • При возведении на арендованной земле жилого здания, арендатор имеет первостепенное право на приватизацию или выкуп участка;
  • Земля передается в аренду без проведения торгов, при заключении договора между администрацией и арендатором о полной застройке участка в будущем;
  • Продлить договор аренды можно перезаключив его заново, при условии повторного проведения торгов

Одним из условий передачи земли в аренду на 49 лет может быть внесение арендной платы в денежном или натуральном эквиваленте.

Это значит, что при наличии договоренностей, арендатор сможет расплатиться с местными властями:

  • Оказанием бесплатных услуг;
  • Сельскохозяйственной продукцией;
  • Передачей в собственность какой-либо вещи или имущества

Земля может передаваться в аренду при условии последующего выкупа или безвозмездного оформления в собственность. К примеру, в некоторых регионах практикуется выдача земель многодетным семьям. Участки могут быть переданы в долгосрочное использование бесплатно с возможностью приватизации после окончания срока договора аренды.

Назвать точные условия предоставления земли в аренду на 49 лет затруднительно. Каждый заключенный договор индивидуален.

Как получить землю в аренду на 49 лет

Получит землю в аренду на 49 лет можно посредством написания письменного заявления в местную администрацию и предъявления необходимого перечня документов. В большинстве случаев, участки предоставляются по результатам проведения торгов. Однако, получить землю можно и без них, при условии договоренности с администрацией.

Узнать о выставлении земли на торги, потенциальный арендатор может на сайте администрации населенного пункта или из объявлений, размещаемых в местном печатном издании. В нем указывается дата проведения торгов и общая информация об объекте. Подать заявку на участие в аукционе, заинтересованное лицо должно не позднее пяти дней до его начала. Для этого ему понадобится оплатить небольшой задаток.

По результатам торгов, участок получит тот, кто предоставит самую высокую сумму арендной платы. Если в торгах принимает участие только одно лицо, оно автоматически считается победителем, т.е. именно с ним местные власти должны заключить договор аренды.

Если земля, которую можно было бы взять в аренду, не выставлена на торги, заинтересованное лицо вправе посетить местную администрацию и написать заявление на предоставление участка в аренду. При возможности, в дальнейшем земля будет выставлена на торги, либо заключен договор во внеконкурсном порядке.

Перечень участков, которые могли бы быть переданы в аренду, должен быть представлен на сайте местной администрации. Ознакомиться с ним также можно запросив предоставление реестра в печатном виде. Выбрав подходящую по местоположению и площади землю, потенциальный арендатор вправе подать заявку на ее аренду.

Как оформить аренду земли на 49 лет

Оформление земли в долгосрочную аренду осуществляется на основе подписания одноименного договора. Расходы за него и последующее оформление в государственных органах, несет арендатор.

Договор должен быть заверен нотариально. Как правило, вся процедура оформления происходит с участием юриста из штата местной администрации. После подписания договора, арендатору потребуется посетить отделение Росреестра или МФЦ.

В соответствии с действующими законами, любой договор аренды, сроком более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. Арендатору придется посетить данную организацию, предоставив оригинал заключенного соглашения, а также всю документацию на участок.

Какие документы необходимы для оформления долгосрочной аренды земли

Перед оформлением договора долгосрочной аренды, арендатору необходимо собрать следующий список документов:

  • Письменное заявление от своего имени. Возможно написание от имени доверенного лица, при условии предоставления доверенности;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Документацию на участок (кадастровый паспорт, план межевания). При отсутствии какого-либо документа, подготовить его придется арендатору за свой счет;
  • Справку из ЕГРЮЛ (необходима для предоставления юридическим лицом);
  • Документацию, подтверждающую согласование вопроса об аренде участка с местной администрацией;
  • Документацию на здание, расположенное на участке (если таковое имеется);
  • Документацию, подтверждающую наличие или отсутствие на участке коммуникационных сетей;
  • Справку, подтверждающую отсутствие обременения на землю;
  • Квитанцию об уплате госпошлины

Напомним, что все расходы, связанные с оформлением долгосрочной аренды государственной земли, берет на себя арендатор.

Как оформить в собственность арендованную у государства землю

Можно ли и как оформить в собственность государственный участок? Статья 624 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендованную у государства землю можно выкупить по кадастровой стоимости. Условием оформления права собственности является включение данного пункта в договор об аренде, либо оформление дополнительного соглашения к нему.

Ежемесячная арендная плата может быть засчитана в сумму выкупа земли или выплачиваться отдельно, в зависимости от договоренностей сторон. При этом, согласно действующим законам, соглашение между сторонами должно одновременно содержать в себе пункты договора аренды и купли-продажи.

Отметим, что арендатор земли имеет первостепенное право ее выкупа. Это значит, что местные власти должны предложить ему купить землю в первую очередь. При получении отказа, они вправе продать участок третьему лицу.

Оформление сделки купли-продажи государственной земли осуществляется по стандартному порядку. Устные соглашения подкрепляются договором. С ним, а также документами на землю, новый владелец должен посетить Росреестр для перерегистрации права собственности.

При оформлении земли в собственность, участок должен быть уже зарегистрированным в Росреестре с присвоением кадастрового номера. В противном случае, перед регистрацией владений, этим вопросом придется заняться новому владельцу. При отсутствии плана межевания, его также необходимо будет подготовить. Все документы оформляются за счет нового собственника.

Сколько будет стоить аренда земли на 49 лет

Сказать однозначно сколько стоит долгосрочная аренда земли сложно. Во многом это зависит от кадастровой стоимости и результатов проведения торгов. Так, первоначальная цена аренды стандартно составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Каждый участник торгов вправе повысить ее. Как уже говорилось выше, выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Если в торгах участвует один человек, ставка остается первоначальной, т.е. она не повышается.

Цена с правом выкупа также может быть различной. Как правило, она равняется кадастровой стоимости. В редких случаях, превышает ее. При предоставлении земли льготным категориям граждан, арендная плата не превышает размер земельного налога или вовсе отсутствует.

Риски при долгосрочной аренде земли у государства

Взятие земли в долгосрочную аренду у государства несет в себе скрытые риски для арендатора.

Они заключаются в:

  • Отсутствии прав на расторжение договора до истечения срока его действия;
  • Прекращении договорных отношений со стороны местных органов власти досрочно;
  • Наложении обременения на землю сторонними лицами;
  • Изъятии участка в принудительном порядке в пользу государственных организаций;
  • Возникновении претензий по ухудшению качества почвы и экологического положения участка;
  • Повышении арендной платы;
  • Отказе в выкупе участка

Избежать негативных последствий аренды земли поможет подстраховка в виде включения определенных пунктов в договор. К примеру, арендатор может настоять на указании своего права выкупа земли, условия расторжения соглашений с его стороны, исключить возможность увеличения арендной платы.

При возникновении спорной ситуации, арендатор земли вправе обратиться с жалобой в суд. Это актуально при вынесении различного рода обвинений, несанкционированного увеличения арендной платы и продажи участка третьим лицам, несмотря на первостепенное право арендатора на его выкуп.

В заключении повторимся, что любой гражданин нашей страны вправе взять землю в аренду у государства на бесплатной или коммерческой основе, заключив договор на 49 лет. Данный срок является максимальным. По его истечении, при обоюдном согласии сторон, земля может быть приватизирована или выкуплена в частую собственность.

Договор аренды земельного участка

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор аренды земельного участка №

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

  • Кадастровый номер земельного участка: .
  • Целевое назначение земельного участка: .
  • Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
  • использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
  • если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

  • если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
  • если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
  2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Договор аренды земельного участка в 2021 — что это такое, образец, оформление, срок, особенности

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

https://www.youtube.com/watch{q}v=9TMY6jBkjjs

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

Цель Минимальный срок (лет) Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов 3 10
Строительство линейных объектов 1 49
Под ИЖС 1 20
Для ЛПХ 1 20
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц) 3 5
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц 3 49
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом 1 3
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке 1 49
Для окончания строительства здания на участке 1 3

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

  • Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.
  • Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.
  • Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Договор аренды земельного участка между физлицами: образец 2021

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A | A−

Договор аренды земельного участка между физлицами заключается с целью законного использования земельной площади, полученной в наем. Он регулирует правоотношения сторон и определяет их обязательства. Соглашение может заключаться на разные сроки, которые устанавливаются документом.

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.
  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3.  Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер.

Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций.

Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Собственник земельного надела обладает правом распоряжаться участком, в том числе предоставлять его во временное пользование третьих лиц.

Подобная сделка обозначена в земельном и гражданском законодательстве как аренда.

Регулируется процедура предоставления имущества как нормативными актами федерального значения, так и местными законами, принятыми муниципальным органом самоуправления субъекта РФ или населенного пункта.

Аренда

Временное предоставление собственности в пользование, сопровождающееся денежным вознаграждением, выплачиваемым владельцу – вот что такое аренда. Подобное право на землю, приобретаемое нанимающим лицом, является срочным и возникает в случае заключения договора аренды земли.

Понятие аренды

Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:

  • в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
  • 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.

Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:

  • имущество передается третьему лицу;
  • устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
  • собственник ЗУ получает оплату;
  • условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.

Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:

  1. В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
    • с физическими лицами;
    • с государством;
    • с юридическими лицами;
    • с арендатором (субаренда);
    • с органами местного самоуправления.
  2. По сроку действия:
    • краткосрочные – соглашение действует менее года;
    • долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.
  • Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.
    
  • По законодательству РФ может осуществляться передача в аренду земель, относящихся к следующим категориям:
  • Полный перечень объектов аренды установлен статьей 607 ГК РФ.

Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме.

Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки.

Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.

Участников сделки по основному договору аренды надела двое:

  • обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
  • лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.

В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.

В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:

  • физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
  • государство;
  • органы территориальной власти.

Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.

Гражданский кодекс РФ устанавливает необходимость внесения в договор аренды сведений, делающих сделку значимой. В их качестве выступает обозначенная в 3 части статьи 607 ГК РФ информация об объекте недвижимости, передаваемом во временное пользование. То есть в документе обязательно указываются:

  • кадастровый номер ЗУ;
  • реквизиты свидетельства о госрегистрации имущества;
  • назначение земель;
  • площадь;
  • где находится владение.

А статья 606 ГК РФ добавляет к этому списку необходимость указывать величину арендной платы. Только после отображения указанных данных договор, который оформляется между сторонами, считается действительным.

Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.

А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.

Чтобы сделка по предоставлению надела в пользование не стала причиной неприятностей, необходимо строго соблюдать все этапы процедуры, предусмотренные законодательством РФ.

https://www.youtube.com/watch{q}v=r9wvVXmaSdI

Арендатор является наиболее уязвимым участником сделки. Поэтому прежде чем подписывать соглашение об аренде, необходимо установить, действительно ли надел принадлежит лицу, представившемуся владельцем. Для этого существует несколько способов:

  1. Обратиться к публичной карте. Данный проект территории страны находится на официальном портале Росреестра в свободном доступе. Но для того чтобы найти на нем землевладение, необходимо знать номер, под которым оно числится в кадастре. А если имеются хорошие способности к ориентированию, можно найти землевладение и без него. Однако у данного способа проверки есть существенный недостаток: определить, кто именно является хозяином земли, не получиться. Однако установить, что владение оформлено в собственность с помощью плана возможно.
  2. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражены основные сведения о хозяине недвижимости: ФИО, дата рождения. Получить документ сможет любое лицо, принадлежащее к гражданам РФ и оплатившее госпошлину. При этом следует помнить, что сайт Росреестра является единственным источником официальной информации. Даже известный портал «Госуслуги» не предоставляет подобные сведения.
  3. Обратиться к представителям иных уполномоченных учреждений государственных служб с просьбой предоставить информацию:
    • в налоговую;
    • в администрацию населенного пункта;
    • к главе СНТ, если вопрос касается дачного участка.
  4. Потребовать предоставить правоустанавливающую документацию на участок и дополнительно – доверенность, если заключение сделки поручено третьему. Наиболее простой способ, позволяющий определить наличие полномочий на сдачу участка в аренду.
  • На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.
  • Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.
  • Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.
  • Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.
  • Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2021 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Аренда

 ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.

Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.

Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.

Что это такое и что значит?

Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

  1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
  2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
  3. Государственные и муниципальные образования.

Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:

  • Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
  • Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

  • В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
  • В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

Особенности договоров

Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

  1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
  2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2021 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2021 года изменились правила данной процедуры.

Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

  • Участвуя в торгах.
  • Без проведения аукциона.

Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

  • Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
  • Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
  • Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
  • Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
  • Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
  • Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
  • Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
  • Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
  • Лицам по договору о развитии застроенной территории.
  • Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
  • Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

Цели оформления земли в найм:

  1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
  2. Индивидуальное жилищное строительство.
  3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
  4. Занятия садоводством и огородничеством.
  5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
  6. Выпас скота, покос трав.
  7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

Субаренда

Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

У такого типа соглашения имеются особенности:

  • Срок его не должен превышать срок аренды.
  • Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

Плюсы и минусы найма

При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

Минусов у найма значительно больше:

  1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
  2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
  3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
  4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

Порядок оформления

Этапы оформления аренды у физического лица:

  • Проверка правоустанавливающих документов на объект.
  • Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
  • Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
  • Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

Чтобы арендовать муниципальные земли, надлежит обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.

В документе следует указать:

  1. Информацию о заявителе и арендодателе.
  2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
  3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование.  После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

Чтобы оформить аренду на часть участка, необходимо:

  • Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
  • Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
  • Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
  • Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

Для этого потребуется:

  • Долю участка отметить на техническом плане.
  • В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
  • Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

Можно ли оформить в собственность в России?

Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

Приватизировать землю разрешено до марта 2021 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

  1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
  2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
  3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

Арендная плата

Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер оплаты устанавливают:

  • Правительство РФ.
  • Органы государственной власти субъектов РФ.
  • Органы местного самоуправления.

Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

Должно содержать следующую информацию:

  • Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
  • Название и регистрационный номер.
  • Цель предоставления участка.
  • Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
  • Указание на удовлетворительное решение.
  • Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
  • Сроки, на которые предоставляется земля.
  • Размер оплаты, порядок внесения.
  • Ответственные лица.
  • Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
  • Дата составления.
  • Подпись ответственного лица и печать организации.

Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

  1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
  2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
  3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
  4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
  5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
  6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
  7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

Переуступка

Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

Продажа права

Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

Продажа земли в аренде

Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме:

Заключение

Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: